Верховный суд РФ определяет важные критерии, которые должны приниматься во внимание и проверяться судами при рассмотрении дел о самовольном строительстве

Исследование и изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, за последние несколько лет позволяет мне узреть два отчётливые тенденции. Во-первых, большая часть дел, вытекающих из правоотношений, урегулированных ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так или иначе рассматривается судами общей юрисдикции Краснодарского края, что напрямую свидетельствует об исключительной экономической вовлечённости данного субъекта Российской Федерации и обусловленной этим исключительной юридической активностью хозяйствующих субъектов. Вторая закономерность состоит в том, что среди линейных и наиболее распространённых сценариев возникновения самовольных построек доминирует сценарий, который заключается в возведении на земельном участке объектов, отличающихся по своим характеристикам от объектов, указанных в разрешении на строительство или в так называемых «уведомлениях о соответствии» (в том случае, если речь идёт о возведении индивидуальных жилых или садовых домов). Обобщение судебной практики позволяет в целом прийти к выводу, что в настоящее время суды общей юрисдикции и Верховный суд РФ действуют весьма либерально, занимая по отношению к нарушителю снисходительную позицию, смотря сквозь пальцы на откровенные нарушения закона. С целью подтверждения сделанных мною выводов предлагаю рассмотреть следующий прецедент.

Гражданин А.В.Х. направил в администрацию города Анапы уведомление о планируемом строительстве на земельном участке индивидуального жилого дома. Администрация согласовала строительство жилого дома, направив А.В.Х. «уведомление о соответствии». Спустя некоторое время по итогам проверочных мероприятий администрацией было установлено, что на земельном участке А.В.Х. возведён объект, который с точки зрения конструктивных характеристик представляет собой блокированный жилой дом. В итоге администрация обратилась в суд общей юрисдикции с иском о сносе самовольной постройки. В ответ на действия администрации А.В.Х. обратился в суд со встречным иском о сохранении возведённого объекта в возведённом состоянии. Суд первой инстанции отказал органу местного самоуправления в удовлетворении иска и удовлетворил исковое заявление А.В.Х, посчитав, что нарушения, допущенные А.В.Х., являются незначительными, а приведение объекта в соответствие с характеристиками, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, «… не представляется возможным без нанесения несоразмерного вреда зданию и его конструкциям».

Во второй инстанции решение Анапского городского суда не устояло. Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение – об удовлетворении искового заявления муниципалитета и об отказе в удовлетворении иска А.В.Х. При вынесении апелляционного определения Краснодарский краевой суд руководствовался тем, что вид разрешённого использования принадлежащего А.В.Х. земельного участка – «для ведения личного подсобного хозяйства» – не позволяет возводить на земельном участке блокированный жилой дом. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение Краснодарского краевого суда без изменения, вследствие чего А.В.Х. обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. По итогам рассмотрения жалобы судья Верховного суда РФ передал её на рассмотрение в заседание Судебной коллегии по гражданским делам. В итоге дело было рассмотрено Верховным судом РФ по существу, а жалоба была удовлетворена.

Изучение определения Верховного суда РФ от 11 февраля 2025 года № 18-КГ24-355-К4, которым дело было разрешено по существу, свидетельствует о том, что Верховный суд РФ выстроил свою процессуальную позицию по делу на двух аргументах:

1. Со ссылкой на ставшее широко известным постановление Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (п. 25) Верховный суд РФ посчитал, что назначенная нижестоящими судами мера ответственности за отступление со стороны А.В.Х. от вида разрешённого использования земельного участка и положения «разрешения на строительство» в виде сноса объекта недвижимости является непропорциональной и несоразмерной. В частности, в своём определении Верховный суд РФ констатировал следующее: «С учётом приведённых норм права и их толкования для правильного разрешения настоящего спора суду, установившему факт возведения стороной спора самовольной постройки, надлежало определить меру гражданско-правовой ответственности, которую возможно применить сообразно обстоятельствам данного дела: привести строение в соответствие с требованиями закона или снести его в полном объёме, если первое невозможно. Для этого суду следовало определить, каким установленным законом параметрам должен соответствовать жилой дом, расположение которого допускается законом на принадлежащем Халявину А.В. земельном участке, соответствует ли возведённое строение данным параметрам, если нет, то возможно ли привести его в состояние, при котором он будет им соответствовать. Лишь в случае, если последнее невозможно, суд выносит решение о сносе самовольной постройки в полном объёме». Таким образом, Верховный суд РФ дал понять, что за нарушения, допущенные при застройке земельного участка, А.В.Х. потенциально может быть наказан санкцией в виде сноса объекта недвижимости, однако применение этой санкции возможно только в том случае, если объект не может быть приведён в соответствие с требованиями закона, под которыми должны пониматься нормы Градостроительного кодекса РФ и положения градостроительного регламента для соответствующей территориальной зоны.

2. Второй аргумент, которым руководствовался Верховный суд РФ при вынесении анализируемого Определения (от 11 февраля 2025 года № 18-КГ24-355-К4), сводится к тому, что несоответствие объекта самовольного строительства требованиям, предъявленным в «уведомлении о соответствии», выданном администрацией города Анапы, не тождественно несоответствию объекта капитального строительства требованиям закона.

Верховный суд РФ по сути признал приоритет норм градостроительного законодательства над положениями разрешения на строительство и тем самым дал понять, что при разрешении вопроса о наличии у объекта статуса самовольной постройки и назначении санкции за самовольное строительство, в первую очередь, должна быть проведена проверка на соответствие характеристик фактически возведённого объекта требованиям, которые предъявляются законом к объектам соответствующей родовой принадлежности, пусть даже если характеристики возведённого объекта не соответствуют характеристикам объекта, который планировалось построить согласно разрешению на строительство.

Применительно к вышеуказанному выводу Верховный суд РФ отметил следующее: «Формально установив факт расхождения параметров возведённого самовольно строения с указанными в уведомлении от 6 мая 2022 г., суд апелляционной инстанции проигнорировал выводы судебной строительно-технической экспертизы от 22 мая 2023 г., согласно которым объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, правилам землепользования и застройки, за исключением максимальной площади, находится в исправном состоянии, конструкции характеризуются отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, не создаёт угрозы жизни и здоровью людей, и не указал, в чём заключается несоответствие возведённого строения именно требованиям закона».

В итоге Верховный суд РФ отменил судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд. Проанализированный нами судебный прецедент свидетельствует о либерализме и благосклонности Верховного суда РФ по отношению к гражданам, которые допускают возведение самовольных построек, и свидетельствует о наличии чётких критериев, которые должны обязательно приниматься во внимание при рассмотрении судами дел, вытекающих из правоотношений, урегулированных ст. 222 Гражданского кодекса РФ.