Верховный суд РФ, снимая противоречия, продемонстрировал, что в результате раздела жилых домов, которые принадлежат их владельцам на праве долевой собственности, но при этом де факто состоят из нескольких квартир, образуются объекты с назначением «блокированные жилые дома»

В плане новостей земельного права 2025-й год отступает очень неохотно. Буквально на днях мы закончили разбор ключевых точек зрения, которые были проиллюстрированы в тематическом Обзоре Верховного суда РФ судебной практики по делам, связанным с предоставлением публичных земельных участков для строительства, как буквально на днях Президиум Верховного суда РФ опубликовал очередной обзор судебной практики – за четвёртый квартал 2025 года. В этом обзоре представлены две весьма интересные и актуальные для нас юридические позиции по вопросам земельных отношений и градостроительства. Одна из них посвящена проблематике вокруг раздела индивидуальных жилых домов. Остановимся на ней поподробнее.

По общему правилу индивидуальные жилые дома, принадлежащие их владельцам на праве долевой собственности, не подлежат разделу в натуре. И, действительно, зачем делить индивидуальный жилой дом, который хоть и принадлежит на праве долевой собственности, но предназначен для проживания одной семьи? Более того, исходя из официального определения индивидуального жилого дома («объекта индивидуального жилищного строительства»), которое содержится в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом заведомо не предназначен для «раздела на самостоятельные объекты недвижимости».

Однако, юридические реалии богаче любых законодательных формулировок и свидетельствуют о том, что процедура раздела индивидуального жилого дома всё-таки востребована в юридической практике. Речь идёт о ситуациях, когда жилой дом по документам de jure является индивидуальным, то есть принадлежит его владельцам на праве общей долевой собственности, но при этом de facto представляет собой многоквартирный дом, то есть дом, состоящий из нескольких квартир, и при этом доле в праве собственности на жилой дом соответствует квартира в нём. Такого рода случаи очень распространены в Калининградской области применительно к многоквартирным домам, которые были возведены до перехода Кёнигсбергской области (с 1945 года – Калининградской области) под юрисдикцию РСФСР. И, действительно, в нашей области очень распространены ситуации, когда не только двухквартирные, но даже трёх- и четырёхквартирные дома по документам проходят как «индивидуальные жилые дома». Именно такие индивидуальные дома могут быть объектом раздела в натуре.

Вместе с тем, необходимо помнить, что непременным условием раздела такого индивидуального жилого дома в натуре является полная автономность каждого из жилых блоков (почему именно «блок», станет ясно по тексту настоящей заметки), а именно каждый блок должен быть обеспечен отдельным входом (выходом на земельный участок) и автономными коммуникациями. Допустим, эти условия выполнены, споры между собственниками долей в праве собственности отсутствуют, можно заказывать технический план на каждый из блоков, заключить соглашение о разделе исходного (многоквартирного) дома и подать необходимые заявления в Росреестр. Увы, но раздел индивидуальных жилых домов во внесудебном порядке невозможен, что объясняется тем, что в результате раздела формально образуются не индивидуальные жилые дома, а блокированные жилые дома (блокированные секции), и поскольку досудебная процедура раздела заведомо не позволяет изменить назначение здания – с индивидуального жилого дома на блокированный жилой дом – раздел приходится осуществлять в строго судебном порядке.

В этом плане очень ценными является разъяснения по вопросу раздела индивидуальных жилых домов с их преобразованием в отдельные блокированные жилые дома, которые содержатся в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 за 2025 год, который утверждён Президиумом Верховного суда РФ 22 декабря 20025 года.

Гражданка В.В.В., являясь собственником 17/70 в праве собственности на жилой дом, состоящий из двух самостоятельных квартир, обратилась в суд с иском к гражданке В.З.Р., которая владела оставшейся долей в праве собственности на жилой дом, о разделе жилого дома в натуре и о признании права собственности на территориально соответствующий её доле жилой дом блокированной застройки. Суд первой инстанции в удовлетворении искового заявления отказал, посчитав, что двухквартирный жилой дом не соответствует признакам дома блокированной застройки, а также заключил, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику – к собственнику оставшейся доли в праве собственности на жилой дом, а не к органу власти, который осуществляет деятельность по отнесению жилых помещений к тому или иному виду (назначению). Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции (Волгоградский областной суд), который руководствовался тем, что индивидуальный жилой дом в силу норм закона не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости, а также тем, что в случае раздела жилого дома площадь земельного участка, которая подлежала бы выделу в пользу истца, оказалась бы меньше минимальной площади земельного участка, установленной градостроительном регламентам для соответствующей территориальной зоны. Кассационный суд общей юрисдикции оставил решение суда первой инстанции (Михайловский районный суд Волгоградской области) и апелляционное определение Волгоградского областного суда без изменения. Однако, кассационная жалоба гражданки В.В.В. в Верховный суд РФ оказалась успешной – Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2024 № 16-КГ24-1-К4).

Верховный суд РФ выразил категорическое несогласие с выводами суда первой инстанции, отметив, что иск был справедливо предъявлен не к органу публичной власти, а к собственнику оставшихся долей в праве жилой дом. На аргумент суда первой инстанции насчёт того, что дом не соответствует признакам дома блокированной застройки, Верховный суд РФ отреагировал тем, что по делу необоснованно не была назначения строительно-техническая экспертиза, в связи с чем вышеуказанный вывод являлся голословным. Аргументы суда апелляционной инстанции Верховный суд РФ парировал тем, что в соответствии с законодательством о «блочной амнистии» образование самостоятельного земельного участка под домом блокированной застройки не является обязательным, кроме того, Верховный суд РФ отметил, что истец исковые требования о разделе земельного участка, сформированного под исходным домом, не заявлял.

Основная заслуга Верховного суда РФ заключалась в том, что Верховный суд РФ чётко и недвусмысленно обозначил путь, в соответствии с которым надлежит осуществлять раздел индивидуальных жилых домов, состоящих из нескольких квартир. Данный путь состоит в применении понятийного аппарата «блочной амнистии» (Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») и предполагает, что по итогам раздела такого рода проблемных объектов, действительно, должны быть образованы дома блокированной застройки.

Так, Верховный суд РФ указал на то, что судами нижестоящих инстанций необоснованно не были применены положения ряда правовых норм, которые были введены в действие в связи с принятием законодательства о «блочной амнистии». В частности, Верховный суд РФ в своём определении:

– сослался на определение дома блокированной застройки, содержащееся в Градостроительном кодексе РФ (п. 40 ст. 1), согласно которому дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок;

– акцентировал внимание на понятии «дом блокированной застройки жилой индивидуальный», которое с 17 мая 2023 года было размещено в п. 3.1 Своде правил «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, СП 55.13330.2016», и согласно которому по таковым понимается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок;

– сделал ссылку на правовому норму п. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ, согласно которому блок, указанный в пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Уличив суды нижестоящих инстанций в необоснованном уклонении от вышеуказанных правовых норм, Верховный суд РФ отметил буквально следующее: «Таким образом, с 1 марта 2022 г. (дата вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ – прим В.А. Шефера) в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока. В то же время нижестоящие суды указанные выше нормы закона с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ, не применили».

Таким образом, с одной стороны, в своём определении Верховный суд РФ не сформулировал каких-либо прорывных и прогрессивных принципов и идей, но, с другой стороны, дал понять, что при рассмотрении судами исковых требований о разделе жилых домов (являющихся по документам индивидуальными жилыми домами, но по сути являющихся многоквартирными) должны обязательно применяться термины из понятийного аппарата законодательства о «блочной амнистии». Неприменение этих понятий свидетельствует о нарушении норм материального права в виде неприменения норм, подлежащих применению, что является основанием для отмены решений судов первой, апелляционной и кассационной инстанций (имеется ввиду кассационный суд общей юрисдикции) в кассационном порядке Верховным судом РФ.

Но, как уже отмечалось, главная гносеологическая ценность позиции Верховного суда РФ, проиллюстрированной в Определении от 04.06.2024 № 16-КГ24-1-К4, состоит в том, что в нём указан путь, которого юристам надо придерживаться при разделе жилых домов, а именно Верховный суд РФ продемонстрировал, что раздел домов, которые по документам являются индивидуальными, но де факто состоят из нескольких квартир, в судебном порядке подразумевает формирование по итогам раздела именно домов блокированной застройки. Данная точка зрения позволяет избежать на практике ненужных юридических ошибок.