В каких ситуациях земельные участки, расположенные в границах красных линий, могут быть предоставлены в аренду?

22 февраля 2022 года на сайте была опубликована статья под названием «Допускается ли предоставление в аренду земельных участков, расположенных за границами красных линий?». Спустя несколько недель после публикации вышеуказанной заметки я вынужден признать, что она  получилась не совсем информативной и нуждается в доработке. Мне всё-таки удалось найти дополнительную судебную практику по вопросу, вынесенному в заголовок той статьи, и эта судебная практика позволяет достоверно утверждать, что в настоящее время доминирующей является точка зрения судов о том, что земельные участки, расположенные за границами красных линий и, следовательно, в границах территории общего пользования, однозначно могут быть предоставлены в аренду, что объясняется отсутствием в земельном законодательстве норм права, которые запрещали бы такое предоставление (в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ не допускается только предоставление таких земельных участков в собственность).

В своей сегодняшней заметке мне хотелось бы остановиться на ситуациях, в которых такого рода предоставление является актуальным. Заведомая редкость и немногочисленность таких ситуаций обусловлена следующим. Новые земельные участки формируются из публичной собственности исходя из градостроительного регламента, которым предусмотрено, земельные участки с какими видами разрешённого использования могут быть образованы в той или иной территориальной зоне. Территории, расположенные за красными линиями, могут быть включены в состав территориальных зон, однако в силу прямого указания пп. 2 п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ на земельные участки, расположенные в границах территории общего пользования, действие градостроительного регламента не распространяется. Из этого следует, что в границах территории общего пользования может быть сформировано лишь ограниченное количество земельных участков, и при этом такие земельные участки являются земельными участками публичного назначения. Об этом свидетельствовала ранее действовавшая и к настоящему времени утратившая силу дефиниция красных линий (пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), согласно которой красные линии были определены как линии, обозначающие  существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов. Таким образом, согласно этому определению за границами красных линий допускалось только наличие земельных участков, занятых линейными объектами или предназначенных для размещения линейных объектов. В настоящее время действует другое более сокращённое определение красных линий, но суть принципиально не поменялась. Косвенно об этом свидетельствуют и положения правил землепользования и застройки различных муниципалитетов, которыми предусмотрено, что в составе всех территориальных зон вне зависимости от содержания градостроительного регламента могут размещаться объекты, необходимые для обслуживания городской инфраструктуры (так, например, согласно п. 153 действующих Правил землепользования и застройки г. Калининграда в составе всех территориальных зон могут размещяться объекты электро-, водо-, тепло, газообеспечения, инженерно-технологические объекты, сооружения и коммуникации, объекты связи и прочие объекты общественного значения).

Таким образом, поскольку за границами красных линий могут быть сформированы только  земельные участки, выполняющие публичные функции, необходимые для обеспечения нормального функционирования городской инфраструктуры, с учётом того, что на земельные участки, расположенные в границах красных линий, действие градостроительных регламентов не распространяется, перечень ситуаций, в которых актуально приобретение в аренду земельных участков, расположенных за красными линиями и целевое назначение которых не связано с обеспечением публичных интересов, является весьма ограниченным. Изучение судебной практики и мой личный профессиональный опыт позволяют утверждать, что приобретение земельных участков в красных линиях может быть актуально:

– в случае приобретения земельных участков под существующими объектами недвижимости, которые принадлежат их владельцам на праве собственности и которые оказались расположенными за границами красных линий;

– случае нахождения за красными линиями земельного участка, принадлежащего юридическому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, и переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации);

– в случае приобретения в аренду на торгах земельного участка, сформированного до установления красной линии проектом планировки или проектом межевания.

Случаи, когда за красными линиями оказываются объекты капитального строительства, возведённые до установления границ территории общего пользования, не так уже и редки. Собственники таких объектов, также как и правообладатели зданий, расположенных до красных линий, заинтересованы в оформлении земельных отношений в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. И поскольку в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки, расположенные за красными линиями, не могут быть выкуплены в собственность, собственники таких объектов могут рассчитывать только на приобретение таких земельных участков в аренду. Правомерность приобретения таких земельных участков в аренду подтверждается судебной практикой. Так, в решении от 13 июня 2023 года по делу № 2а-2310/2023 Кировский районный суд г. Иркутска, отказывая в удовлетворении административного иска о признании незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка под существующим объектов недвижимости в собственность, отметил: «… В оспариваемом отказе административному истцу разъяснена возможность получения испрашиваемого земельного участка на праве аренды, при этом закон не содержит запрета на предоставление земельных участков, расположенных в границах красных линий на праве аренды, а лишь ограничивает возможность их предоставления в частную собственность (приватизацию)». В рамках схожего дела Арбитражный суд г. Севастополя, вынося решение об удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка под существующим объектом недвижимости в аренду (решение от 14 октября 2022 года по делу № А84-4931/2022), пришёл к выводу о том, что «… факт нахождения земельного участка в границах красных линий не подтвержден Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, однако и нахождение земельного участка в границах красных линий не препятствует заключению договора аренды, в случае отсутствия иных ограничений в использовании данного земельного участка».

Процедура приобретения в аренду земельного участка, расположенного за красными линиями, может быть актуальной и в случае, когда земельный участок до установления границ территории общего пользования был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования юридическому лицу, которое после обновления земельного законодательства в соответствующей части не входит в перечень организаций, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного бессрочного пользования (п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ), в связи с чем такие организации обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования либо на право собственности, либо на право аренды. В качестве примера судебного акта, укладывающегося в канву судебной практики, подтверждающей правомерность такого переоформления в отношении земельных участков, расположенных за красными линиями, можно привести решение Арбитражного суда г. Севастополя от 28.03.2023 по делу № А84-11467/2022, в котором суд отметил: «… ООО «Севастопольский» обратилось за переоформлением права постоянного пользования земельный участком, ранее являвшегося частью земельного участка, предоставленного заявителю по государственному акту …, и заключением договора аренды данного земельного участка. Расположение земельного участка в границах красных линий является препятствием для приобретения земельного участка в собственность, не может и не является основанием для отказа в заключении договора аренды такого земельного участка, в случае отсутствия иных ограничений в использовании данного земельного участка».

Несмотря на отсутствие в моём распоряжении на данный момент судебных актов, которые касались бы третьей из затронутых ситуаций, когда имеет место попытка заинтересованного лица приобрести в аренду на торгах земельный участок, расположенный за красными линиями и сформированный до установления границ территории общего пользования, у меня нет никаких оснований утверждать, что такие ситуации на практике не встречаются. Единственное, следует учитывать, что нередко органы публичные власти, распоряжающиеся земельными ресурсами, отказывают в предоставлении существующих земельных участков в связи с несоответствием их вида разрешённого использования градостроительному регламенту (имеется ввиду ситуация, когда вид разрешённого использования приобретаемого земельного участка не предусмотрен градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны) – этой проблеме была посвящена моя заметка из раздела «Новости» от 29 июня 2023 года под названием «Верховный суд пресёк практику отказов в предоставлении существующих земельных участков из публичной собственности в связи с несоответствием их разрешённого использования градостроительному регламенту». С учётом, что на территорию общего пользования градостроительный регламент не распространяется, вероятность столкнуться с отказами в предоставлении на торгах существующих земельных участков, расположенных за красными линиями, весьма велика.

Таким образом, основной вывод, которым мы можем сделать с учётом существующей судебной практики, состоит в том, что предоставление в аренду земельных участков, расположенных за границами красных линий, суды считают законным.