Как зарегистрировать право единоличной собственности на гаражи, расположенные на земельном участке, на котором находится многоквартирный дом?
В настоящей статье мне хотелось бы привести пошаговое описание процесса, направленного на «регистрацию» индивидуальных гаражей, расположенных на земельном участке, который сформирован под многоквартирным домом. В Интернете найти информацию непосредственно по этому вопросу крайне сложно, в связи с чем я полагаю, что этот материал будет востребован читателями моего сайта. Сразу отмечу, что в статье речь пойдёт об узаконивании гаражей в границах земельного участка, на котором расположен малоэтажный многоквартирной дом, все квартиры в котором принадлежат их владельцам на праве частной собственности, то есть отсутствуют муниципальные квартиры. Эти два условия значимы постольку, поскольку реализовать процедуру узаконивания гаражей жителями многоэтажных многоквартирных домов, в которых обязательно обнаружатся муниципальные квартиры, можно только в теории. Обращаю внимание, что в этой заметке я описываю алгоритм действий, который увенчались успехом, то есть привожу пошаговое описание операции, которая привела к осуществлению кадастрового учёта и регистрации прав собственности на гаражи, в связи с чем изложенный здесь материал можно использовать как руководство к действию.
Первый этап. Регистрация права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в ЕГРН
Мы знаем о том, что в силу пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок под многоквартирным домом принадлежит на праве собственности собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (далее по тексту – «собственники многоквартирного дома») на праве собственности в силу закона с момента постановки соответствующего земельного участка на кадастровый учёт. При этом такое право собственности действует вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. У меня нет оснований для утверждения о том, что регистрация права собственности на земельный участок в Росреестре является непременным условием последующей регистрации права собственности на индивидуальные гаражи, но в моей ситуации я обеспечил реализацию этой процедуры, составив и «подписав» протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором было принято решение о регистрации прав собственности на земельный участок (следует учитывать, что в силу п. 199 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» при государственной регистрации права собственности на земельный участок, составляющий имущество общего пользования в многоквартирном доме, запись о государственной регистрации права собственности вносится без указания имён собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Таким образом, первым шагом в нашей операции стала регистрация права собственности на земельный участок на основании протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.
Второй этап. Определение порядка пользования земельным участком
Порядок пользования земельным участком, сформированным под многоквартирным домом, должен быть определён таким образом, чтобы для фактического владельца каждого из индивидуальных гаражей в единоличное пользование был выделен соответствующий «земельный участок» (речь идёт не о земельном участке, который является объектом кадастрового учёта, а, по сути, об «участке земли»). Таким образом, на схеме, прилагаемой к соглашению о порядке пользования земельным участком, должно было отображено местоположение земельного участка общего пользования, в границах которого расположен многоквартирный дом, а также земельные участки, выделяемые владельцам гаражей в единоличное пользование, местоположение которых строго соответствует местоположению индивидуальных гаражей, в отношении которых в дальнейшем будет регистрироваться право собственности. Порядок пользования земельным участком должен быть утверждён протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома.
Третий этап. Направление в Росреестр заявлений о кадастровом учёте гаражей и регистрации прав собственности на них
Для реализации третьего этапа потребуется заблаговременное изготовление технических планов на каждый из гаражей, который будет ставиться на кадастровый учёт с одновременной регистрацией права собственности. Процедура регистрации прав собственности на гаражи осуществляется в упрощённом порядке (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости), поскольку в силу пп. 1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для возведения гаражей получение разрешений на строительство не требуется. При реализации финального этапа всей операции необходимо проведение ещё одного общего собрания жильцов многоквартирного дома, на котором каждому из фактических владельцев гаражей будет дано согласие на регистрацию права единоличной собственности. При этом фактический владелец гаража воздерживается от голосования (чтобы не давать согласие самому себе, что противоречит логике), в то время как остальные собственники многоквартирного дома дают ему согласие на регистрацию права единоличной собственности.
В итоге для регистрация права собственности лицо, уполномоченное протоколом общего собрания на подачу заявлений в МФЦ, в ситуации, когда право собственности на земельный участок уже зарегистрировано, направляет в орган регистрации прав заявления о кадастровом учёте с одновременной регистрацией прав собственности на гаражи вместе с протоколом общего собрания, которым утверждён порядок пользования земельным участком, и протоколом общего собрания, в котором выражена воля собственников многоквартирного дома на регистрацию за фактическими владельцами гаражей прав единоличной собственности на них, с приложением технических планов на соответствующие индивидуальные гаражи на электронном носителе. Не стоит забывать и об уплате государственной пошлины.
В результате спустя определённое количество рабочих дней Росреестр должен «поставить на кадастровый учёт» и зарегистрировать права единоличной собственности в отношении гаражей, расположенных на придомовой территории многоквартирного дома. Повторяюсь, в этой статье мною описана обкатанная технология, которая завершилась успешно, в связи с чем настоящий материал может быть использован как руководство к действию в соответствующих правовых ситуациях.
