Верховный суд РФ формирует принцип, согласно которому объект самовольного строительства, возведённый вопреки виду разрешённого использования земельного участка, не может быть снесён, если никоим образом не препятствует и не ограничивает права посторонних лиц
На прошлой неделе ведущие информационные агентства нашей страны опубликовали новость о том, что Верховный суд РФ изменил подходы к разрешению споров об объектах самовольного строительства, а именно отныне иски о сносе самовольных построек не могут быть удовлетворены в случае, если объект самовольного строительства, исходя из своих характеристик и своего местоположения, объективно не нарушает права и законные интересы иных лиц. Особенность всех без исключения публикаций, посредством которых была распространена эта юридическая новость, состояла в том, что в них отсутствовала ссылка на реквизит судебного акта, вынесенный Верховным судом РФ, в связи с чем мне пришлось приложить некоторые усилия, направленные на поиск соответствующего документа. К счастью, с этой задачей я справился успешно, в связи с чем мне представляется возможным детально проанализировать аргументацию Верховного суда РФ. Речь идёт об Определении Верховного суда РФ от 20 мая 2025 года № 18-КГ25-42-К4, вынесенному по делу Н.А. Буравкиной. Суть судебного спора, события которого разворачивались на территории Темрюкского района Краснодарского края, сводится к следующему.
Гражданка Н.А. Буравкина выступала в качестве собственника земельного участка площадью 816 кв.м с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства». В 2013 году органом местного самоуправления Н.А. Буравкиной было выдано разрешение на строительство двухэтажного жилого дома. В мае 2023 года в рамках муниципального контроля сотрудниками местной администрации было проведено обследование земельного участка, по итогам которого было установлено, что на земельном участке возведена незавершённая строительством трёхэтажная гостиница. В итоге, поскольку, исходя из буквального смысла положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, возведение на земельном участке объекта, противоречащего виду разрешённого использования земельного участка, обуславливает возникновение у такого объекта статуса самовольной постройки, орган местного самоуправления обратился в суд иском о возложении на застройщика обязанности привести объект самовольного строительства в соответствие с разрешительной аргументацией, то есть по сути реконструировать незавершённую строительством гостиницу в индивидуальный жилой дом. В свою очередь, Н.А. Буравкина обратилась в суд со встречным иском о сохранении объекта незавершённого строительства и признании него права собственности.
Основываясь на результатах судебной строительно-технической экспертизы, который было установлено, что возведённый объект не представляет собой угроз для жизни и здоровья неопределённого круга лиц, и руководствуясь тем, что узаконивание незавершённого строительством объекта невозможно во внесудебном порядке (то есть в сложившейся ситуации легализация объекта на основании разрешения на строительства не представлялась возможной, поскольку уже был возведён объект, назначение которого противоречило виду разрешённого использования земельного участка), суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление Н.А. Буравкиной и отказал муниципалитету в удовлетворении исковых требований, заявленных в порядке ст. 222 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции не устояло в суда апелляционной инстанции. Краснодарский краевой суд выстроил свою процессуальную позицию на двух признаках самовольного строительства, а именно на несоответствии назначения объекта незавершённого строительства выданному на имя Н.А. Буравкиной разрешению на строительство (разрешению на строительство двухэтажного жилого дома) и на противоречии назначения возводимого объекта виду разрешённого использования земельного участка. При этом такой критерий самовольности как несоответствие назначения зданий виду разрешённого использования земельного участка суд апелляционной инстанции посчитал неустранимым постольку, поскольку, исходя из правил землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения, установление в отношении земельного участка вида разрешённого использования «туристическое обслуживание» возможно только при условии, что площадь земельного участка составляет не менее 5000 кв.м. В итоге Краснодарский краевой суд вынес новое решение, которым иск местной администрации был удовлетворён, а исковое заявление Н.А. Буравкиной было оставлено без удовлетворения.
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда было оставлено без изменения Четвёртым кассационным судом общей юрисдикции.
Однако, Н.А. Буравкина обратилась с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции в Верховный суд РФ, который вышеуказанные судебные решения отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Квинтэссенция позиции Верховного суда РФ, которая легла в основу рассматриваемого Определения от 20 мая 2025 года № 18-КГ25-42-К4, состоит в том, что «… возможность признания права собственности на самовольную постройку должна связываться не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением наличия или отсутствия обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».
Также, отталкиваясь от разъяснений по вопросам самовольного строительства, содержащихся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Верховный суд РФ отметил, что «… с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки».
Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанции Верховный суд РФ пришёл к выводу о том, что «… при разрешении спора судом апелляционной инстанции не дана оценка доводам, свидетельствующим о соответствии спорной постройки строительным и иным нормам и правилам, а также об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан», в то время как «…согласно выводам судебной экспертизы, проведенной в отношении спорной постройки, нарушений строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, ПЗЗ Фонталовского сельского поселения, норм в части сейсмобезопасности не выявлено, угрозы жизни и здоровью граждан не обнаружено».
Точка зрения Верховного суда РФ, которая нашла своё выражение в Определении от 20 мая 2025 года № 18-КГ25-42-К4, обозначает наличие нового важного тренда в спорах о самовольном строительстве. Так, позиция законодателя, который в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ закрепил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок, больше не может толковаться в том ключе, что назначение объекта самовольного строительства должно обязательно соответствовать виду разрешённого использования земельного участка. Напротив, Верховный суд РФ дал понять, что наличие такого критерия самовольного строительства как возведение объекта недвижимости на земельном участке, разрешённое использование которого не предусматривает возведение такого объекта (п. 1 ст. 222 ГК РФ), отныне, по общему правилу, не может считаться непременным условием возникновения у соответствующего объекта статуса самовольной постройки. Таким образом, определяющее значение при рассмотрении исковых заявлений о сносе самовольных построек или их приведении в соответствие с предельными параметрами разрешённого строительства имеет то обстоятельство, представляет ли собой объект угрозу для жизни и здоровья самого застройщика и неопределённого круга лиц. Если такая угроза отсутствует, то объект, назначение которого противоречит виду разрешённого использования земельного участка, может быть сохранён.