Анализируем Обзор судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с предоставлением публичных земельных участков для целей строительства. Часть 2.
В настоящей публикации мы рассмотрим заключительные несколько значимых для правоприменительной практики позиций и точек зрения Верховного суда РФ, для которых нашлось место в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, который утверждён Президиумом Верховного суда РФ 19 ноября 2025 года.
5. Арендодатель в лице органа публичной власти не вправе требовать изъятия объекта незавершённого строительство, возведённого на публичном земельном участка, если арендатор не смог завершить строительство до истечения срока договора аренды земельного участка по вине арендодателя (пункт 10 Обзора)
По большому счёту, вышеуказанный принцип, сформулированный Президиумом Верховного суда РФ, звучит весьма красноречиво, в связи с чем не нуждается в дополнительных комментариях. Однако, для полноты изложения добавлю, что в рамках данного примера судом рассматривалось требование администрации об изъятии с публичных торгов незавершённого строительства индивидуального жилого дома степенью готовности 10 процентов, который был возведён на земельном участке, в отношении которого был заключён договор аренды, срок действия которого истёк. Суд в удовлетворении требований администрации отказал, поскольку по делу было установлено, что незавершение строительства было обусловлено бездействием администрации, которая на протяжении всего срока строительства не обеспечивала доступ в виде проезда к переданному в аренду земельному участку, в то время как арендатор при заключении договора аренды полагался на наличие доступа, который был обозначен на схеме генерального плана муниципального образования, но фактически не был организован.
Таким образом, при рассмотрении споров об изъятии объектов незавершённого строительства в соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ необходимо исследовать вопрос о том, кто виноват в том, что арендатор не смог завершить строительство объекта недвижимости до истечения срока аренды земельного участка.
6. В случае наличия на стороне арендодателя намерения возвратить сданный аренду земельный участок с его освобождением от зданий и сооружений должен применяться специальный иск, предусмотренный п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, а не иск общегражданского характера о возврате земельного участка, предусмотренный ст. 622 Гражданского кодекса РФ (п. 11 Обзора)
В данном случае, как и в случае конкуренции общей правовой нормы и специальной правовой нормы, речь идёт о конкуренции между общегражданским иском и специальным иском как способом защиты права. В этом отношении надо напомнить широко известную точку зрения Верховного суда РФ, что способ защиты права должен соответствовать характеру нарушенного права, а выбор неправильного способа защиты права влечёт за собой отказ в удовлетворении искового заявления.
Предметом рассмотрения суда была ситуация, в которой арендодатель-орган публичной власти после истечения срока договора аренды земельного участка, который однократно предоставлялся в аренду для завершения строительства, обратился в суд с иском к гражданину, который возвёл на участке незавершённый строительством индивидуальный жилой дом, в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ, то есть с общегражданским иском о возврате земельного участка в состоянии, в котором он находился на момент передачи в аренду, то есть свободным от построек. Суд в удовлетворении искового заявления отказал, придя к выводу, что истец не заявил требований относительно судьбы объекта незавершённого строительства и в целом выбрал неправильный способ защиты права. В частности, суд отметил следующее: «… наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект – посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ)». Таким образом, суд прямым текстом дал понять, что намерения арендодателя по возвращению публичных земельных участков, на которых расположены объекты незавершённого строительства, должны быть реализованы только с применением специального иска – иска о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ), применение общегражданских исков для реализации такого рода намерений непригодно. Этот вывод имеет очень большое практическое значение, поскольку прямо указывает, как должен поступить арендодатель в случае намерения возвратить земельный участок с объектом незавершённого строительства, если арендатор не смог закончить возведение объекта недвижимости в срок.
7. Виды разрешённого использования земельных участков, установленные документацией по планировке территории (проект планировки, проект межевания) для территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, имеют приоритет над видами разрешённого использования, которые установлены для этой же территории правилами землепользования и застройки (п. 13 Обзора)
В данном случае подоплёка сводится к тому, что территория, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, это, по сути, самостоятельная административно-территориальная единица со своим земельным законодательством, которое может не соответствовать базовому городскому законодательству в области землепользования и застройки и имеет приоритет над ним.
Суд рассматривал требование гражданина к органу публичной власти о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка для строительства объекта, предназначенного для оказания бытовых услуг. Отказ был продиктован тем, что хоть правилами землепользования и застройки и была предусмотрена возможность возведения соответствующего объекта недвижимости, но в соответствии с правилами землепользования и застройки территория, в границах которой к предоставлению был затребован земельный участок, оказалась предназначенной для комплексного развития, и документация по планировке территории для вышеуказанной территории комплексного развития не предусматривала возведение объектов недвижимости, предназначенного для оказания населению бытовых услуг. Гражданин обжаловал отказ в судебном порядке и смог добиться удовлетворения своих требований в суде первой, апелляционной инстанций и в кассационном суде общей юрисдикции – суды руководствовались тем, что в отношении соответствующей территории решение о комплексном развитии не было принято, и договор о комплексном развитии территории так и не был заключён. Однако Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций, придя к выводу о том, что для возникновения у той или иной территории статуса территории, предназначенной для комплексного развития, достаточно того, чтобы решение о комплексном развитии было отражено в правилах землепользования и застройки. И поскольку в рассматриваемой ситуации в правилах землепользования и застройки была закреплена предназначенность территории, в границах которой для строительства объекта недвижимости запрашивался земельный участок, для комплексного развития, Верховный суд РФ посчитал, что решение о предоставлении земельного участка должно приниматься в зависимости от того, какие виды разрешённого использования земельных участков предусмотрены утверждённой документацией по планировке территории (проект планировки или проект межевания) для территории, предназначенной для комплексного развития. Поскольку документация по планировке территории не предусматривала такой вид разрешённого использования как бытовое обслуживание, отказ в предоставлении земельного участка был признан Верховным судом РФ законным. Так, в частности, Верховный суд РФ отметил следующее: «В данном случае спорный земельный участок находится в границах территории, в отношении которой правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление её комплексного развития. В соответствии с региональным законодательством осуществление комплексного развития указанных территорий возможно исключительно путем применения определенных ГрК РФ механизмов на основании утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории в целях ее комплексного развития. При этом ранее утвержденная документация по планировке территории, содержащая в отношении спорного земельного участка вид разрешенного использования «предприятие бытового обслуживания», в силу региональных требований законодательства является недействующей и не учитывается при подготовке документации по планировке территории в целях комплексного развития территории, осуществляемого в соответствии с ГрК РФ».
Вышеуказанное «решение» Верховного суда РФ в очередной раз красноречиво подтверждает, что режим землепользования в границах территории, предназначенной для комплексного развития, является исключительно специфическим и определяется документами разного уровня соподчинения (документы градостроительного зонирования и документация по планировке территории), к которым относятся не только правила землепользования и застройки, в которых должно быть заложено решение о предназначенности такой территории для комплексного развития, но и проекты планировки и проекты межевания, которые в части допустимых видов разрешённого использования земельных участков имеют приоритет над правилами землепользования и застройки.
На этом мне хотелось бы закончить рассмотрение Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда РФ. Те позиции, которые были освещены в этой и в предыдущей заметке, являются наиболее знаковыми и резонансными, которые и будут определять векторы судебной практики по спорам, связанным с предоставлением публичных земельных участков для строительства.