Законодатель проводит разграничение между освоением земельного участка и использованием земельного участка

У нас в России законы конечно не такие драконовские как в Германии, где за отсутствие грядок владельца могут запросто наказать изъятием земельного участка, однако к настоящему времени в российском законодательстве имеется достаточное количество правовых норм, которые предусматривают для правообладателей негативные последствия при неиспользовани принадлежащих им земельных участков в соответствии с установленным видом разрешённого использования. Так, Кодексом РФ об административных правонарушениях за неиспользование земельного участка предусмотрена административная ответственность (ст. 8.8). Неиспользование в течение трёх лет земельного участка, принадлежащего его владельцу на праве собственности и предназначенного для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства, является основанием для принудительного прекращения права собственности на такой земельный участок путём его изъятия (ст. 284 Гражданского кодекса РФ). В равной степени неиспользование в течение трёх лет земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства, является основанием для принудительного прекращения права постоянного бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения (п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ), права аренды на земельный участок (ст. 46). Также, исходя из закономерностей судебной практики, неиспользование земельного участка в соответствии с разрешённым использованием считается негласным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629.

Вплоть до настоящего времени применение на практике норм воздействия к правообладателям земельных участков в связи с их неиспользованием сопряжено с определёнными трудностями в связи с тем, что понятийный аппарат, имеющий отношение к вопросам вокруг использования земельных участков в соответствии с разрешённым использованием, являлся недостаточно урегулированным. Так, если обратиться к нормам закона, которыми установлена санкция за неиспользование земельного участка в соответствии с разрешённым использованием (например, ст. 284 Гражданского кодекса РФ, пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ), мы увидим правило, в соответствии с которым в срок, в течение которого земельный участок считается неиспользуемым, не включается срок, необходимый для освоения земельного участка. Вместе с тем, до принятия федерального закона, о котором пойдёт речь в настоящей заметке, содержание термина «освоение земельного участка» в законодательстве не раскрывалось, в результате чего – при полном осознании того факта, что освоение земельного участка и неиспользование земельного участка объективно нетождественны – возникали трудности при разграничении между между этими двумя понятиями.

Отныне эта проблема является во многом решённой. С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ, которым вводится в действие ст. 85.1 Земельного кодекса РФ и в соответствии с которым:
– вводится в оборот официальный термин «освоение земельного участка из состава земель населённых пунктов» – под освоением земельного участка понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием;
– для правообладателей земельных участков устанавливается предельный срок для освоения земельного участка – три года. В течение этого времени правообладатель земельного участка должен совершить действия, которые позволят использовать земельный участок в соответствии с разрешённым использованием и категорией земель;
– земельный участок считается используемым его правообладателем с момента регистрации соответствующего права на земельный участок в ЕГРН, однако, и это очень важно, в случае если в отношении земельного участка необходимо провести мероприятия по его освоению, то использование земельного участка считается начатым с момента окончания освоения, но не позднее трёх лет с даты возникновения права на земельный участок.

Таким образом, как можно убедиться, освоение земельного участка представляет собой комплекс мероприятий, который является предварительным этапом на пути к использованию земельного участка и во времени предшествует ему. При этом необходимость в освоении земельного участка присутствует не всегда. Если препятствий для использования приобретённого земельного участка не имеется, освоение не требуется, и земельный участок считается используемым с даты приобретения.

На сегодняшний день перечень действий, которые охватываются понятием «освоение земельного участка», в законодательстве официально не определён, однако проект нормативного правового акта Правительства РФ, которым в будущем будут установлено, что понимается под освоением земельного участка, уже доступен для ознакомления. Так, в соответствии с проектом соответствутющего постановления Правительства РФ к числу действий по освоению земельного участка относится:
– освобождение земельного участка от древеснико-кустарной растительности и сорных растений,
– освобождение земельного участка от предметов, наличие которых привело к его захламлению;
– освобождение земельного участка от отходов производства и потребления;
– осушение земельного участка или, наоборот, увлажнение земельного участка;
– производство необходимых земляных работ.

Как можно догадаться, основная ценность вводимых правовых норм состоит в том, что отныне, благодаря чёткому разграничению между освоением и использованием, органу местного самоуправления или органу государственного земельного надзора (Росреестр) будет невозможно вменить правообладателю земельного участка его неиспользование в ситуации, когда неиспользование было продиктовано объективными причинами из-за необходимости проведения мероприятий по освоению земли.

По сути законодатель предоставляет правообладателю земельного участка фору в три года времени – если земельный участок нуждается в освоении, то трёхлетний срок для использования земельного участка в соответствии с разрешённым использованием начинает течь только по истечении трёхлетнего срока с даты приобретения земельного участка. Таким образом, в контексте ст. 284 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ, если речь идёт о земельном участке сельскохозяйственного назначения или предназначенного для ИЖС, происходит удлинение срока, по истечении которого органы власти вправе реализовать сценарий изъятия земельного участка в связи с его неиспользованием, с трёх до шести лет. Лишь по прошествии шести лет с момента приобретения право на земельный участок, в случае его неиспользования, может быть прекращено принудительно по основаниям, которые установлены ст. 284 Гражданского кодекса РФ.

Следует обратить внимание, что Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ предусматривает (ст. 2), что положения правовой нормы ст. 85.1 Земельного кодекса РФ о сроках освоения и использования земельных участков также распространяются на садовые и огородные земельные участки, расположенные в границах СНТ или ОНТ.

Кроме того, важно отметить, что в связи с вступлением в силу ст. 85.1 Земельного кодекса РФ законодатель должен, по аналогии с критериями неиспользования земельных участков сельскохозяйственного назначения (постановление Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации»), определить критерии неиспользования земельных участков, отнесённых к категории земель «земли населённых пунктов».