В чём состоит главная новелла новых Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград»?

Время летит неумолимо, у меня всё ещё стоит перед глазами проходившая в доме Искусств на Ленинском проспекте сцена общественного обсуждения Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград», которые были приняты и введены в действие в 2017 году – то мероприятие я посетил вместе со своим наставником С.В. Смирновым, как в середине прошлого года приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области от 6 июня 2025 года № 182 были утверждены новые Правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград». Скажу честно, что мне не удалось своевременно отреагировать на это важнейшее событие, в связи с чем навёрстывать приходится в январе 2026 года.

Текстовая часть новых правил землепользования и застройки укладывается в общие принципы изложения содержания документа градостроительного зонирования, которым являются правила землепользования и застройки. Так, текстовая часть вполне предсказуемо содержит положения, касающиеся градостроительных регламентов, изменения видов разрешённого использования земельных участков, установления условно разрешённого вида разрешённого использования, получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, комплексного развития территории. Вместе с тем, новые правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград» содержат важнейший пласт информации, который коренным образом отличает их от ранее действовавшего документа градостроительного зонирования.

Основная новелла действующих Правил землепользования и застройки состоит в определении исчерпывающего перечня территориальных зон, в границах которой застройщики и правообладатели объектов капитального строительства обязаны согласовывать с органом местного самоуправления архитектурно-градостроительный облик объектов капитального строительства.

На уровне правил землепользования и застройки механизм согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства обеспечен за счёт следующих юридико-технических конструкций.

Во-первых, наравне с картой территориальных зон, для которых устанавливаются градостроительные регламенты, и картой зон с особыми условиями использования территории, в правилах землепользования и застройки содержится очень знаковая дополнительная карта – «карта границ территорий, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства» (Приложение № 4). На этой карте яркими цветами выделены территориальные зоны, для которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику. Для обеспечения функционирования градостроительных решений, заложенных в вышеуказанную карту, в правилах землепользования и застройки предусмотрено массивное приложение № 6 (стр. 216 – 620), в котором абсолютно для каждой территориальной зоны, в границах которой установлены требования к архитектурно-градостроительному облику, в текстовом и одновременно табелярном виде изложены требования к внешнему облику фасадов объектов капитального строительства применительно к таким конструктивным элементам здания как стены, цоколь, окна, элементы входной группы, крыша и так далее. По сути, речь идёт регламенте архитектурно-градостроительного облика, который, как уже отмечалось, предусмотрен конкретно для каждой территориальной зоны, отображённой на карте, являющейся Приложением № 4 правил землепользования и застройки.

Но на этом новинки не заканчиваются. В дополнение к требованиям к архитектурно-градостроительному облику (Приложение № 6) для объектов капитального строительства, вновь создаваемым или реконструируемым в границах соответствующих конкретных территориальных зон, в правилах землепользования и застройки для объектов капитального строительства предусмотрены цветовые решения – так называемая «цветовая палитра территории», которая содержит набор цветов для конструктивных элементов объектов капитального строительства. Таким образом, новые Правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград» устанавливают цветовой дресс-код для фасадов объектов капитального строительства, расположенных в территориальных зонах, определённых в Приложении № 4 к правилам.

Кто должен согласовывать архитектурно-градостроительный облик? Ответ на это вопрос содержится в п. 99 Правил землепользования и застройки, которым установлено, что данная обязанность распространяется на хозяйствующих субъектов, которые осуществляют строительство или реконструкцию объектов капитального строительства. Таким образом, обязанность по согласованию архитектурно-градостроительного облика не распространяется на правообладателей объектов капитального строительства, возведённых до вступления в силу Правил землепользования и застройки 2025 года.

Архитектурно-градостроительный облик подлежит согласованию с компетентным органом местного самоуправления (то есть с администрацией ГО «Город Калининград»), что следует из п. 3 Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства, утверждённых постановлением Правительства РФ от 29 мая 2023 года № 857, принятым для обеспечения ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ «Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства».

В заключение хотелось бы отметить, что требования о согласовании архитектурно-градостроительного облика распространяются не на все возводимые и реконструируемые объекты. К числу таких исключений, в частности, относятся объекты, для возведения которых в силу закона не требуется получение разрешения на строительства (пп. 2 п. 1 Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград»), то есть речь идёт, в первую очередь, об индивидуальных жилых и садовых домах. Также из-под действия правила о согласовании архитектурно-градостроительного облика, в том числе, изъяты объекты, расположенные на территориях, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, то есть, например, на земельных участках, расположенных за красными линиями на территории общего пользования.

Таким образом, в случае с новыми Правилами землепользования и застройки ГО «Город Калининград», которые утверждены приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области от 6 июня 2025 года № 182, мы имеем дело с новой философией организации городского пространства, реализация которой потребует скоординированных действий между правообладателями объектов капитального строительства и муниципалитетом.