Что нужно знать о выборе видов разрешённого использования земельных участков, которые предоставляются в рамках государственных программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар»?
К числу наиболее резонансных и значимых законодательных новелл прошлого десятилетия, наряду с новой концепцией Земельного кодекса РФ (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так называемой «лесной амнистией» (Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) и новым законом, регулирующим деятельность садоводческих и огороднических товариществ (Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ), относится Федеральный закон от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ, которым был введён в действие механизм предоставления гражданам земельных участков в определённых регионах Дальнего Востока – речь шла о введении о запуска масштабной государственной программы «Дальневосточный гектар», посредством которой государство преследует цель добиться освоения, заселения и экономического развития пустующих земель в субъектах Федерации, которые сталкиваются с оттоком населения. Следует отметить, что изначально речь шла именно о возможностях предоставления земельных участков в регионах, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, к котором были отнесены Республика Саха (Якутия), Камчатский край, Приморский край, Хабаровский край, Амурская область, Магаданская область, Сахалинская область, Еврейская автономная область, Чукотский автономный округ. Но спустя несколько лет государственная программа была расширена и распространена на северные, арктические и сибирские территории Российской Федерации. В итоге на сегодняшний день Федеральный закон от 1 мая 2026 года № 119-ФЗ имеет следующее название – «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Если в общем и целом резюмировать суть идей, заложенных в Федеральном законе № 119-ФЗ, то основный смысл сводится к тому, что вышеуказанным Федеральным законом установлен механизм предоставления без проведения торгов на праве безвозмездного срочного пользования земельных участков площадью не более одного гектара сроком на пять лет, по истечении которого данные земельные участки могут быть предоставлены их правообладателям на праве собственности (бесплатно или за плату) или в аренду.
Федеральный закон № 119-ФЗ предусматривает очень смелые и необычные законодательные решения. Так, например, применительно к процедуре образования земельных участков с целью их предоставления на праве безвозмездного срочного пользования закон предусматривает утверждение не привычной нам схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а иного документа под названием «схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте» (пп. 1 п. 1 ст. 6). При этом действия, направленные на постановку образуемого земельного участка на кадастровый учёт, осуществляет не приобретатель земельного участка, а орган местного самоуправления при том, что для реализации этой процедуры изготовление межевого плана земельного участка не требуется (пп. 2 п. 1 ст. 6).
Вместе с тем, наиболее интересные решения, нашедшие своё отражение в положениях Федерального закона № 119-ФЗ, сводятся к тому, что законодатель предоставляет правообладателем приобретённых на праве безвозмездного срочного пользования земельных участков максимальную дискрецию и пространство для манёвра при определении цели использования земельных участков – закон отводит срок протяжённостью в два года для того, чтобы владельцы земельных участков подобрали тот вид разрешённого использования, который наиболее благоприятен для реализации их инновационных проектов по освоению соответствующих землепользований.
Суть этих законодательных решений сводится к следующему:
– в том случае, если применительно к территориальной зоне, в которой расположен приобретённый земельный участок, утверждён градостроительный регламент, владелец земельного участка вправе использовать свой земельный участок в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом (в том числе, в соответствии с условно разрешёнными видами разрешённого использования) без каких-либо согласований и разрешений, то есть не осуществляя процедуру установления вида разрешённого использования путём обращения в компетентные властные структуры (п. 4 ст. 8 ФЗ № 119-ФЗ);
– для тех случаев, когда применительно к территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, не утверждён градостроительный регламент, закон предусматривает ещё более либеральное решение (п.5 ст. 8 ФЗ № 119-ФЗ), позволяя владельцу земельного участка использовать свой земельный участок в соответствии с абсолютно любым видом разрешённого использования, предусмотренным классификатором видом разрешённого использования земельных участков, вне зависимости от категории земель, также без каких-либо согласований и разрешений, но с учётом существующих ограничений прав на землю и возможности сочетания указанных видов разрешенного использования земельного участка с деятельностью, осуществляемой на смежных земельных участках (в случае с этим условием имеет место пример законодательного решения, для применения которого на практике требуются дополнительные разъяснения со стороны федеральных органов исполнительной власти).
Между тем, необходимо отметить, что свобода, как это обычно бывает, не является абсолютной – использование земельных участков на вышеуказанных условиях ограничено двухлетним сроком, по истечении которого владелец земельного участка обязан осуществить выбор вида разрешённого использования земельного участка и направить соответствующее уведомление в орган местного самоуправления. В случае если речь идёт о ситуации, когда для соответствующей территориальной зоны утверждён градостроительный регламент, орган местного самоуправления обязан либо подписать данное уведомление и направить его в Росреестр для внесения соответствующего вида разрешённого использования в ЕГРН, либо направить владельцу земельного участка уведомление о невозможности использования земельного участка в соответствии с выбранным видом разрешённого использования, если такой вид не предусмотрен градостроительным регламентом для территориальной зоны (п. 8 ст. 8 ФЗ № 119-ФЗ).
Таким образом, можно прийти к выводу, что хотя закон и наделяет правообладателя приобретённого земельного участка максимально широкой свободой действий при определении с целевым назначением земельного участка, но всё же владелец земельного участка должен «держать в уме» содержание градостроительного регламента, в соответствие с которым в будущем до истечения двухлетнего срока должен быть приведён фактический вид разрешённого использования земельного участка, приобретённого на праве безвозмездного срочного пользования. Следовательно, формально, если утверждён градостроительный регламент, использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования, не предусмотренным градостроительным регламентом, представляет собой нарушение закона и предполагает большие риски.
Исходя из моего практического опыта, настоящие проблемы начинаются в случае, если органом публичной власти – уже после определения владельцев земельных участков с их видом разрешённого использования в течение двухлетнего срока с момента их приобретения – утверждается новый градостроительный регламент, который не содержит виды разрешённого использования, предусмотренные ранее действовавшим градостроительным регламентом. В таких случаях приобретатели земельных участков стакиваются с тем, что администрация формально имеет право отказать в выборе видов разрешённого использования, что, по сути, приводит к «сведению на нет» всех намерений и творческих проектов (ведь по прошествии двух лет земельные участки, как правило, уже освоены, и в них вложены значительные денежные средства) по освоению приобретённых земельных участков. Такого рода проблема может быть решена только путём утверждения органом публичной власти нового градостроительного регламента, что подразумевает для участников государственной программы крайне неприятное подвешенное состояние, поскольку участники госпрограммы могут только инициировать процесс внесения изменения в правила землепользования и застройки, но в силу отсутствия соответствующих законодательных опций в Градостроительном кодексе РФ не в состоянии гарантированно добиться достижения необходимого результата, так как внесение изменений в документы градостроительного зонирования относится к компетенции органов публичной власти, уполномоченных в сфере ведения градостроительной политики.
