Если реконструкция объекта капитального строительства подразумевает необходимость перевода помещения из жилого в нежилое или из нежилого в жилое, соблюдение внесудебной административной процедуры, урегулированной гл. 3 Жилищного кодекса РФ, является обязательным, а реконструкция не может быть узаконена на основании судебного решения

Чтобы подобраться непосредственно к проблеме, которая будет затронута в настоящей статье, мне хотелось бы сперва поведать об одной очень интересной ситуации, в которой мне довелось представлять интересы своих доверителей в конце 2022 года. На земельном участке застройщиком были возведены блокированные секции, которые были зарегистрированы в ЕГРН в качестве индивидуальных жилых домов. На момент моего вступления в процесс земельный участок, вид разрешённого использования которого был сформулирован как «для индивидуального жилищного строительства», находился в аренде у застройщика-юридического лица, которое прекратило своё существование, при этом срок аренды истёк. Поскольку наличие зарегистрированного за застройщиком права аренды препятствовало приобретению земельного участка собственниками блокированных секций в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, мною от имени моих доверителей в Зеленоградский районный суд Калининградской области было направление исковое заявление о признании договоров аренды земельного участка прекратившими своё действие. После получения искового заявления администрация Зеленоградского муниципального округа Калининградской области, руководствуясь тем, что организация застройщика прекратила своё существование, направила в Росреестр заявление о прекращении права аренды и исключении соответствующей записи из ЕГРН. В итоге после внесения Росреестром записи в ЕГРН о прекращении права аренды формально препятствия для приобретения земельного участка в долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора были устранены. Однако, как оказалось в последующем, в действительности условия для приобретения земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ выполнены не были. В ответ на заявление о предоставлении земельного участка под существующие объекты недвижимости администрация ответила отказом по основанию, предусмотренному п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (несоответствие цели использования земельного участка, указанной в заявлении о его предоставлении, разрешённому использованию земельного участка), поскольку, по мнению чиновников, фактический вид разрешённого использования объектов капитального строительства противоречил виду разрешённого использования земельного участка.

В такой ситуации выравнивание фактического вида разрешённого использования объектов капитального строительства и земельного участка могло быть осуществлено либо путём изменения разрешённого использования земельного участка на «блокированную жилую застройку», либо путём изменения статуса объекта капитального строительства с индивидуальных жилых домов на дома блокированной застройки. Вариант с изменением вида разрешённого использования земельного участка не мог быть реализован усилиями собственников расположенных на земельном участке блокированных секций, поскольку на тот момент времени земельный участок находился в неразграниченной государственной собственности и не был предоставлен моим доверителям ни на праве аренды, ни на праве собственности. Таким образом, заявление об изменении разрешённого использования земельного участка могло быть подано исключительно чиновниками зеленоградской администрации. Однако, возможности вынудить администрацию подать такое заявление в нашем распоряжении не имелось. Вариант с переводом индивидуальных жилых домов в дома блокированной застройки также не мог быть реализован, поскольку для осуществления такой процедуры в силу п. 18 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требовалось наличие разрешения на ввод в эксплуатацию, которое, в свою очередь, могло быть обеспечено исключительно при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок. Поскольку правоустанавливающим документом на земельный участок мои доверители не располагали, оформление разрешения на ввод в эксплуатацию было невозможным.

В любом случае отказ в предоставлении земельного участка был оспорен в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ). Ленинградский районный суд г. Калининграда поддержал позицию зеленоградских чиновников, отказав в удовлетворении административного иска решением от 23 ноября 2022 года по делу № 2а-5472/2022. Калининградский областной суд апелляционным определением от 14 февраля 2023 года (по делу № 33а-878/2023) решение суда первой инстанции утвердил, сообщив при этом, что (в ситуации отсутствия правоустанавливающего документа на землю, что влекло за собой невозможность получения разрешения на реконструкцию) проблема моих доверителей может быть решена путём обращения в суд с исковым заявлением о прекращении прав на индивидуальные жилые дома и признании прав собственности на блоки – дома блокированной застройки. Таким образом, по итогам участия в судебном процессе всё-таки был найден способ решения вопроса, который мог быть поддержан как чиновниками администрации, так и судом.

На данном этапе нужно запомнить, что в случае, если изменение статуса здания не подразумевает реализацию процедуры перевода помещения из нежилого в жилое или из жилого в нежилое, которая урегулирована гл. 3 Жилищного кодекса РФ, изменение статуса здания возможно в судебном порядке на основании решения о признании права собственности на объект с соответствующим статусом.

С иной ситуации мне довелось столкнуться за неделю до написания настоящей заметки. Ко мне обратился собственник нежилого здания, которое учтено в ЕГРН с аналогичным наименованием – «нежилое здание». Здание расположено на земельном участке с видом разрешённого использования «под административное здание непроизводственного назначения». Таким образом, назначение и наименование здания соответствуют виду разрешённого использования земельного участка. Поскольку с точки зрения внешних архитектурных решений здание представляет собой индивидуальный жилой дом, собственник здания поставил задачу изменить статус объекта на индивидуальный жилой дом. Отмечу, что здание и сформированный под ним земельный участок расположены в территориальной зоне (по карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки) «ОЖ», в которой не предусмотрено возведение индивидуальных жилых домов, что, по сути, во многом ставило крест на всей операции, но мною было принято решение проработать вопрос о возможности перевода нежилого здания в индивидуальный жилой дом на основании судебного решения, то есть по аналогии с той ситуацией, которую я обрисовал в начале настоящей заметки. Как выяснилось, похожая ситуация была предметом рассмотрения Верховного суда РФ.

Речь идёт о судебном решении по делу по иску гражданки М., на которое в 2019 году отреагировали сразу несколько новостных юридических лент. Суть дела заключалась в том, что гражданка М. произвела реконструкцию принадлежащих ей блокированных гаражей, расположенных в гаражном кооперативе на землях сельскохозяйственного назначения, по итогам которой гаражи были превращены в полноценный жилой дом, отвечающий всем необходимым требованиям, которые должны соответствовать индивидуальные жилые дома. В итоге М. обратилась в суд с иском о признании гаражей жилым домом. Адлеровский районный суд г. Сочи исковые требования М. удовлетворил. В апелляционной инстанции Краснодарский краевой суд перешёл к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, решение суда первой инстанции отменил, однако исковые требования М. всё же удовлетворил, признав за М. право собственности на жилой дом, возникший в результате реконструкции гаражей. По поданной территориальным Управлением Росимущества кассационной жалобе (дело рассматривалось до введения в действие «сплошной кассации» и создания апелляционных и кассационных судов общей юрисдикции) дело было истребовано в Верховный суд РФ. Определением Судебной коллегии по гражданским делам от 30 октября 2019 года № 18-КП9-58 вынесенные по делу судебные акты судов нижестоящих инстанций были отменены с направлением дела на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При вынесении рассматриваемого определения Верховный суд РФ руководствовался несколькими соображениями:

– тем, что суды нижестоящих инстанций не исследовали правовой статус земельного участка, на котором расположено гаражное общество, с учётом того, что земельный участок находится на землях сельскохозяйственного назначения,

– не выяснением того, затрагиваются ли в результате превращения гаражных боксов в жилой дом интересы владельцев смежных гаражных боксов.

Однако, в первую очередь, решения судов первой инстанции были отменены в связи с тем, что истец уклонился от проведения обязательной административной процедуры по переводу нежилого помещения в жилое помещение, которая урегулирована гл. 3 Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 22-24). В частности, Верховный суд РФ отметил следующее: «… нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, что исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения». Таким образом, Верховный суд РФ дал понять, что:

– если изменение статуса объекта капитального строительства осуществляется в пределах одного и того же назначения, то при отсутствии разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию такого рода реконструкция может быть узаконена на основании судебного решения о признании права собственности;

– в свою очередь, в противоположной ситуации, когда реконструкция подразумевает изменение назначения объекта недвижимости (с жилого на нежилое или с нежилого на жилое), такая реконструкция не может быть узаконена на основании судебного решения без инициирования административной процедуры по переводу жилого помещения в нежилое или наоборот. Таким образом, прохождение административной процедуры, урегулированной гл. 3 Жилищного кодекса РФ, является обязательным. При невыполнении административной процедуры в удовлетворении искового заявления о признании права собственности на объект, возведённый по итогам реконструкции, судом должно быть отказано.