Верховный суд РФ разъяснил, что нахождение части объекта недвижимости за пределами сформированного под ним земельного участка само по себе отнюдь не свидетельствует о наличии у такого объекта статуса самовольной постройки
Институт самовольной постройки представляет собой один из самых интересных правовых институтов, который, как мною уже отмечалось ранее, находится на стыке гражданского, земельного и градостроительного права. Несмотря на то, что институт самовольной постройки появился в законодательстве РФ не позднее 1960 года (в частности, в 1960 году был принят и введён в действие Гражданский кодекс РСФСР, в котором самовольным постройкам была посвящена отдельная статья – статья 109) и относится к числу наиболее урегулированных правовых институтов, некоторые юридические аспекты в контексте самовольных построек по-прежнему остаются невыясненными, в связи с чем от юриста требуются любознательность – в плане постоянного изучения закономерностей судебной практики по делам о самовольных постройках – и знание большого количества юридических деталей и подробностей.
В недавней заметке из раздела «Статьи», которая была опубликована на сайте буквально на прошлой неделе, было проиллюстрировано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не означает, что возводимый объект представляет собой угрозу для жизни и здоровья граждан, в связи с чем наличие такой угрозы должно быть подтверждено отдельными самостоятельными доказательствами. В сегодняшней заметке речь пойдёт о таком аспекте самовольной постройки как наличие или отсутствие оформленных земельных отношений под объектом капитального строительства, в отношении которого органом публичной власти заявляется исковое заявление в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
В связи с этим необходимо напомнить, что по смыслу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в котором размещено определение самовольной постройки, одним из факторов, с которым закон связывает возникновение у объекта капитального строительства статуса самовольной постройки, является отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок. Так, если быть более точным, в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ имеется реплика на счёт того, что самовольной постройкой является объект, возведённый на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительство на нём того или иного объекта. Таким образом, в случае если объект недвижимости размещён без оформления земельных отношений, то есть при отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок, то он приобретает статус самовольной постройки. Вместе с тем, такие рода ситуации являются очень простыми и не исчерпывают всего многообразия ситуаций с самовольными постройками, которые встречаются на практике.
К числу таких злободневных юридических ситуаций относятся ситуации, когда объект недвижимости частично расположен на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для размещения такого объекта, и одновременно частично расположен за пределами предоставленного земельного участка – на землях, находящихся в публичной собственности.
Как всегда, обратимся к фабуле дела, которое в качестве суда кассационной инстанции рассматривала Судебная коллегия Верховного суда РФ по гражданским делам. Администрация Краснодара обратилась в суд общей юрисдикции с иском к собственником здания кафе, которое было размещено в границах двух смежных земельных участков (что само по себе представляет собой довольно редкую ситуацию), и часть которого площадью 3 кв.м выходила за границы отведённых земельных участков так, что располагалась на непредоставленных публичных землях, находящихся в неразграниченной государственной собственности. Нахождение части кафе на неразграниченных землях было истрактовано органом местного самоуправления как фактор, свидетельствующий о наличии у кафе признаков самовольной постройки. Суд первой инстанции в удовлетворении искового заявления краснодарской городской администрации о признании здания кафе самовольной постройкой отказал, заняв позицию о том, что «… частичное расположение спорного объекта строения на земельных участках, не принадлежащих ответчикам, не является существенным нарушением, позволяющим признать постройку самовольной и принять решение о её сносе». Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была проведена землеустроительная эксперта, которой было выявлено наличие реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков, сформированных под зданием кафе, для устранения которой требовалось объединение двух земельных участков в один (впрочем, исправление реестровой ошибки не позволяло устранить проблему, заключающуюся в нахождении части здания кафе в границах неразграниченных и неразмежёванных публичных земель).
Однако, суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, посчитав, что нахождение части здания за пределами сформированных под ним земельных участков свидетельствует о возникновении у здания кафе статуса самовольной постройки. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда было оставлено без изменения кассационным судом общей юрисдикции, после чего собственники здания кафе обратились со второй кассационной жалобой в Верховный суд РФ, которая оказалась успешной.
При рассмотрении кассационной жалобы Верховный суд РФ, в общем и целом, руководствовался принципом, который был выработан в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», а именно в п. 17 данного постановления, в котором было сформулировано правило о том, что «… если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной». Напомним, что вышеуказанное правило было выработано применительно к случаям, когда орган местного самоуправления пытается признать самовольной постройкой гаражи, которые могут быть оформлены их владельцем в рамках «гаражной амнистии» (ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), или домов, в отношении которых не зарегистрировано право собственности, но использование которых для проживания начато до 14 мая 1998 года, которые могут быть оформлены в рамках продолжения «дачной амнистии» (ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Данный принцип Верховный суд РФ посчитал необходимым распространить и на те ситуации, когда объект формально обладает признаками самовольной постройки, но при этом такой объект может быть легализован путём оформления земельных отношений в рамках процедур, которые предусмотрено действующим земельным законодательством.
Применительно к анализируемой нами ситуации из судебной практики применение принципа, ранее выработанного Верховным судом РФ применительно к ст.ст. 3.7, 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, означало недопустимость признания самовольной постройкой объекта, который потенциально может быть легализован за счёт оформления земельных отношений на ту часть объекта, которая оказалась расположенной в границах земель, находящихся в публичной собственности.
Так, следуя очерченному нами принципу Верховный суд РФ в своём определении от 24 декабря 2024 года № 18-КГ24-322-К4 отметил следующее: «В нарушение приведённых выше положений закона и разъяснений пленума, суд апелляционной инстанции, приходя к выводу о признании здания-кафе самовольным строением, … не проверил возможность оформления ответчиками прав на земельный участок, фактически находящийся под спорным строением». В конечном итоге Верховный суд РФ пришёл к следующему выводу: «С учётом изложенного выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что спорное строение обладает признаками самовольной постройки, являются ошибочными».
Таким образом, нахождение части здания за границами предоставленного земельного участка отнюдь не означает, что такой объект непременно является самовольной постройкой. Самовольной постройкой объект может считаться только в случае, если его часть, выступающая за границы земельного участка и расположенная на публичных землях, не может быть легализована путём оформления земельных отношений в соответствии с процедурами, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.