В каких случаях земельный участок является неделимым?

В статье «Классификация земельных участков», которая была опубликована мною в марте 2019 года непосредственного после запуска моего интернет-портала, мною были бегло рассмотрены все существующие и выделяемые в науке разновидности земельных участков и, в том числе, была проиллюстрирована дифференциация между делимыми и неделимыми земельными участками. Прочитав ту статью, с момента написания которой прошло уже больше 5 лет, я пришёл к выводу, что изложенное в ней разграничение между делимыми и неделимыми земельными участками есть смысл несколько усовершенствовать, а именно расставить некоторые важные акценты, которые в тот раз были мною проигнорированы.

Насколько мы знаем, предметы материального мира делимы до бесконечности, что нельзя сказать о юридической делимости объектов гражданских прав. Вещь, понимаемая в гражданско-правовом смысле, юридически делима лишь в том случае, если в результате её раздела не происходит исчезновение её полезных качеств. К земельному участку данный подход не может применён, поскольку земельный участок – это бестелесная вещь, которая представляет собой участок земной поверхности (геометрическую фигуру), границы которого внесены в Единый государственный реестр недвижимости, а именно в кадастр недвижимости. Таким образом, если допустить, что уменьшение размера земельного участка как бестелесной вещи путём его раздела заведомо не может привести к утрате им полезных качеств, абстрактно представлялось бы возможным утверждать, что земельный участок как объект гражданских прав делим до бесконечности. Однако, это утверждение является неправильным в силу существования юридических значимых обстоятельств, которые продиктованы содержанием ряда условий, предусмотреных нормами земельного и градостроительного законодательства.

Когда речь заходит о неделимых земельных участков, возникает соблазн для утверждения, что участок является неделимым, если в результате его раздела не могут быть образованы земельные участки, соответствующие предельным минимальным размерам, которые установлены градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны (правила землепользования и застройки). В принципе, данное утверждение является правильным, но оно может быть получено только косвенно, поскольку легальное определение неделимого земельного участка сформулировано в Земельном кодексе РФ несколько иначе. Официальное определение неделимого земельного участка содержится в п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Согласно этому определению неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или изменённым земельным участкам. Насколько мы помним, требования к образуемым земельным участкам сформулированы в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ и не сводятся только к соблюдению предельных минимальных и максимальных размеров. В частности, среди правил, которые должны соблюдаться при образовании новых земельных участков, присутствуют правила о:

– недопустимости образования земельного участка, если в результате его образования становится невозможным использование расположенных на нём объектов недвижимости (п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ);

– недопустимости раздела земельного участка, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п.5 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ);

– недопустимости вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости, иных препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков (п. 6 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).

Деление земельного участка осуществляется путём раздела (ст. 11.4 Земельного кодекса РФ). Таким образом, формально, исходя из дефиниции, закреплённой в п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, неделимый земельный участок – это такой земельный участок, раздел которого неизбежно приводит к нарушению правил образования земельных участков, которые установлены ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Возникает закономерный вопрос: «Может ли раздел земельного участка с неизбежностью приводить к нарушению вышеуказанных правил формирования (образования) земельных участков?», если учитывать, что:

– комбинации границ при образовании новых земельных участков путём раздела исходного могут быть самыми разными,

– при разделе исходного земельного участка происходит переход прав на земельные участки, образуемые в результате раздела,

– соответствующие ограничения (обременения) сохраняются,

– а вид разрешённого использования образуемых земельных участков не может отличаться от разрешённого использования исходного участка.

Иными словами, можно ли представить такую ситуацию, при которой раздел земельного участка с неизбежностью повлёк бы за собой, к примеру, возникновение черезполосицы или невозможность использования объекта недвижимости, расположенного на одном из земельных участков, образуемых в результате раздела исходного земельного участка? На мой взгляд, в действительности в ходе осуществления процедуры раздела земельного участка с неизбежностью могут возникнуть только такие ситуации, когда происходит несоблюдение условия о предельном минимальном размере, установленном градостроительным регламентом конкретной территориальной зоны (правила землепользования и застройки) для соответствующего вида разрешённого использования земельного участка.

1. Таким образом, первой разновидностью неделимых земельных участков являются земельные участки, раздел которых с неизбежностью приводит к образованию земельных участков, площадь которых не соответствует предельным минимальным размерам, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен разделяемый земельный участок.

Для того чтобы подступить ко второй категории неделимых земельных участков нам следует обратиться к режиму долевой собственностии на недвижимые вещи. Насколько нам известно, юридически допустимой является ситуация, когда на земельном участке, находящемся в долевой собственности, расположено здание, которое также находится в долевой собственности. Также юридически допустимой является ситуация, когда на земельном участке, находящемся в долевой собственности, расположено несколько самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих их владельцам на праве единоличной собственности. В не меньшей степени распространена ситуация, когда на земельном участке, находящемся в долевой собственности, расположено здание, в котором находится множество самостоятельных объектов недвижимости (помещений), принадлежащих их владельцам на единоличной собственности. А вот ситуация, когда в результате раздела земельного участка, находящегося в долевой собственности, образованы земельные участки, граница которых проходит («режет») по зданию, находящемуся в долевой собственности, или по зданию, в составе которого имеется множество помещений, принадлежащих их владельцам на праве собственности, является категорически недопустимой, поскольку в таком случае каждый из сособственников здания, находящегося в долевой собственности, или собственников помещений формально вправе рассчитывать на использование сразу нескольких земельных участков, образованных под таким зданием. По поводу такой ситуации Верховный суд РФ в широко известном Определении от 13.01.2015 № 73-КГ14-5 отметил, что «…выдел в  натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц». Имено поэтому раздел земельного участка может быть правомерно осуществлён либо одновременно с разделом расположенного на нём объекта капитального строительства, либо после раздела такого объекта, но никак не до раздела объекта капитального строительства.

2. Следовательно, неделимым является земельный участок, если в результате раздела такого участка неизбежно возникнет ситуация, при которой границы земельных участков, образованных в результате раздела исходного земельного участка, будут проходить через объект капитального строительства, который находится в долевой собственности, или в котором расположено несколько самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих их владельцам на праве собственности.

В качестве примера такого неделимого земельного участка можно привести находящийся в долевой собственности земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, который также находится в долевой собственности, и который не может быть разделён в натуре. Таким образом, в рассматриваемой ситуации делимость земельного участка будет поставлена в зависимость от делимости расположенного на нём жилого дома. Если жилой дом неделим, то земельный участок тоже является неделимым. Если же жилой дом, исходя из своих конструктивных свойств и признаков, представляется возможным разделить в натуре, то земельный участок также становится делимым. О делимости земельного участка, на котором расположен неделимый жилой дом, можно говорить лишь применительно к той ситуации, когда такой земельный участок – при соблюдении обязательного условия о предельном минимальном размере земельного участка – можно разделить на два или большее количество земельных участков так, чтобы на одном из земельных участков осталось строение неделимого жилого дома, а на других земельных участках располагалась территория, свободная от строения дома.

Впрочем, из вышеуказанного рассмотренного нами правила есть одно очень важное исключение, которое касается «блочной амнистии». Напомним, что под «блочной амнистией» понимается комплекс правовых норм, введённых в действие Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, которые позволяют в упрощённом порядке перевести долю в праве собственности на индивидуальный жилой дом, фактически представляющий собой блокированный жилой дом, или право собственности на квартиру в составе многоквартирного дома, который фактически представляет собой блокированный жилой дом, в право собственности на жилое помещение, именуемое блоком (с постановкой на кадастровый учёт жилого помещения, именуемого блоком, как объекта недвижимости). Так вот, в правовую норму п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ законодателем было заложено правило, по смыслу которого собственники блоков (которые фактически оформлены как доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом или квартиры в многоквартирных домах), расположенных на земельном участке, который находится в долевой собственности, имеют право одновременно с выполнением процедуры по трансформации принадлежащих им объектов недвижимости в блоки обратиться в Росреестр с заявлением о разделе земельного участка, сформированного под домом блокированной застройки. В результате этой процедуры возникнет ситуация, при которой под одним зданием, в котором расположено несколько жилых помещений, именуемых блоками (или блокированными секциями), будет расположено несколько самостоятельных земельных участков с разрешённым использованием «блокированная жилая застройка», которые таким образом будут пересекать («резать») строение исходного жилого дома.

Таким образом, применительно к процедуре блочной амнистии земельный участок, находящийся в долевой собственности, на котором расположены блокированные секции, оформленные как индивидуальный жилой дом, находящийся в долевой собственности, или как квартиры в составе многоквартирного дома, не является неделимым земельным участком на этапе до раздела такого дома на самостоятельные блокированные секции.