Если новый земельный участок сформирован таким образом, что он представляет собой препятствие для доступа к смежному земельному участку, образованному до него, правообладатель такого нового земельного участка не вправе препятствовать проезду к смежному земельному участку даже при отсутствии соглашения о сервитуте

Судебная практика в области правоотношений, связанных с установлением сервитутов, приучила нас к системе координат, в рамках которой земельные участки, для формирования которых требуется установление сервитута (обозначим такие земельные участки условной литерой «Б»), формируются к тому времени, когда земельный участок, который должен быть обременён сервитутом для образования земельного участка «Б» (обозначим такие земельные участки условной литерой «А»), уже сформирован. Иными словами, если обращаться к введённым условным обозначениям, то условием формирования земельного участка «Б» обычно является обременение сервитутом ранее образованного земельного участка «А».

А теперь спросим себя: «Возможна ли зеркальная ситуация, когда земельный участок «Б» образуется до формирования земельного участка «А»? Иными словами, возможна ли  постановка на кадастровый учёт земельного участка, образование которого влечёт за собой возникновение препятствий (земельный участок «А») для доступа к ранее сформированному земельному участку (земельный участок «Б»)? В таких случаях речь идёт об очень тонкой юридической  материи, в которой ни в коем случае нельзя ошибиться.

Для наглядности представим себе ситуацию, являвшуюся предметом рассмотрения  Верховного суда РФ в рамках арбитражного дела № А65-15575/2022 по кассационной жалобе общества на судебные акты нижестоящих арбитражных судов.

Общество являлось собственником земельного участка. По итогам аукциона индивидуальному предпринимателю был предоставлен земельный участок, который оказался смежным к земельному участку общества. При этом земельный участок, предоставленный предпринимателю, оказался расположенным таким образом, что он перегородил единственный возможный проезд к земельному участку, принадлежащему обществу. Если анализировать правило, закреплённое в пп. 26 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то мы увидим, что по смыслу данного правила основанием для приостановления государственного кадастра учёта земельного участка является не только отсутствие доступа к формируемому земельному участку, но и отсутствие доступа к иным земельным участкам, в связи с чем представляется возможным прийти к однозначному выводу о том, что в соответствии с вышеуказанной правовой нормой недопустимым является не только образование земельных участков, не обеспеченных доступом к землям общего пользовния за счёт установления сервитута, но и образование земельных участков, которые расположены так, что в результате их образования будет воспрепятствован доступ к другим земельным участкам. Следовательно, формально в нашей ситуации орган регистрации прав должен быть приостановить процедуру постановки на кадастровый учёт земельного участка, предоставляемого предпринимателю, а в последующем отказать в проведении кадастрового учёта. Однако, по каким-то причинам земельный участок всё-таки был поставлен на кадастровый учёт и в последующем был предоставлен предпринимателю.

Поскольку в результате предоставления земельного участка предпринимателю юридически доступ к земельному участку общества был заблокирован, общество вынуждено было приступить к фактическому использованию земельного участка предпринимателя, что выразилось – при отсутствии соглашения о сервитуте – в передвижении по земельному участку автотранспортных средств и их хранению в границах земельного участка. Предприниматель обратился в суд с негаторным иском к обществу с требованиями о запрете обществу хранения на земельном участке автотранспортных средств и запрету использования земельного участка. Арбитражный суд Республики Татарстан, арбитражный суд апелляционной инстанции и арбитражный суд кассационной инстанции вынесли решение о полном удовлетворении исковых требований предпринимателя. Однако, кассационная жалоба, направленная обществом в Верховный суд РФ, оказалась успешной – Верховный суд посчитал неправильными судебные акты, вынесенные судами нижестоящих инстанций, в части удовлетворения искового требования о запрете использовать земельный участок предпринимателя для проезда к земельному участку общества. Как отметил Верховный суд РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 17.04.2024 № 306-ЭС23-26117 по делу № А65-15575/2022), «…  суды, удовлетворяя иск предпринимателя со ссылкой на статьи 304 и 305 Гражданского кодекса в части запрета Обществу использовать соседний участок для проезда транспортных средств при отсутствии у него иной возможности проезда, нарушили право Общество владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом».

Таким образом, можно сделать вывод, что если вследствие предоставления земельного участка заблокирован доступ к другому земельному участку, собственник земельного участка, через который осуществляется фактический доступ к другому земельному участку, не вправе препятствовать проезду и проходу через свой земельный участок, даже если между правообладателями таких земельных участков не заключено соглашение о сервитуте. Следовательно, соответствующее негаторное исковое требование правообладателя земельного участка, который потенциально должен быть обременён сервитутом, не может быть удовлетворено судом.

Вместе с тем, надо напомнить, что ситуация, которая была рассмотрена нами выше, в принципе не должна была возникнуть в силу правила, закреплённого в пп. 26 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ведь в осуществлении кадастрового учёта должно быть отказано в случае, если в результате формирования одного земельного участка блокируется доступ к другому участку.