Как определяется местоположение границы уточняемого земельного участка при конкуренции картографических источников, то есть когда они содержат разные сведения о фактических границах такого земельного участка?

Правовые реалии в сфере земельных отношений устойчиво свидетельствуют о том, что процедура уточнения местоположения границ ранее учтённых земельных участков с декларированной площадью по-прежнему сохраняет свою актуальность. При этом в общей массе земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН, довольно значителен удельный вес земельных участков, расположенных в садоводческих товариществах. Это объясняется тем, что оформление земельных отношений между органами местного самоуправления и садоводческими товариществами, большая часть которых была создана ещё в 70-е и 80-е годы прошлого века (когда земельные участки выделялись сотрудникам заводов и предприятий для коллективного садоводства), в основном имело место в 90-е годы, когда внесение в государственный земельный кадастр сведений о координатах границ соответствующих земельных участков не было должным образом организовано. В результате даже спустя тридцать лет после организации садоводческих товариществ граждане владеют садовыми участками, сведения о границах которых в ЕГРН отсутствуют, или точность определения координат характерных точек границ земельных участков не соответствует нормативной.

Насколько мы знаем, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлена иерархия документов, в соответствии с которой происходит уточнение местоположения границ ранее учтённых земельных участков (п. 1.1 ст. 43). В соответствии с этой иерархией в случае отсутствия сведений о границах земельных участков в документах, подтверждающих право на земельный участок (например, «ельцинские» свидетельства на право собственности на землю, которые выдавались в середине 90-х годов), или в документах, определявших границы земельного участка при его образовании (например, проект территориального землеустройства или проект границ земельных участков), уточнение земельного участка осуществляется исходя из фактических, а по сути исторически сложившихся границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закреплённых с помощью объектов естественного (например, канавы, овраги, ложбины) или искусственного происхождения (например, заборы, ворота, ограждения).

В случае если уточнение земельного участка приходится определять исходя из фактических границ, существующих на протяжении 15 и более лет, кадастровый инженер, проводящий кадастровые работы, выезжает на местность с целью фиксации объектов естественного или искусственного происхождения, образующих исторически сложившиеся границы земельного участка. Однако, юридические реалии свидетельствуют о том, что иногда на местности такого рода объекты либо отсутствуют, либо присутствуют, но частично. Такая ситуация имеет место, например, в случае, когда кадастровый инженер выезжает на место и сталкивается с тем, что ограждение (объект искусственного происхождения) установлено не по всему периметру земельного участка. В случаях, если на местности фактические границы земельного участка не закреплены, кадастровый инженер обращается к письменным документам, которые содержат сведения об исторических границах земельного участка. Ориентировочный перечень таких письменных источников подробно определён в письме Минэкономразвития РФ от 27 апреля 2017 года № ОГ-Д23-4928 «По вопросу уточнения местоположения границ земельного участка». Согласно этому письму к числу таких письменных источников относятся: «… ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, подготовленных органами и организациями по государственному техническому учету или технической инвентаризации; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения; и иные документы». К числу вышеуказанных документов, с моей точки зрения, можно также добавить проекты планировки и проекты межевания территории.

Вместе с тем, даже если в распоряжении кадастрового инженера имеются письменные картографические источники, отражающие местоположения границ земельного участка, иногда возникают проблемные ситуации. Это обусловлено тем, что подчас письменные источники содержат разную информацию о фактических границах уточняемого земельного участка. Иными словами, речь идёт о конкуренции письменных источников, когда сведения о границах, содержащиеся в одном источнике, противоречат сведениям о границах, содержащимся в другом источнике. С такой ситуацией мне довелось столкнуться буквально на днях – эксперт, проводивший землеустроительную экспертизу на предмет определения нескольких вариантов установления границы между двумя смежными земельными участками, располагал так называемой карточкой учёта строений от 1993 года, согласно которому граница проходила по стене садового домика без отступа от него, а также схемой инвентаризации садоводческого товарищества 2000 года, согласно которой спорная граница проходила с небольшим отступом от строения садового домика. Эксперт на данное обстоятельство внимание не обратил и изложил свои выводы в заключении так, будто карточка учёта строений и материалы инвентаризации содержали одинаковую информацию о местоположении границы земельного участка. Возникает вопрос, как быть в ситуации, когда имеет место конкуренция письменных источников о спорной границе.

В законодательстве ответ на этот вопрос найти невозможно. В таком случае необходимо прибегнуть к логическому толкованию п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Данная правовая норма подразумевает, что граница, существующая на местности 15 и более лет, на протяжении 15-летнего периода своего существования должна быть неизменной. В таком случае при сопоставлении картографических источников необходимо руководствоваться более поздним документом, поскольку именно такой документ содержит сведения о последнем неизменном местоположении границы уточняемого земельного участка. Так, например, в той ситуации, с которой мне довелось столкнуться, при выборе между карточкой учёта строений 1993 года и материалами инвентаризации 2000 года эксперту и суду надлежало руководствоваться именно источником 2000 года, поскольку более ранняя граница, зафиксированная в документе 1993 года, просуществовала и оставалась неизменной всего 7 лет, будучи упразднённой в 2000 году, когда было зафиксировано иное местоположение спорной границы.

Именно в соответствии с этим принципом и нужно разрешать вопрос об определении местоположения границы уточняемого земельного участка, когда имеет место конкуренция, несовпадение сведений о границах, содержащихся в разных картографических источниках. Если мне получится отыскать судебные акты, в которых так или иначе обыгрывался бы этот аспект, я обязательно посвящу затронутой мною сегодня проблеме дополнительную публикацию.