Какие градостроительные проблемы заложены в проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки Зеленоградского муниципального округа?

Принятие новых правил землепользования и застройки или принятие новой редакции действующих правил землепользования и застройки того или иного муниципалитета являются очень чувствительным событием для правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов, попадающих в границы соответствующего муниципального образования. Это обусловлено тем, что, как свидетельствует юридическая действительность, манипуляции с правилами землепользования и застройки неизменно выливаются в «перетасовку» территориальных зон, то есть действия, при которых те или иные территории – объекты публичного права – переводятся из одних территориальных зон в другие, в результате чего правовой режим таких территорий, детерминированный содержанием градостроительного регламента, претерпевает существенные изменения. Как мне недавно удалось узнать, такого рода чувствительная ситуация возникла для правообладателей земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения в ТСН «Морское», что расположено возле пос. Куликово, в связи с подготовкой новой редакции Правил землепользования и застройки Зеленоградского муниципального округа.

Проблематика обусловлена тем, что в соответствии с проектом новой карты градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки территория ТСН «Морское» переводится из зоны «Сх-4» в воссозданную зону «Сх-5» – в «зону ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд вне границ населенных пунктов». Наименование территориальной зоны, казалось бы, не предполагает наличие какого-либо подвоха. Однако, если обратиться к проекту градостроительного регламента для территориальной зоны Сх-5, то мы увидим, что вид разрешённого использования «ведение садоводства» по каким-то причинам отнесён к условно разрешённым видам разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (в то время как вид разрешённого использования «ведение огородничества» отнесён к основным видам разрешённого использования). Таким образом, несмотря на то что ТСН «Морское» будет отнесено к территориальной зоне, которая, исходя из своего названия, в том числе, предназначена для размещения садоводческих товариществ, виды разрешённого использования земельных участков, расположенных в садоводческом товариществе, будут не соответствовать основным видам разрешённого использования, установленным градостроительным регламентом. Какие юридические последствия породит установление территориальной зоны Сх-5?

В связи с этим необходимо учитывать, что в силу абз. 4 п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки, не соответствующие градостроительному регламенту, могут использоваться без ограничения срока, однако, исходя из положений абз. 6 п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов, расположенных на земельных участков, виды разрешённого использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, может быть осуществлена только при условии приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом. Если придерживаться логического толкования вышеуказанных правовых норм, можно прийти к выводу, что раз для реконструкции требуется приведение назначения объектов капитального строительства в соответствие с градостроительным регламентом, то строительство новых объектов недвижимости тем более подразумевает их соответствие основным видам разрешённого использования объектов капитального строительства, которые определены градостроительным регламентом. В итоге получается, что формально правообладатели незастроенных земельных участков в ТСН «Морское» вправе возводить на своих участках индивидуальные жилые и садовые дома только при условии получения разрешения на условно разрешённый вид разрешённого использования в соответствии со сложной процедурой, которая урегулирована ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. Следовательно, отнесение ТСН «Морское» к территориальной зоне «Сх-5», по сути, означает существенное ограничение правового режима земельных участков, расположенных в границах этого садоводческого товарищества.

Согласно информации на официальном сайте зеленоградской администрации, общественные обсуждения проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки будут проходить по 13 марта 2026 года. Таким образом, у владельцев земельных участков, расположенных в садовом товариществе, есть ещё почти две недели, чтобы высказать своё несогласие с соответствующими градостроительным решениями, которые планируется зафиксировать в правилах землепользования и застройки Правил землепользования и застройки Зеленоградского муниципального округа.