Ранее возникшее право коллективной совместной собственности садоводческого товарищества на земельный участок общего пользования не может быть зарегистрировано в ЕГРН в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Одним из злободневных вопросов, стоящих перед председателями садоводческих товариществ в России, является вопрос оформления земельных отношений на земельный участок общего пользования, который сформирован под проходы, проезды или размещение объектов капитального строительства общего назначения. В этой связи будет резонно напомнить, что законодательство, действовавшее до даты вступления в силу ныне действующего Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривало очень ёмкое и удобное решение, в соответствии с которым земельный участок общего пользования подлежал бесплатной передаче в собственность самому садоводческому товариществу. Именно такое правило было зафиксировано в п. 2 ст. 28 утратившего силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), а после 1 марта 2015 года и до 1 января 2019 года –  в п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Удобство этого решения заключалось в том, что оно исключало множественность претендентов на земельный участок общего пользования, что, в свою очередь, обеспечивало эффективность в содержании мест общего пользования. В силу не до конца выясненных обстоятельств в ныне действующее законодательство было заложено крайне неудобное и трудно реализуемое на практике решение (п. 4 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ), в соответствии с которым земельный участок общего пользования, находящийся в государственной или муниципальной собственности, подлежит перадаче в общую долевую собственность собственников садовых земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества, пропорционально площади их земельных участков. Очевидно, что данное правило рассчитано на садоводческие товарищества, сформированные после 1 января 2019 года. Для садоводческих товариществ, сформированных до вышеуказанной даты, действует правовая норма п. 3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, по смыслу которой земельный участок общего пользования, принадлежащий садоводческому товариществу, лишь может быть передан садоводам в общую долевую собственность по решению общего собрания. Принимая во внимание, что предоставление земельных участков в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора или в общую долевую собственность на практике почти нереализуемо в силу элементарного «человеческого фактора», нам стоит поблагодарить федерального законодателя за то, что он позволяет садоводческим товариществам, возникшим до 1 января 2019 года, удерживать земельный участок общего пользования в своей собственности, не будучи обязанным передать такой земельный участок в собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества.

Недавно ко мне обратился председатель одного из расположенных на территории города Калининграда садоводческих товариществ по вопросу оформления земельных отношений на земельный участок общего пользования. Во избежание лишних хлопот сами граждане-садоводы от приобретения земельного участка в общую долевую собственность категорически отказывались. Из представленных мне документов следовало, что в 90-е годы прошлого века по решению органа местного самоуправления земельный участок общего пользования был предоставлен садоводческому товариществу на праве коллективной совместной собственности, после чего право коллективной собственности было зарегистрировано в горкомземе, что нашло отражение в свидетельстве на праве собственности на земельный участок «ельцинского образца» (розового цвета), которое было выдано садоводческому товариществу. Ухватившись за то, что земельный участок общего пользования уже был предоставлен на праве собственности, я предложил зарегистрировать ранее возникшее право собственности в ЕГРН. Такого рода регистрация виделась действительно идеальным решением, поскольку оно гарантированно избавило бы председателя СНТ от «головной боли». Но, как выяснилось в ходе изучения дальнейших документов, моё предложение было ошибочным. К счастью, до обращения в ЕГРН дело не дошло, поскольку председатель СНТ уже обращался за регистрацией ранее возникшего права коллективной собственности, но получил отказ. На что нужно было обратить внимание?

Мне стоило поднять историю земельного законодательства РСФСР и РФ за тот недолгий период времени, в течение которого действовал Земельный кодекс РСФСР (утверждённый Верховным советом РСФСР 25.04.1991). Согласно ст. 3 Земельного кодекса РСФСР в стране устанавливалась государственная собственность на землю, собственность граждан, а также собственность коллективов граждан – совместная и долевая. Более развёрнутое понимание коллективной собственности на земельные участки было дано в ст. 8 Земельного кодекса РСФСР «Коллективная совместная собственность на земельные участки» и ст. 9 Земельного кодекса РСФСР «Коллективно-долевая собственность на земельные участки». Насколько нам известно, понятия «коллективная совместная собственность» и «коллективно-долевая собственность» чужды ныне действующему гражданскому законодательству. Однако, нам вполне по силам догадаться, что коллективной совместной собственности соответствует ныне существующая категория общей совместной собственности, а коллективно-долевой собственности – категория общей долевой собственности (п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, становится очевидным, что по нормам Земельного кодекса РСФСР, как, собственно, и сейчас, на праве коллективной совместной собственности земельные участки могли предоставляться не отдельному физическому или юридическому лицу, а только коллективу, группе граждан. Если анализировать законодательство далее, то большую ценность представляет правовая норма п. 16 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, согласно которой «право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков». Таким образом, федеральный законодатель напрямую даёт нам понять, что на праве коллективной собственности земельный участок мог быть предоставлен только группе граждан, но никак не садоводческому товариществу.

При таком раскладе предоставление земельного участка общего пользования садоводческому товариществу следует рассматривать в качестве ошибочного акта органа местного самоуправления, не сооветствующего нормам Земельного кодекса РСФСР.

При написании настоящей заметки я, в том числе, руководствовался Определением Верховного суда РФ от 27.09.2022 № 305-ЭС22-8237, который рассматривал судебный спор по иску садоводческого товарищества к Росреестру о признании незаконным отказа в регистрации ранее возникшего права коллективной совместной собственности на земельный участок общего пользования и, проделав экскурс в земельное законодательство РФ в период действия Земельного кодекса РСФСР, пришёл к тем выводам, которые были изложены мною в этой статье.

Таким образом, земельным юристам, а также председателям СНТ или ОНТ следует осознавать, что далеко не каждое ранее возникшее право собственности на земельный участок общего пользования может быть зарегистрировано. Зарегистрировано может быть только ранее возникшее право индивидуальный собственности СНТ на земельный участок общего назначения. В остальном надо понимать, что ситуация в СНТ и ОНТ с оформлением земельных участков общего пользования остаётся весьма сложной. Нередко право на такие земельные участки остаётся незарегистрированным, в то время как перспектива передачи такого земельного участка сотням садоводов или огородников, осущестляющих деятельность по садоводству или огородничеству в границах территории СНТ или ОНТ, не внушает ничего хорошего. При таком положении дел наличие надлежащего ранее возникшего права единоличной собственности СНТ или ОНТ на земельный участок общего пользования, которое может быть беспрепятственно зарегистрировано в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, характеризует наиболее благополучные и желаемые юридические ситуации.