Если вы по собственной инициативе выполнили благоустройство прилегающей территории без правоустанавливающего документа на землю, будьте готовы, что облагороженные вами «квадратные метры» могут достаться третьим лицам
В рамках правоотношений между органами публичной власти и заинтересованными лицами, претендующими на ту или иную территорию, абсолютно закономерным видится желание приобретателей земельных участков забронировать или «застолбить» за собой те или иные публичные земли таким образом, чтобы исключить возможность их приобретения иными лицами. К числу ситуаций, когда со стороны потенциальных приобретателей публичных земельных участков имеется намерение забронировать за собой определённую территорию, находящуюся в публичной собственности, относятся ситуации, когда такими лицами по собственной инициативе выполнено благоустройство тех или иных самовольно занятых земель, используемых без правоустанавливающего документа. Однако, судебная практика упорно свидетельствует о том, что гарантированно «забронировать» и «застолбить» за собой можно только ту территорию, которая укладывается в так называемые предельные параметры разрешённого строительства, а именно в минимально допустимые отступы от стен соответствующих зданий. Иными словами, по-настоящему за собой можно застолбить и забронировать только ту территорию, которая с неизбежностью должна войти в границы земельного участка, формируемого под существующим объектом капитального строительства.
В рассматриваемом контексте есть ещё один важный момент. Законодательством установлено, что наличие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка является препятствием для приобретения соответствующих публичных земель третьими лицами без проведения торгов (п. 22 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ) или приобретения путём перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, находящихся в публичной собственности (п. 6 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
Из информации, размещённой в двух вышеуказанных абзацах, следует, что решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка под существующим объектом недвижимости (срок действия которого составляет два года) в границах, соответствующих минимально необходимой площади земельного участка исходя из содержания градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки, препятствует иным лицам в приобретении земель, в отношении которых было вынесено решение о предварительном согласовании. В таких случаях речь, по сути, действительно идёт о «бронировании» земель, которое для третьих лиц исключает возможность претендовать на приобретение соответствующих территорий.
Однако, на практике иногда встречаются более сложные ситуации, характеризующиеся тем, что правообладатели существующих объектов недвижимости начинают претендовать на бронирование территорий, выходящих за границы минимально необходимой площади земельного участка, определяемой с помощью минимальных отступов, установленных правилами землепользования и застройки. Кроме того, признание судами отказов в предварительном согласовании предоставления земельных участков незаконными само по себе ещё не означает, что решение о предварительном согласовании предоставления земельных участков вынесено, и соответствующая территория «забронирована».
С целью уяснения информации, содержащейся в вышеуказанных пассажах, обратимся к примеру из судебной практики. Гражданин С.В.И., являясь собственником блокированного жилого дома, по собственной инициативе осуществил благоустройство прилегающей территории, высадил многолетние деревья и установил ограждение. Желая приобрести земельный участок под существующим блокированным жилым домом, включая облагороженную территорию, 7 сентября 2022 года С.В.И. обратился в администрацию Дмитровского городского округа Московской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ) в аренду в отношении территории, в границах которой был расположен жилой дом и объекты благоустройства. Орган местного самоуправления в предварительном согласовании предоставления земельного участка отказал, в связи с чем гражданин С.В.И. обжаловал отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка в суд в административном порядке. Решением от 25 ноября 2022 года по делу № 2а-4487/2022 Димитровский городской суд Московской области признал отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка незаконным. Гражданин С.В.И. незамедлительно поставил об этом в известность администрацию Димитровского городского округа. Решение Димитровского городского суда Московской области было обжаловано администрацией в апелляционном порядке, в связи с чем в законную силу спустя месяц после изготовления в мотивированном виде не вступило. Спустя непродолжительное время, а именно 20 декабря 2022 года С.В.И. обратился к публичной кадастровой карте и с оторопью обнаружил, что в границах территории, которая была облагорожена по его инициативе, образован и предоставлен в порядке перераспределения земельный участок другому лицу. В частности, в границы предоставленного другому лицу земельного участка вошла территория, которая была облагорожена по инициативе и счёт средств С.В.И. за счёт посадки деревьев.
Почему это могло произойти? Главная предпосылка состояла в том, что решение суда о признании отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка незаконным не тождественно вынесению органом местного самоуправления или органом государственной власти решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Для того чтобы такое тождество было достигнуто требуется, что судебное решение, которым отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка признан незаконным, вступило в законную силу, и уже на основании судебного акта, вступившего в законную силу, органом публичной власти должно быть вынесение решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В настоящей ситуации, как было указано нами ранее, к моменту заключения соглашения о перераспределении земель решение Димитровского городского суда Московской области в законную силу не вступило. В первую очередь, именно по этой причине решение суда не могло влечь за собой бронирование соответствующей территории за С.В.И.
Вторая предпосылка к возникновению рассматриваемой ситуации состояла в том, что территория, в отношении которой С.В.И. было выполнено благоустройство путём посадки многолетних насаждений, выходила за пределы минимально необходимой территории, которая должна была быть сформирована под блокированным жилым домом с учётом минимальных отступов от стен здания, установленных градостроительными регламентами. В итоге суды, которые рассматривали иск С.В.И. о снятии земельного участка, образованного путём перераспределения, с кадастрового учёта и признании сделки по заключению соглашения о перераспределения земель недействительной сделкой, пришли к выводу, что С.В.И. не лишён права приобрести земельный участок, но только непосредственно под зданием блокированного жилого дома (минимально необходимая территория). Так, в частности, Московский областной суд, рассматривая апелляционную жалобу С.В.И. на решение Димитровского городского суда Московской области, которым в удовлетворении его искового заявления было отказано, в своём апелляционном определении от 22 ноября 2023 года отметил следующее: «Разрешая настоящий спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом … не представлено доказательств, что его права нарушены формированием земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010806:3092 общей площадью 1654 кв.м, (ранее с кадастровым номером 50:04:0050302:355 общей площадью 1560 кв.м.) путем его перераспределения, также суд первой инстанции указал, что земельный участок с учетом перераспределенной площади приобретен Черкашиной М.А. на законных основаниях, в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства, на возмездной основе, и истец не лишен возможности обратиться в администрацию Дмитровского городского округа с заявлением о формировании земельного участка под объектом недвижимости с кадастровым номером 50:04:0000000:87098, принадлежащим ему на праве собственности в установленном законом порядке». Далее Московский областной суд посчитал необходимым отметить: «… Как пояснил представитель истца, спорная часть участка под строением истца не располагается, соответственно преимущественное право выкупа в отношении спорного участка у истца отсутствует, самовольное запользование участка также не влечет возникновение права на преимущественный выкуп участка, возможность сформировать участок при блоке жилого дома не утрачена. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии нарушения права истца при перераспределении участка третьего лица и земель неразграниченной государственной собственности».
Таким образом, Московский областной суд дал понять, что по-настоящему застолбить за собой можно только ту территорию, которая является минимально необходимой с учётом предельных параметров разрешённого строительства, которые установлены градостроительными регламентами. Действия заинтересованных лиц по благоустройству самоуправно занятой территории чисто по-человечески похвальны, но не могут быть приняты во внимание при рассмотрении заявок о предоставлении земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности.
Не добившись успеха в судах кассационной инстанций, гражданин С.В.И. обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на неконституционность правовой нормы п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ в той мере, в которой данная норма «… не предусматривает в качестве основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков и земель наличие судебного спора о правах на земельный участок, границы которого пересекают границы участка, подлежащего перераспределению». Однако, Конституционный суд РФ отказал С.В.И. в принятии конституционной жалобы к рассмотрению, отметив следующее: «… названные нормы сами по себе не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права в аспекте, указанном заявителем, в деле с участием которого суды, среди прочего приняв во внимание предшествовавший судебный акт, пришли к выводу, что оспариваемое перераспределение земельного участка и земель неразграниченной государственной собственности не посягает на законные интересы В.И. Савельчева, он не лишен возможности образования и приобретения (в собственность или аренду) земельного участка под жилым домом. Таким образом, определением от 30 сентября 2025 года № 2304-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Савельчева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный суд РФ поставил точку в судебном споре, который был инициирован вышеуказанным гражданином. Полагаю, что проанализированный нами судебный спор позволит вычленить и уяснить для себя ряд важных моментов, имеющих отношение к формированию земельных участков под существующими объектами недвижимости и спорам, связанным с процедурой перераспределения земель.