Верховный суд РФ определил, что нахождение нестационарного торгового объекта в границах земельного участка, выставляемого на аукцион, может быть препятствием к его проведению, если при этом, по мнению Федеральной антимонопольной службы, имеет место нарушение принципов конкуренции

К числу интереснейших и злободневных вопросов, возникающих в судебной практике по земельным спорам, относится вопрос о том, допускается ли предоставление на аукционах земельных участков, которые не свободны от зданий и сооружений. В этом отношении неизбежно обнаруживает себя широко известная правовая норма пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает правило о недопустимости проведения аукциона в отношении земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, принадлежащие их владельцам на праве частной собственности. Вместе с тем, эта правовая норма не снимает всех проблемных вопросов, возникающих в юридической действительности. Напомню, что ранее на моём сайте был опубликован ряд заметок, в которых рассматривалась соответствующая проблематика. Так, в статье от 24 декабря 2023 года мною исследовался вопрос о том, может ли быть предметом аукциона земельный участок, на котором расположены бесхозные объекты недвижимости, не поставленные на кадастровый учёт. Дополнительные рассуждения по вопросу о том, допускается ли проведение аукциона в отношении несвободного от построек земельного участка, были изложены в статьях от 20 января 2025 года и 21 февраля 2025 года. В моей сегодняшней заметке будет рассмотрен вопрос о том, правомерно ли проведение аукциона в отношении земельного участка, на котором расположен нестационарный торговый объект (так называемый «НТО»).

Из содержания самого термина – «нестационарный торговый объект» – следует, что такие объекты являются некапитальными, то есть не обладают физической и юридической связью с землёй, и в связи с этим могут быть легко перемещены с одного места на другое. При таком раскладе напрашивается точка зрения о том, что с учётом пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ предоставление на аукционах земельных участков, на которых расположены нестационарные торговые объекты, является допустимым. Однако, судебная практика свидетельствует о том, что в ряде специфических ситуаций нахождение в границах земельного участка НТО является препятствием к проведению аукциона по предоставлению земельного участка в порядке, установленном ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ. Обратимся к примеру из судебной практики.

Между Медведевской городской администрацией (Республика Мари Эл) и гражданкой С.Л.А. был заключён договор аренды на размещение площадки площадью 100 кв.м для установки НТО – летней веранды, которая в соответствии с законодательством о торговой деятельности была надлежащим образом включена в городскую схему размещения НТО. Однако, вскоре УФАС по Республике Мари Эл признало вышеуказанную сделку совершённой с нарушением законодательства о защите конкуренции, поскольку договор аренды на размещение НТО был заключён в обход конкурсных процедур, то есть имело место прямое заключение договора без проведения торгов. После этого администрация обратилась в суд с иском о расторжении заключённого с С.Л.А. договора аренды на размещение НТО. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что летняя веранда прилегала к зданию, которым сначала владела гражданка С.Л.А., а затем гражданка Ш.Н.А. Суд удовлетворил исковое заявление о расторжении договора, но возврат площадки с летней верандой осуществлён не был, то есть летняя веранда продолжила находиться на том месте, где она была установлена. Желая формальным способом устранить ранее допущенные нарушения законодательства в сфере защите конкуренции и имея интерес в предоставлении территории, занимаемой летней верандой, Медведевская городская администрация сформировала земельный участок с кадастровым номером 12:04:0870112:299 с разрешённым использованием «магазины», в границах которого оказалась летняя веранда, и инициировала аукцион по его предоставлению в аренду. Победителем аукциона, к которому были допущены 11 человек, но ценовые предложения подали лишь трое участников, стала Ш.Н.А. То есть, по сути, победителем аукциона по предоставлению земельного участка стало лицо, которое имело преимущество по сравнению с иными участниками аукциона, поскольку выступало собственником расположенного в границах такого земельного участка нестационарного торгового объекта.

Усмотрев очередные нарушения законодательства в сфере защиты конкуренции, в УФАС с жалобой обратилась гражданка Е.А.Ф. УФАС по Республики Мари Эл признало проведение аукциона незаконным и возложило на администрацию обязанность отменить результаты аукциона и при возможности провести аукцион заново. Предписание УФАС было исполнено, результаты аукциона были отменены. После этого гражданка Ш.Н.А., желая сохранить за собой земельный участок, обратилась в Арбитражный суд Республики Мари Эл с заявлением о признании решения УФАС незаконным. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали решение УФАС по Республике Мари Эл незаконным, действуя при этом весьма однобоко – позиция арбитражных судов сводилась к тому, что, исходя из положений пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, наличие на земельном участке нестационарного торгового объекта не может выступать препятствием для проведения аукциона по предоставлению такого земельного участка. В конечном итоге УФАС по Республике Мари Эл обратилось с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, судья которого передал жалобу на рассмотрение в заседание Судебной коллегии по экономическим спорам. Судебная коллегия жалобу УФАС удовлетворила, отменив решения арбитражных судов нижестоящих инстанций, и отказала гражданке Ш.Н.А. в удовлетворении её заявления о признании решения УФАС незаконным.

Чем руководствовался Верховный суд РФ? Верховный суд РФ справедливо пришёл к выводу, что при проведении аукциона по предоставлению земельного участка, в границах которого был расположен НТО – летняя веранда, имело место нарушение принципов конкуренции, поскольку выставленный на аукцион земельный участок в силу объективных и всем понятных соображений «был интересен» только одному участнику аукциона – гражданке Ш.Н.А., выступавшей собственником нестационарного торгового объекта. Для остальных участников аукциона земельный участок, занятый нестационарным торговым объектов, был «неликвиден». Так, в частности, Верховный суд РФ отметил следующее: «Данное действие непосредственным образом влияет на конкуренцию при проведении аукциона, поскольку на победителя торгов – потенциального арендатора – возлагается бремя урегулирования взаимоотношений с владельцем летней веранды и объекта, к которому она пристроена, что ограничило круг реальных участников аукциона (из допущенных на аукцион 11 заявок участие приняли 3 участников), а победитель предопределен в виде фактически владеющего указанными объектами лица или аффилированного с ним». «Ошибочное выставление администрацией на торги земельного участка с разрешенным использованием «магазины» с описанием технических условий подключения без указания разрешенных параметров объекта и нахождения на нем летней веранды другого лица привело к нарушению правил статьи 39.11 Земельного кодекса в совокупности с Законом о защите конкуренции и как следствие созданию преимущества одних участников торгов перед другими» – заключил Верховный суд РФ (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2026 г. № 301-ЭС25-9438 по делу № А38-1153/2024).

Таким образом, представляется возможным исходить из того, что, по общему правилу, наличие на земельном участке нестационарного торгового объекта не препятствует проведению аукциона по предоставлению земельного участка, находящегося в публичной собственности (в соответствии со ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ), в границах которого расположен такой НТО, однако в случае если победителем аукциона оказывается лицо, которое выступает собственником НТО, имеет место нарушение принципов конкуренции, надзор за соблюдением которых осуществляет Федеральная антимонопольная служба, в связи с чем по иску заинтересованного лица результаты земельного аукциона могут быть признаны незаконными.