18
Окт
2024

В чём состоит проблемность вскоре вступающего в силу закона, которым предусматривается распространение дачной амнистии на хозяйственные постройки?

В заметке от 16 февраля 2024 года мною был представлен анонс поступившего в Государственную думу проекта закона, которым предусмотрено введение в действие упрощённого механизма регистрации прав на объекты вспомогательного назначения (хозяйственные постройки), расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (в границах населённых пунктов) и садоводства. На днях стало известно о том, что соответствующий проект закона был принят Государственной думой Федерального собрания РФ в третьем чтении. Закон будет иметь наименование «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и будет посвящён решению ряда юридических проблем, имеющих отношение к вопросам, связанным с урегулированием правоотношений в сфере недвижимости. Первый блок правовых норм, содержащихся в будущем законе, имеет своим назначением, как уже отмечалось, введение в действие механизма, который позволит ставить на кадастровый учёт и регистрировать права на объекты вспомогательного назначения без проведения кадастровых работ. В связи с этим следует напомнить, что в настоящее время для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности на хозяйственные постройки, для возведения которых не требуется получение разрешения на строительство (пп 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), правообладателю земельного участка, на котором расположены такие объекты, необходимо заказывать у кадастрового инженера кадастровые работы по изготовлению технического плана, чтобы затем направить в орган регистрации прав заявление о регистрации права собственности на такие объекты (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Если следовать содержанию федерального закона, который скоро будет принят, то согласно его положениям с момента его вступления в силу у граждан, владеющих земельными участками, предназначенными для ИЖС, ЛПХ или садоводства, автоматически без каких-либо промежуточных юридических фактов считается возникшим право собственности на расположенные на таких земельных участках хозяйственные постройки (бани, сараи, погреба, колодцы и др.) при выполнении важного условия, которое сводится к тому, что в отношении таких объектов вспомогательного назначения должен быть проведён технический учёт или техническая инвентаризация до 1 января 2013 года. Иными словами, воспользоваться упрощённым механизмом оформления прав на хозяйственные постройки можно лишь в том случае, если:

– земельный участок принадлежит заинтересованному лицу на каком-либо праве;

– соответствующие хозяйственные постройки были учтены при проведении технической инвентаризации жилого дома,

– такая техническая инвентаризация проведена до 1 января 2013 года.

Непосредственно сам упрощённый порядок регистрации прав на хозяйственные постройки состоит в том, что регистрация права собственности в отношении таких построек, которое считается возникшим по умолчанию, будет осуществляться не на основании технического плана, а на основании технического паспорта, изготовленного в отношении жилого дома, расположенного на соответствующем земельном участке.

В чём состоит основная проблемность вступающего в силу механизма регистрации права собственности на хозяйственные постройки? В этой связи необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 5 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких объектов на земельном участке. Координаты характерных точек приводятся в техническом плане, который изготавливается по итогам кадастровых работ (по аналогии с межевым планом, в соответствии с которым определяется местоположение характерных точек границ земельных участков). Что касается технического паспорта, на основании которого в соответствии с рассматриваемым механизмом будет осуществляться регистрация прав на хозяйственные постройки, то технический паспорт не является результатом выполнения кадастровых работ и выступает результатом работ по инвентаризации объектов недвижимости. Следовательно, в техническом паспорте на жилой дом не могут содержаться как координаты характерных точек контура жилого дома, так и координаты характерных точек хозяйственных построек, необходимых для эксплуатации жилого дома.

Таким образом, в результате реализации механизма, который вводится в действие, объекты вспомогательного назначения, право собственности на которые будет считаться возникшим с момента вступления в силу соответствующего закона, будут ставиться на кадастровый учёт «декларативно» – без определения их координат на местности, в связи с чем на кадастровом плане территории (публичная кадастровая карта) отображение местоположения таких объектов станет невозможным.

Получается, что для осуществления привязки хозяйственных построек к местности (к земельному участку) правообладателям земельных участков рано или поздно всё же придётся обратиться к кадастровому инженеру за выполнением необходимых кадастровых работ. Пространство для альтернативных юридических выводов содержание законопроекта, который вскоре станет законом, никак не оставляет. Следовательно, на сегодняшний день представляется возможным прийти к выводу о недостаточной проработанности вводимого в действие механизма регистрации прав на объекты вспомогательного назначения. В какой-то степень законодатель оказывает владельцам земельных участков «медвежью услугу», ведь очевидно, что регистрация объектов вспомогательного назначения без привязки к местности не может быть в полной мере достаточной и удовлетворительной для тех граждан, кто владеет жилыми домами и сформированными под ними земельными участками.