В случае невозможности реализации процедуры переоформления права постоянного бессрочного пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком на право собственности во внесудебном порядке право собственности на такой земельный участок может быть признано судом

Предпосылкой к написанию настоящей статью стал совершенно случайный диалог с одним из моих товарищей по ремеслу, состоявшийся 1 августа 2025 года в здании калининградской областной прокуратуры. В ходе диалога речь зашла о том, можно ли добиться в судебном порядке признания права собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ) на земельный участок, предоставленный истцу на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ. В период нахождения в командировке в городе Санкт-Петербург (ездил туда для участия в судебном заседании в Третьем кассационном суде общей юрисдикции) я прибегнул к поиску соответствующей судебной практики и смог найти судебные решения, которые подтверждают, что в ряде ситуаций действительно допускается признание права собственности – правда, без привязки к давности владения – на земельные участки, предоставленные до 30 октября 2001 года (дата вступления в силу Земельного кодекса РФ).

Обратимся в фабуле дела, которое рассматривалось по первой инстанции Солнцевским районным судом г. Москвы. В 1950 году имело место предоставление пяти гражданам земельного участка площадью 1200 кв.м с целью возведения жилого дома. Жилой дом был построен. В 1993 году 60/100 долей на жилой дом были приобретены по договору мены гражданами В.М.П. и В.В.П. В 2000 году оставшиеся 40/100 долей в прав собственности на жилой дом были приобретены по договору купли-продажи гражданином Д.Л.Л. В последующем исходный жилой дом был снесён. В границах земельного участка приобретателями исходного жилого дома были построены два новых индивидуальных жилых дома, права собственности на которые были признано в судебном порядке. Собственники двух жилых домов оказались в ситуации, которая предусмотрена правовыми нормами абз. 1, 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в силу которых переход права собственности на жилой дом, возведённый на земельном участке, который предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, предоставляет собственникам такого индивидуального жилого дома возможность добиться регистрации за собой права собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом. Граждане В.М.П., В.В.П. и Д.Л.Л., будучи собственниками новых жилых домов, обратились в Росреестр за регистрацией права собственности на земельный участок, однако получили отказ – Росреестр посчитал, что переоформление права постоянного бессрочного пользования на право собственности невозможно в силу сноса исходного жилого дома.

После этого граждане В.М.П., В.В.П. и Д.Л.Л. обратились в Солнцевский районный суд г. Москвы с иском о признании прав собственности на земельный участок, который судом первой инстанции был благополучно удовлетворён. Вместе с тем, решение суда первой инстанции не устояло в суде апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции своим определением от 25 апреля 2024 года по делу № 88-8188/2024 утвердил судебный акт суда апелляционной инстанции, руководствуясь, исходя из текста вынесенного судебного акта, следующими соображениями:

– в российской юридической доктрине предусмотрена презумпция государственной собственности на землю («… действующее земельное законодательство устанавливает презумпцию принадлежности земель государству в лице его государственных образований»);

– от права публичной собственности на спорный земельный участок органы публичной власти, в компетенцию которых входит распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности, не отказывались;

– в силу позиции Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ, зафиксированной в абз. 3 п. 16 совместного постановления от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «… при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством» – таким образом, право собственности на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, должно приобретаться в соответствии с конкретными процедурами, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ и прочими «земельными» федеральными законами;

– снос исходного жилого дома повлёк за собой необратимую невозможность применения правовых норм абз. 1, 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ – в этой части второй кассационный суд общей юрисдикции согласился с территориальным управлением Росреестра.

Однако, судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций были успешно обжалованы в Верховный суд РФ, которым своим определением от 28 января 2025 г. № 5-КГ24-126-К2 вышеуказанные судебные акты отменил и оставил в силу решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2022 года. При вынесении данного решения Верховный суд РФ занял позицию, в соответствии с которой условием переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности в соответствии с абз. 1, 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ не является непременное наличие на земельном участке жилого дома на момент начала реализации соответствующей юридической процедуры – достаточно, чтобы право собственности на ранее существовавший исходный жилой дом в принципе возникло в прошлом, а земельный участок был предоставлен до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Если обращаться к конкретике, то Верховный суд РФ в своём определении отметил следующее: «… Суды апелляционной и кассационной инстанций при толковании абзаца первого пункта 9.1 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса не учли, что упрощенная процедура приватизации гражданами в отношении земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, предусмотрена вне зависимости от наличия или отсутствия на них строений, принадлежащих этим гражданам. Таким образом, при доказанности наличия у граждан возникшего в силу закона до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации права постоянного (бессрочного) пользования такой участок считается предоставленным в собственность, за исключением случаев, если участок ограничен в обороте».

Таким образом, Верховный суд РФ констатировал, что в случае, если процедура переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право собственности в силу тех или иных причин не может быть реализована во внесудебном порядке, право собственности на земельный участок за субъектом права бессрочного пользования может быть признано на основании судебного решения.

Очевидно, что вышеуказанное положение дел должно распространяться и на земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения.

В чем состоит основная проблемность вышеуказанной позиции Верховного суда РФ? На мой взгляд, проблемность обусловлена следующим. Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие три группы случаев, в которых допускается признание права собственности на объект недвижимости на основании решения суда:

1. Признание права собственность на вновь возведённую вещь (ст. 218 Гражданского кодекса РФ);

2. Признание права собственности в порядке давности владения (приобретательная давность) (ст. 234 Гражданского кодекса РФ);

3. Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Очевидно, что случай признания права собственности на земельный участок в ситуации, когда имеет место нереализованная возможность для переоформления права постоянного бессрочного пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельный участок в соответствии с абз. 1, 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, соотносим только с процедурой признания права собственности на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Однако, в связи с приобретательной давностью возникает закономерный вопрос: «Является ли давностное владение лица, претендующего на признание права собственности на земельный участок, добросовестным, если учитывать, что таковое имеет место только в том случае, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности?» (абз. 3 п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Ведь, очевидно, что в процесс владения земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения субъект данного права отдаёт себе отчёт в том, что он не выступает собственником земельного участка. Впрочем, невыполнение критерия добросовестности владения не обязательно влечёт за собой вывод о том, что в таких ситуациях признание права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности не представляется возможным. Это связано с тем, что в определении от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова» Конституционный суд РФ в своё время зафиксировал, что давностное владение может считаться добросовестным даже при осознании давностным владельцем отсутствия правовых оснований для приобретения права собственности на объект недвижимости.

Однако, существует ещё такой обязательный критерий давностного владения как владение имуществом как своим собственным, что подразумевает владение не по договору, в связи с чем «… статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)» (абз. 3 п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

В связи с этим необходимо напомнить, что начиная с даты вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ на праве постоянного бессрочного пользования земельные участки гражданам (физические лица) не предоставляются. Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, которые были приняты ВС СССР 28 февраля 1990 года, было установлено, что для целей ведения крестьянского фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства земельные участки предоставлялись гражданам, по общему правилу, на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 20 Основ). Вместе с тем, ст. 6 Основ предусматривала, что для вышеуказанных целей земельные участки могли предоставляться гражданам также на праве постоянного или временного пользования. В данном контексте нас интересует вопрос: «Заключались ли договора при предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения?». Ответ на этот вопрос обнаруживается в абз. 3 ст. 31 Земельного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1), которым было установлено, что «… право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами». Таким образом, методом логического толкования представляется возможным прийти к однозначному выводу о том, что при предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения договоры не заключались, соответствующее вещное право на землю удостоверялось постановлением органом публичной власти о предоставлении земельного участка.

С учётом вышеуказанного исторического экскурса возникает следующий вопрос: «Можно ли утверждать о выполнении такого критерия как владение земельным участком как своим, то есть на не основании договора, в случае если право постоянного бессрочного пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком удостоверялось только постановлением органа публичной власти о предоставлении земельного участка на соответствующем виде права?». Есть ли применительно к вопросу об установлении критериев давностного владения разница между владением публичным земельным участком на основании договора (например, договор аренды земельного участка) и владением публичным земельным участком на основании постановления об отводе (предоставлении) без договора в случае, если земельный участок предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения? На мой взгляд, принципиальной разницы между этими ситуациями не имеется, поскольку в обоих случаях землепользователь или землевладелец осознаёт, что земельный участок находится в публичной собственности. Впрочем, этот вопрос является темой для самостоятельного научного исследования, требующего подыскание научных источников и судебной практики, задача проведения которого не входит в мои планы при написании настоящей статьи.

Если же возвращаться к основному вопросу о том, по какому основанию допускается признание в судебном порядке права собственности на публичный земельный участок, предоставленный на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, то, на мой взгляд, в этой ситуации не следует ограничиваться положениями ст.ст. 218, 222 и 234 Гражданского кодекса РФ, а нужно руководствоваться положениям абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса РФ, которым предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как признание права в целом, то есть без привязки к ранее указанным нормам ст.ст. 218, 222 и 234 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, законодатель не устанавливает исчерпывающего перечня случаев, в которых допускается признание права собственности на объект недвижимости. Таким образом, в случае с признанием в судебном порядке права собственности на земельный участок, в отношении которого реализация внесудебной процедуры переоформления права постоянного бессрочного пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности не состоялась по независящим от владельца земельного участка обстоятельствам, имеет место специальный и независимый случай признания права собственности на объект недвижимости, который не сводится к положениям ст.ст. 218, 222 и 234 Гражданского кодекса РФ.