О наиболее частых основаниях, по которым органы власти отказывают в предоставлении земельных участков под существующими объектами недвижимости, принадлежащими их владельцам на праве собственности
Регламентированная ст. 39.20 Земельного кодекса РФ процедура предоставления земельных участков под существующими объектами капитального строительства (здания и сооружения), которые принадлежат их владельцам на праве собственности, стоит особняком среди остальных процедур предоставления земельных участков. Это обусловлено тем, что в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственники зданий и сооружений наделены исключительным правом на приобретение в долгосрочную аренду или в собственность сформированных под ними земельных участков, отнесённых к публичной собственности. Таким образом, в рамках исключительного права публичные земельные участки, как уже можно было догадаться, предоставляются без проведения торгов. Вместе с тем, исключительное право на приобретение земельных участков под существующими зданиями и сооружениями не являются неограниченным, что выражается в том, что в случае наличия соответствующих оснований органом публичной власти в предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ может быть отказано. Предлагаю вкратце рассмотреть в настоящей статье наиболее часто встречающиеся основания, при наличии которых земельный участок не может быть предоставлен под существующий объект недвижимости.
I. Основания для отказа, буквально не предусмотренные законом
1. Площадь арендуемого земельного участка кратко превышает площадь расположенного на таком земельном участке здания и сооружения
Действительно, если обращаться к основаниям для отказа в предоставлении земельных участков, определённым в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, то такое основание мы не обнаружим. Вместе с тем, принцип, в соответствии с которым отказ в предоставлении земельного участка законен, если площадь такого земельного участка несоразмерно превышает площадь объекта капитального строительства, прочно вошёл в доктрину и в настоящее время ни у кого не вызывает удивления. По этому вопросу имеется и судебная практика. В качестве примера можно привести Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2025 года № 1359-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы обществ с ограниченной ответственностью «Версия Вариант-2» и «Версия-3» на нарушение их конституционных прав рядом положений Земельного кодекса Российской Федерации». Суды последовательно придерживаются позиции, что площадь земельного участка, необходимая для возведения объекта капитального строительства, всегда значительно больше площади, необходимой для обслуживания построенного объекта. Таким образом, регистрация арендатором земельного участка права собственности на здание или сооружение отнюдь не означает право выкупить земельный участок под существующим объектом без осуществления раздела земельного участка. Следует также отметить, что в процессе правоприменения выработался подход, согласно которому в рассматриваемых ситуациях отказ в предоставлении земельного участка может быть обоснован положениями п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Речь идёт о кошмарной с точки зрения юридической техники правовой норме, применение которой сводится к тому, что если площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для обслуживания существующего объекта недвижимости (с учётом минимальных отступов, установленных правилами землепользования и застройки и строительными нормами и правилами), более чем 10 процентов, отказ в предоставлении земельного участка является законным.
Преодоление рассматриваемого основания для отказа предполагает раздел арендуемого земельного участка, на что, правда, необходимо получить согласие арендодателя – соответствующего органа публичной власти.
II. Основания для отказа, предусмотренные ст. 39.16 Земельного кодекса РФ
2. Границы запрашиваемого земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ)
Надо сразу отметить, что удельный вес земельных участков под существующими объектами недвижимости, сведения о границах которых полностью отсутствуют в ЕГРН, на текущий момент времени является небольшим. В основном множество таких земельных участков образуют ранее учтённые земельные участки, которые формировались в 90-е годы XX века в садоводческих и огороднических товариществах.
Как свидетельствует юридическая действительность, рассматриваемое основание для отказа актуально, в первую очередь, для земельных участков, сведения о границах которых имеются в ЕГРН, но при этом точность определения координат характерных точек их границ не соответствует нормативной. В свою очередь, на данный момент нормативные требования установлены Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, в составе которого имеется раздел «Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке», определяющий, в том числе, величину средней квадратической погрешности для характерной точки координат земельного участка. Например, для земельных участков, отнесённых к землям населённых пунктов, допустимая средняя квадратичная погрешность составляет 0,1 м, то есть 10 см.
Преодоление основания для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренного п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, подразумевает проведение дополнительного уточнения границ для достижения нормативной точности определения координат характерных точек границы земельного участка.
3. Назначение здания не соответствует виду разрешённого использования земельного участка, запрашиваемого в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ
Отметим сразу, что вышеуказанная формулировка напрямую ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не предусмотрена, однако на практике выработался подход, в соответствии с которым в случае несоответствия вида разрешённого использования земельного участка назначению расположенного на нём здания или сооружения орган публичной власти применяет правовую норму п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которому «… цель использования земельного участка, указанная в заявлении о предоставлении земельного участка, не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости». Правовая норма крайне неудачная (хотя бы потому, что понятие «цель использования земельного участка» в законодательстве не раскрыто), однако, согласно закономерностям правоприменительной практики, в случае если вид разрешённого использования земельного участка, запрашиваемого под существующий объект, не соответствует назначению или виду разрешённого использования расположенного на нём объекта, орган публичной власти применяет именно такое основание для отказа.
Преодоление рассматриваемого основания для отказа подразумевает приведение разрешённого использования земельного участка в соответствие с назначением расположенного на нём здания или сооружения.
III. Основания для отказа, обусловленные наличием у земельного участка статуса изъятого из оборота или ограниченного в обороте
4. Земельный участок полностью или частично расположен за границами красных линий или попадает в границы береговой полосы водных объектов
Следует отметить, что в положениях статьи 27 Земельного кодекса РФ «Ограничения оборотоспособности земельных участков» напрямую не указано, что земельные участки, расположенные за красными линиями или в границах береговой полосы водных объектов, относятся к числу ограниченных в обороте. Однако, такой вывод можно легко получить – применительно к красным линиям – путём толкования п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с п.п. 11-12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в которых содержится определение красных линий и территории общего пользования, а применительно к береговой полосе – путём толкования п. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ. Итак, земельные участки, расположенные в границах красных линий и береговых полос водных объектов, гарантированно не могут быть предоставлены под существующие объекты капитального строительства в собственность.
Вместе с тем, формально в законодательстве отсутствуют правовые нормы, которые запрещали бы предоставление подобных земельных участков в аренду. Более того, п. 4 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ напрямую предусматривает возможность предоставления расположенного в границах береговой полосы водных объектов земельного участка на праве аренды при условии «… обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом». Таким образом, по общему правилу, предоставление в аренду земельных участков, расположенных в береговой полосе водных объектов, не исключается. Что касается приобретения в аренду под существующими объектами земельных участков, расположенных за красными линиями, то судебная практика по данному вопросу является различной – попадаются судебные решения, в которых такая возможность констатируется, но есть и судебные решения, в которых такая возможность отвергается. Более подробно мы писали об этом в статье, опубликованной на сайте 22 февраля 2024 года.
В том случае если собственник здания или сооружения заинтересован в приобретении земельного участка, частично расположенного в границах красных линий или береговой полосы, в собственность, путь к преодолению ограничения земельного участка в обороте лежит через его раздел таким образом, чтобы под зданием или сооружением был сформирован земельный участок, расположенный до красной линии или до границы береговой полосы. Однако, такой раздел необходимо согласовывать с арендодателем – соответствующим органом публичной власти.
5. Земельный участок расположен в границах первой зоны округа горно-санитарной охраны природного лечебного ресурса
К числу зон с особыми условиями использования территории, в границах которых устанавливаются ограничения по режиму землепользования, относятся так называемые округа горно-санитарной охраны природных лечебных ресурсов (п. 15 ст. 105 Земельного кодекса РФ), которые предназначены для сохранения целебных свойств ресурсов, расположенных в границах лечебно-оздоровительных местностей и курортов. При этом, исходя из положений п. 3 ст. 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортов», в составе округа горно-санитарной охраны могут быть выделены до трёх зон: от первой до третьей в порядке убывания «строгости» режима хозяйственной деятельности и ограничения оборотоспособности расположенных в них земельных участков. Закономерно, что наиболее строгим является режим именно первой зоны округа горно-санитарной охраны. Земельные участки, расположенные в границах первой зоны, являются ограниченными в обороте в силу пп. 15 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, и поэтому не могут быть предоставлены в собственность. Преодолеть данное основание для отказа невозможно, в связи с чем соответствующие земельные участки могут быть предоставлены под существующие здания и сооружения исключительно на праве аренды.
6. Участок расположен в границах первого пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
К числу зон с особыми условиями использования территорий, в границах которых действуют ограничения по режиму землепользования, относятся и так называемые зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (п. 16 ст. 105 Земельного кодекса РФ). Эти зоны устанавливаются для ограждения водных ресурсов, используемых для снабжения населения, от различного рода угроз. При этом, как и в случае с тремя поясами зон горно-санитарной охраны природных лечебных ресурсов, для зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения также устанавливаются три пояса охраны, что напрямую предусмотрено п. 1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения». Само собой разумеется, что наиболее строгий режим установлен для первого пояса. В силу пп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, расположенные в границах первого пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, являются ограниченными в обороте. Следует отметить, что до вступления в силу с 27 февраля 2022 года Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», ограничение в обороте распространялось и на земельные участки, расположенные во втором поясе. Таким образом, законодатель пошёл навстречу многочисленным владельцам земельных участков, сформированных под существующими объектами капитального строительства.
Преодолеть основание для отказа в предоставлении земельного участка, расположенного в первом поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, невозможно, в связи с чем владельцы зданий и сооружений вправе приобрести соответствующие земельные участки только в аренду.
Таковы основные наиболее часто встречающиеся в практике основания для отказа в предоставлении земельных участков под существующими объектами капитального строительства, которые выносятся несмотря на наличие у собственников зданий и сооружений исключительного права на оформление земельных отношений (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). Как можно судить исходя из изложенного выше материала, наличие права собственности на объект капитального строительства отнюдь не всегда означает отсутствие проблем при приобретении в собственность земельных участков, в границах которых расположены такие объекты. Каждая ситуация является строго индивидуальный и требует пристального юридического анализа со стороны профессионального юриста.
