Вы являетесь собственником здания, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, и вам необходимо разделить этот земельный участок с целью приобретения самостоятельного земельного участка под вашим зданием. На что надо обратить внимание?

Мой опыт в сфере земельных отношений уверенно свидетельствует о востребованности такой юридической процедуры как раздел земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с целью формирования самостоятельного земельного участка под зданием, расположенным на таком публичном земельном участке и принадлежащим заинтересованному лицу на праве собственности. И, действительно, на практике иногда возникают ситуации, когда лица, выступающие собственниками объектов капитального строительства, не являются правообладателями публичных земельных участков, на которых расположены такие объекты, в связи с чем единственным способом оформления земельных отношений становится раздел публичного земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ – для формирования отдельного земельного участка под объектом капитального строительства и его приобретения в собственность или аренду без проведения торгов. В данном контексте, если отталкиваться от одного из таких основополагающих принципов земельного права как принципа единства судьбы земельных участков и прочно расположенных на них объектов, возникает закономерный вопрос: «Каким образом могло так получиться, что объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности, оказался расположенным в границах чужого земельного участка, находящегося в публичной собственности, ведь регистрация права собственности на объект капстроительства сперва подразумевает оформление земельных отношений на земельный участок?». Однако, такого рода ситуации действительно возможны. Так, нередки случаи, когда на основании аукционов по высвобождению имущества, находящегося в публичной собственности, граждане и юридические лица приобретают на торгах здания, расположенные на публичных земельных участках, без проведения процедуры по формированию и приобретению земельного участка под таким зданием. Предпосылки для возникновения таких ситуации в особенности возникают в случаях, кода по итогам аукционов приобретаются права на расположенные в границах Калининградской области объекты, возведённые до 1945 года, то есть до вхождения Калининградской области в состав РСФСР. Таким образом, ситуации, когда физическому или юридическому лицу принадлежат на праве собственности объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, находящихся в публичной собственности, действительно встречаются в юридической действительности. Соответственно, в силу принципа платности использования земли правообладатели таких объектов обязаны оформить земельные отношения на территорию под такими объектами путём раздела земельного участка, находящегося в публичной собственности, с целью формирования отдельного земельного участка под зданием.

В сегодняшней заметке мне хотелось бы остановиться на ряде важных моментов, которые необходимо учитывать при проведении процедуры раздела земельных участков, находящихся в публичной собственности. Рассмотрим их.

1. Если вы хотите добиться раздела земельного участка, вам нужно обосновать площадь земельного участка, формируемого под вашим объектом путём раздела земельного участка, находящегося в публичной собственности

В связи с этим следует учитывать, что в независимости от того, как решается ваш вопрос – в судебном или несудебном порядке – вам никто никогда не согласует избыточную площадь земельного участка. Иными словами, при разделе земельного участка вы вправе претендовать только на ту площадь, которая является минимально необходимой для обслуживания вашего объекта. В свою очередь, критериями для определения минимально необходимой площади являются:

– отступы от стен зданий до границ земельных участков и красных линий проездов, которые установлены градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований,

– при отсутствии градостроительного регламента на территорию, в границах которой расположен объект недвижимости, во внимание должны приниматься действующие своды правил, которыми устанавливаются минимальные расстояние до границ земельных участков от жилых и общественных зданий, объектов вспомогательного назначения (например, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства»);

– специальные нормативы, которыми устанавливается ширина проезда для пожарных машин и прочих автомобилей спецтехники в зависимости от класса функциональной пожарной опасности здания (например, п. 8.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»).

Площадь земельного участка, образуемого путём раздела публичного земельного участка, должна быть обоснована пояснительной запиской, изготовленной кадастровым инженером по итогам выполнения кадастровых работ, или экспертным заключением – при этом, если вопрос о разделе земельного участка разрешается в рамках судебного разбирательства, то в идеале потребуется заключение судебного эксперта.

2. Даже если орган публичной власти утвердил схему раздела земельного участка (предусматривающую образование земельного участка под зданием и оставление исходного земельного участка в изменённых границах), вам придётся запастись терпением, поскольку образование земельного участка под вашим объектом будет осуществляться усилиями правообладателя исходного земельного участка, находящегося в публичной собственности

Данное обстоятельство детерминировано тем, что заявление о государственном кадастровом учёте земельных участков, образуемых путём раздела исходного земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть подано только субъектом права публичной собственности на землю (муниципальная собственность, собственность субъекта РФ, федеральная собственность), то есть правообладателем исходного земельного участка, что напрямую вытекает из положений пп. 3 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, после получения на руки утверждённой органом публичной власти схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путём раздела, собственнику объекта капитального строительства, под которым формируется земельный участок, следует заказать межевой план, необходимый для раздела исходного земельного участка, и отправить изготовленный межевой план в соответствующий орган власти, распоряжающийся землями, находящимися в публичной собственности. Именно орган публичной власти и должен будет направить в орган регистрации прав заявление об образовании нового земельного участка путём раздела исходного на основании межевого плана. Следовательно, собственнику зданий, который заинтересован в оформлении земельных отношений на территорию под своим зданием, необходимо настроиться на серьёзные временные затраты, в особенности, в тех случаях, когда имеет место процедура раздела земельного участка, находящегося в ведении Министерства обороны РФ. Лишь после образования (постановки на кадастровый учёт) земельного участка под существующим объектом собственник объекта капитального строительства будет вправе напрямую обратиться в орган власти, распоряжающийся публичными землями, за приобретением такого земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Размер выкупной платы за земельный участок, образованный под зданием, будет определяться согласно соответствующему нормативному правовому акту в зависимости от того, в чей собственности находится земельный участок, образованный в результате раздела (муниципальная собственность, государственная собственность субъектов РФ, федеральная собственность). В Калининграде порядок определения выкупной платы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется решением городского Совета депутатов Калининграда от 01 июля 2015 года № 190, земельных участков, находящихся в собственности субъектов Калининградской области – Законом Калининградской области от 21.12.2006 № 105. Порядок расчёта выкупной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, установлен постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279.