При рассмотрении споров об уточнении ранее учтённых земельных участков суды принимают во внимание не только сведения о границах таких земельных участков, но и предельные минимальные и максимальные размеры, установленные правилами землепользования и застройки муниципалитета

К числу земельных споров, которые, исходя из закономерностей судебной практики, по-прежнему сохраняют актуальность, относятся межевые споры об установлении границ смежных ранее учтённых земельных участков, которые имеют декларированную площадь, то есть земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Насколько известно, положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (правовая норма п. 1.1 ст. 43) определена иерархия документов, на основании которых осуществляется уточнение такого рода земельных участков, а именно в первую очередь принимаются во внимание сведения о границах, содержащиеся в правоустанавливающем документе на земельный участок, затем -информация о границах в документах, определявших границы земельного участка при его образовании, и в последнюю очередь – в случае отсутствия сведений о границах в вышеуказанных документах – фактические границы земельных участков, существующие на местности 15 и более лет. Юридическая действительность свидетельствует о том, что сведения о фактических границах земельных участков, а по сути, об исторически сложившихся границах, нередко выступают единственным источником, на основании которого возможно уточнение земельного участка. При этом сведения о фактических границах могут быть доступными для восприятия как непосредственно на территории земельного участка (например, ограждение, мелиоративная канава), так и содержаться в письменных источниках – таких как, например, проекты планировки с проектами межевания, технические паспорта на жилые дома, ортофотопланы.

Мысль написать настоящую заметку появилась у меня в связи с рассмотрением Новгородским областным судом составленной мною апелляционной жалобы по делу об установлении границ смежных земельных участков. Специфика и необычность вышеуказанного спора была обусловлена тем, что суд Новгородский областной суд оставил нашу апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции без удовлетворения, но при этом, по итогам её рассмотрения, изменил решение суда первой инстанции таким образом, что интересы моего доверителя были полностью обеспечены и защищены. Таким образом, несмотря на оставление апелляционной жалобы без удовлетворения, в результате имело место вынесение решения суда в нашу пользу.

Ситуация заключалась в следующем. Мой доверитель выступал в качестве собственника земельного участка, граничащего со смежным земельным участком. Оба земельных участка имели декларированную площадь, то есть были неуточнёнными. Правообладатель смежного земельного участка инициировал процедуру уточнения земельного участка, но мой доверитель не согласовал общую границу в акте согласования границ. В итоге последовало обращение в суд с исковым заявлением об установлении границы земельного участка. По делу была назначена землеустроительная эксперта, по итогам которой с учётом имеющейся в материалах дела карточки учёта строений и сооружений, а также материалов инвентаризации садового общества эксперт предложил три варианта установления общей границы смежных земельных участков. Первый вариант – по стене садового домика моего доверителя, второй вариант – с отступом в 1 метр от стены садового домика, и третий вариант – с отступом в 3 метра от стена садового домика. Суд первой инстанции – Новгородский районный суд Новгородской области – установил границу смежную границу в соответствии с первым вариантом.

Мы с этим решением не согласились и обратились в Новгородский областной суд с апелляционной жалобой. Наша процессуальная позиция основывалась на конкуренции и несовпадении сведений об исторических границах смежных земельных участков, содержащихся в карточке учёта строений от 1993 года и материалах инвентаризации садового общества от 2000 года. Вышеуказанные документы содержали разные сведения о прохождении смежной границы относительно строения садового домика, принадлежащего моему доверителю. В частности, мною было указано на то, что в силу правила о 15-летних фактических границах земельного участка (п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) в случае конкуренции сведений о них должен приниматься во внимание более поздний документ, поскольку именно такой документ отображает сведения о границах, существовавших на протяжении последних 15 лет. В нашем случае таким документом являлась схема инвентаризации садового общества. В качестве дополнительного второстепенного документа я сослался в апелляционной жалобе на то, что все три варианта установления смежной границы предусматривают определение для земельного участка моего доверителя площади, которая не дотягивает до предельного минимального размера земельного участка с разрешённым использованием «ведение садоводства», который зафиксирован в правилах землепользования и застройки (400 кв.м).

В итоге, по итогам рассмотрения апелляционной жалобы, Новгородский областной суд апелляционным определением от 22 апреля 2026 года по делу № 2-1743/2025 (33-658/2026) изменил решение суда первой инстанции и установил смежную границу земельных участков в соответствии с вариантом № 3 (который был предложен экспертом), предусматривающим отступ от садового домика величиной в 3 метра. При этом важно отметить, что мой основной аргумент о конкуренции документов, содержащих сведения о границе смежных земельных участков, судом апелляционной инстанции был отвергнут. Однако, Новгородский областной суд разделил нашу позицию о том, что при рассмотрении межевых споров об уточнении границ земельных участков должны быть приняты во внимание предельные размеры земельных участков, установленные градостроительным регламентом. Так, в своём апелляционном определении суд апелляционной инстанции отметил следующее: «По вариантам № 1 и № 2 установления смежной границы земельный участок ответчиц не будет соответствовать установленному минимальному размеру для данного вида разрешённого использования. При таких обстоятельствах, избранный судом 1 инстанции вариант установления смежной границы не отвечает интересам сторон, а потому решение суда в указанной части подлежит изменению путём избрания иного варианта. При выборе другого варианта установления смежной границы судебная коллегия приходит к выводу о том, что интересам обеих сторон отвечает вариант № 3, как максимально сохраняющий площади земельных участков, обозначенные в правоустанавливающих документах и предусматривающий необходимую для обслуживания строения территорию». Следует отметить, что согласно предложенному экспертом варианту № 3 площадь земельного участка моего доверителя также не дотягивала до предельного минимального размера, составив 392 кв.м. Тем не менее, данный вариант был избран судом как наиболее близкий к соблюдению минимального предельного размера земельного участка для ведения садоводства. В итоге права моего доверителя были полностью обеспечены, поскольку именно вариант № 3 отвечал его законным интересам.

Рассмотренный нами судебный прецедент позволяет прийти к важному выводу о том, что при рассмотрении межевых споров об уточнении земельных участков судами принимаются во внимание не только документы-источники информации о местоположении границ, которые перечислены в п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но и дополнительные критерии – такие как предельные размеры земельных участков для того или иного вида разрешённого использования, определённые правилами землепользования и застройки. Таким образом, при вынесении решений по такого рода делам суды могут отступить от строгого учитывания сведений о местоположении границ, содержащихся в разных источниках, и сделать ставку именно на предельные минимальные и максимальные размеры, руководствуясь тем, что их соблюдение в конкретном случае позволит добиться обеспечения полноценного обслуживания расположенных в границах земельного участка объектов капитального строительства.