Если собственник объекта капитального строительства является субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, сформированный под таким объектом, земельный участок может быть предоставлен в собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ

Процедура предоставления публичных земельных участков под существующие объекты недвижимости, урегулированная ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, является одной из самых востребованных в повседневной юридической практике и, несмотря на кажущуюся простоту, продолжает вызывать некоторые вопросы, которые касаются наиболее тонких и деликатных моментов, связанных с приобретением земельных участков под существующими объектами капитального строительства. Так, например, мы привыкли к тому, что органы публичной власти, распоряжающиеся публичными земельными ресурсами, предоставляют в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в собственность земельные участки, принадлежащие правообладателям расположенных на них объектов на праве аренды, без переоформления земельных отношений, то есть в таком случае для регистрации права собственности на земельный участок право аренды прекращать не требуется. Между тем, мы знаем, что правом аренды на земельный участок вещные права на землю не исчерпываются. Так, в частности, к числу вещных прав на землю относится право постоянного бессрочного пользования, на котором земельные участки предоставляются с даты вступления в силу Земельного кодекса РФ казенным предприятиям и различным видам государственных и муниципальных учреждений (ст. 39.9 ЗК РФ). При этом на практике иногда возникают ситуации, когда субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок оказываются юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участков объектов недвижимости и формально имеющие право на приобретение земельных участков в собственность за плату. Обращаю внимание, что речь идёт именно о приобретении публичного земельного участка, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования, в собственность за плату напрямую в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, а не о процедуре переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды или право собственности, которая предусмотрена ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Итак, возможна ли продажа на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельного участка, принадлежащего на праве постоянного бессрочного пользования юридическому лицу, являющемуся собственником расположенного на таком земельном участке объекта капитального строительства, без предварительного погашения права постоянного бессрочного пользования (то есть по аналогии с процедурой перевода публичного земельного участка «из аренды в собственность»)?

Обратимся к примеру из практики, события которого разворачивались на территории Красноярского края. В результате раздела крупного земельного участка, принадлежащего учреждению на праве постоянного бессрочного пользования, имело место образование земельного участка площадью 93 кв.м под трансформаторной подстанцией, принадлежащей на праве собственности ООО «Три медведя» (далее по тексту – «общество»). При этом по итогам процедуры раздела земельного участка право постоянного бессрочного пользования на земельный участок площадью 93 кв.м было зарегистрировано за обществом. В итоге общество обратилось с заявлением в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее по тексту – «департамент») с заявлением о выкупе земельного участка под трансформаторной подстанцией в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Департамент отказал в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что земельный участок принадлежит обществу на праве постоянного бессрочного пользования, а также полагая, что земельный участок должен быть не предоставлен, а обременён сервитутом. Отказ в предоставлении земельного участка был обжалован обществом в Арбитражный суд Красноярского края, который заявление общества удовлетворил. Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения. После этого департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, который в удовлетворении кассационной жалобы департаменту отказал и утвердил решения арбитражных судов нижестоящих инстанций (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 мая 2022 г. № Ф02-1566/22 по делу № А33-1689/2021). Чем руководствовался суд?

Позиция департамента была выстроена на положениях п. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которому «… уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав». Как можно убедиться, позиция департамента может быть охарактеризована как довольно слабая, поскольку вышеуказанная процитированная нами правовая норма напрямую гласит о том, что наличие зарегистрированного права постоянного бессрочного пользования только в том случае может выступать препятствием к предоставлению земельного участка, если податель заявления о предоставлении земельного участка не является субъектом соответствующего права на землю. Если переносить положения п. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ на почву ситуаций, связанных с приобретением земельных участков под существующими объектами недвижимости, то отказ в предоставлении земельного участка являлся бы законным только в том случае, если бы собственник объекта капитального строительства, обращающийся за предоставлением земельного участка, не совпадал в одном лице с субъектом права на землю. В связи с этим Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа правильно указал, что «… данная норма предполагает защиту прав реального пользователя публичного земельного участка от посягательств третьих лиц на получение такого участка в собственность или в аренду. Положения указанной нормы подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов земельный участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом». «… В рассматриваемом случае правильно применив указанные выше нормы материального права, суды правомерно пришли к выводу о том, что наличие у учреждения права постоянного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100443:6042 не исключает закрепленного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации права ООО «Три Медведя» требовать предоставления ему в порядке реализации исключительного права в собственность земельного участка, занятого его объектом недвижимости» – резюмировал арбитражный суд кассационной инстанции. Аргумент о том, что земельный участок может быть «предоставлен» только на праве сервитута (речевой оборот не совсем грамотен, поскольку на праве сервитута земельные участки не предоставляются, сервитут устанавливается на земельные участки), арбитражный суд также посчитал ошибочным.

Таким образом, арбитражные суды сформулировали очень важный принцип, который сводится к тому, что если собственник объекта недвижимости и владелец публичного земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования совпадают в одном лице, публичный земельный участок может быть предоставлен в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ напрямую без переоформления земельных отношений (то есть без предварительного прекращения права постоянного бессрочного пользования на землю).