В ближайшее время ожидается вступление в силу законодательной новеллы, распространяющей механизм бесплатного приобретения земельных участков под домами, права на которые не зарегистрированы, на случаи оформления земельных отношений под домами, которые представляют собой блокированные дома
В России люди проживают в индивидуальных жилых домах, многоквартирных домах, садовых домах (на временной основе) и в блокированных жилых домах. Я не просто так привёл исчерпывающий перечень объектов недвижимости, предназначенных для проживания (за исключением квартир в многоквартирных домах). Это было сделано мною по соображениям системности, ведь в зависимости от назначения здания, используемого для проживания, имеют место различия в правовом режиме таких объектов, что неминуемо обуславливает и различия в процедурах урегулирования земельных отношений. Так, например, исключительно в отношении многоквартирных домов действует широко известное правило о том, что земельный участок, сформированный под таким домом, автоматически поступает в собственность правообладателей жилых и нежилых помещений, расположенных в таком доме (пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Только для собственников квартир, находящихся в многоквартирных домах, которые с точки зрения архитектурных решений представляют собой блокированные дома, предусмотрено правило о том, что такие квартиры могут быть в упрощённом порядке перерегистрированы и трансформированы в блок-секции (п. 3 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2001 № 476-ФЗ). В свою очередь, только для индивидуальных жилых домов законодательством предусмотрен механизм перевода таких домов в садовые дома и, наоборот, садовых домов в индивидуальные жилые дома (постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»). Таким образом, назначение здания, используемого для проживания, это очень важный фактор, который обуславливает возможность или невозможность реализации тех или иных специальных законодательных процедур.
В сегодняшней заметке речь пойдёт о проблематике законодательной новеллы, которая сводится к тому, что впредь возможность оформления земельных отношений на земельные участки под домами, в отношении которых не зарегистрировано право собственности, и которые возведены до 14 мая 1998 года и используются для проживания, распространяется и на определённые блокированные жилые дома. Соответствующий законопроект был недавно принят Государственной думой РФ и вскоре станет федеральным законом (проект закона № 543305-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В связи с этим напомним, что Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ была введена в действие ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой был предусмотрен механизм, позволяющий гражданам, проживающим в жилых домах, построенных до 14 мая 1998 года, но при этом право собственности на которые не зарегистрированы, добиваться образования и последующего предоставления земельных участков под такими домами в собственность бесплатно без проведения торгов. После того как вскоре вступит в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», правом на приобретение земельных участков под существующими блокированными домами будут наделены граждане, проживающие в таких домах при условии, что количество таких домов, возведённых до 14 мая 1998 года, в одном ряду не превышает двух.
Моя задача при написании настоящей заметки состоит в том, что правильно определить «целевую группу», то есть понять и разъяснить, на какие именно случаи рассчитана вскоре вступающая в силу законодательная новелла. Для этой цели нам следует обратиться к пояснительной записке к законопроекту № 543305-8, которая доступна для скачивания на сайте Государственной думы Федерального собрания РФ.
В пояснительной записке приводится следующая информация: «… на территории 62 субъектов Российской Федерации расположено более 66 тысяч жилых двухквартирных жилых домов (блокированной застройки), построенных в период с 1850 по 1999 годы, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы. В связи с этим граждане, использующие такие дома, могут оформить свои права на эти дома и земельные участки под ними только в судебном порядке».
Можно ли на основании вышеуказанной ремарки законодателя прийти к выводу, что вводимая в действие законодательная новелла рассчитана на граждан, проживающих в квартирах многоквартирных домов (де факто представляющих собой блокированный жилой дом), в отношении которых за ними не зарегистрированы права? На мой взгляд, весьма спорно, поскольку механизм оформления земельных отношений, урегулированный ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ориентирован на процедуру предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, то есть предполагает заключение гражданско-правовой сделки с органом власти о передаче земельного участка в собственность бесплатно, либо на праве аренды (если земельный участок ограничен в обороте), в то время как действующим законодательством предоставление земельных участков под существующими многоквартирными домами не предусмотрено – после формирования таких земельных участков они автоматически переходят в собственность правообладателей помещений многоквартирного дома.
Идёт ли речь о случаях, когда имеет место собственно блокированный дом, состоящий из двух блокированных секций, права на которые не зарегистрированы? Исключать такую вероятность не стоит, поскольку блокированные жилые дома появились в России задолго до 14 мая 1998 года, о чём, в частности, свидетельствуют положения ранее действовавшего СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 № 78, в котором было сформулировано определение блокированного жилого дома.
Однако, на мой взгляд, рассматриваемая законодательная новелла (для введения в действие которой положения ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ дополняются пунктом 15.1), в первую очередь, рассчитана именно на здания, которые с точки зрения архитектурных решений представляют собой блокированный жилой дом, но зарегистрированы и учтены в ЕГРН как индивидуальные жилые дома. Это обусловлено тем, что именно такой случай является наиболее проблемным и сопряжённым с трудностями при оформлении земельных отношений. Так, на практике распространены ситуации, когда органы публичной власти отказывают в предоставлении земельных участков в связи с несоответствием цели использования земельного участка, указанной в заявлении о предоставлении, и разрешённого использования земельного участка (п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). В случае, когда земельный участок не сформирован, в предварительном согласовании предоставления земельного участка может быть отказано в случае, когда цель использования будущего земельного участка (в данном случае «индивидуальное жилищное строительство») не соответствует назначению здания, обладающего неопределённым правовым статусом, как это имеет место в случае, когда объект, в котором проживают люди, учтён в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, но фактически представляет собой блокированный дом из двух блоков, разделённых общей стеной (при этом такие дома внешне выглядят не как блок-секции, а как индивидуальные жилые дома, в которых расположены по две квартиры, отделённые друг от друга общей стеной).
Иными словами, на практике в ситуации, когда объект, учтённый в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, де факто представляет собой блокированный жилой дом, органы власти, распоряжающиеся земельными ресурсами, придерживаются точки зрения о недопустимости предоставления земельного участка под такими объектами до приведения статуса жилого дома в соответствие с фактическими характеристиками.
Поэтому на сегодняшний день выход из такой ситуации, открывающий доступ к приобретению земельного участка под домом без проведения торгов, лежит через проведение реконструкции, подразумевающей преобразование индивидуального жилого дома (а по сути доли в праве собственности на дом) в блок-секцию блокированного жилого дома и требующей получение полноценного разрешения на реконструкцию в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Следовательно, рассматриваемая законодательная новелла рассчитана на преодоление препятствий к оформлению земельных отношений, которые обусловлены именно несоответствием между фактическим назначением жилого дома (блокированный жилой дом) и юридическим, официальным назначением такого дома (индивидуальный жилой дом), учтённым в ЕГРН. Таким образом, после вступления соответствующей законодательной новеллы в силу граждане, проживающие в блокированном жилом доме, учтённом в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, будут вправе приобрести земельные участки под такими домами, несмотря на несоответствие между официальным статусом жилого дома и его фактическими характеристиками.