Приняты новые правила землепользования и застройки Янтарного городского округа: разбираем некоторые интересные правовые нормы
Посёлок Янтарный является одним из любимейших курортов Калининградской области для туристов, посещающих наш регион. До недавнего времени в Янтарном городском округе действовали морально устаревшие правила землепользования и застройки, которые не соответствовали современным тенденциям земельного и градостроительного законодательства. Последний месяц 2022 года был ознаменован принятием новых и современных Правил землепользования и застройки – 23 декабря 2021 года Министерством градостроительной политики Калининградской области был принят соответствующий приказ за номером 531. Принятые Правила землепользования и застройки содержат обновленную карту градостроительного зонирования, которой были устранены недочёты в «нарезке» границ территориальных зон, свойственные ранее действовавшей карте (в составе предыдущих правил), и карту зон с особыми условиями использования территорий. Большая часть текстовой составляющей новых Правил землепользования и застройки, что вполне закономерно, приходится на градостроительные регламенты. В настоящей заметке мне хотелось бы остановиться на ряде правовых норм в составе новых правил, которые представляют определённый интерес.
1. В составе главы, посвящённой вопросам изменения разрешённого использования земельных участков, обращает на себя внимание п. 51, который устанавливает, что в том случае, если вид разрешённого использования земельного участка установлен документацией по планировке территории, то изменение вида разрешённого использования такого земельного участка возможно только при условии внесения изменений в такую документацию.
Мы знаем о том, что проектом межевания, который является одной из разновидностью документации по планировке территории, по сути предопределяется вид разрешённого использования проектного земельного участка, формирование которого планируется в будущем. Вместе с тем, на уровне федерального законодательства не существует правовых норм, которые связывали бы разрешённое использование земельного участка, сформированного в соответствии с проектом межевания и уже поставленного на кадастровый учёт, с содержанием проекта межевания. Иными словами, по общему правилу, после постановки на кадастровый учёт земельного участка с видом разрешённого использования, предусмотренным проектом межевания, правообладателю такого земельного участка в последующем никто не запрещает претендовать на установление иного вида разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом. В этом отношении п. 51 новых Правил землепользования и застройки Янтарного городского округа представляет собой исключение из такого правила. Иными словами, в границах Янтарного городского округа после формирования земельного участка с видом разрешённого использования, который был предопределён проектом межевания, правообладатель такого земельного участка не вправе осуществлять изменение разрешённого использования до внесения изменений в проект межевания, предусматривающих иной вид разрешённого использования для территории, соответствущей местоположению сформированного земельного участка. Таким образом, региональный законодатель предусмотрел правовое регулирование, которое существенно затрудняет для собственников и арендаторов земельных участков отступление от их «целевого назначения», предопределённого проектами межевания.
2. Насколько нам известно, согласно п.п. 8, 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ здания, которые были введены в эксплуатацию до принятия градостроительного регламента и характеристики которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без ограничения срока, но в случае реконструкции их характеристики должны неукоснительно быть приведены в соответствие с градостроительным регламентом.
О том, что региональный законодатель решил пойти навстречу гражданам, заинтересованным в реконструкции своих объектов недвижимости, и предусмотреть исключение из общего правила, предусмотренного п. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, свидетельствует п. 155 Правил землепользования и застройки, согласно которому в случае реконструкции объектов, введённых в эксплуатацию до принятия новых правил, отсутствует обязанность в соблюдении пятиметрового отступа от стены здания до красной линии улицы и трёхметрового отступа от стены здания до красной линии проезда. Таким образом, в соответствии с п. 155 застройщики, которые ввели в эксплуатацию свои объекты до принятия новых Правил землепользования и застройки, в случае реконструкции освобождены от обязанности соблюдения градостроительного регламента – в части отступов от стены здания до красной линии улицы и до проезда. Очень важное решение, которое несомненно будет востребовано в жизни.
3. Важная ремарка касательно предельного размера земельного участка, устанавливаемого проектом межевания территории, обнаруживается в п. 157 новых Правил землепользования и застройки Янтарного городского округа. По смыслу данной правовой нормы предельный размер земельного участка, устанавливаемый проектом межевания, может превышать предельный размер, установленный градостроительным регламентом, но при этом не может превышать предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом, на величину, равную минимальному размеру земельного участка для того или иного вида разрешённого использования. Так, например, в соответствии с градостроительным регламентом для территориальной зоны «Ж-3» предельный максимальный размер земельного участка под блокированную застройку составляет 400 кв.м, предельный минимальный – 250 кв.м, следовательно предельный размер земельного участка под блокированную застройку, устанавливаемый проектом межевания, не может превышать 650 кв.м.
4. По всей видимости, при принятии Правил землепользования и застройки Янтарного городского округа у калининградких «коллег» была заимствована правовая норма, которая запрещает раздел земельных участков, сформированных под гаражными обществами. В частности, п. 159 новых Правил предусматривает, что «…предельные размеры земельных участков, предоставленных для размещения гаражных комплексов гаражным обществам, кооперативам … в части площади земельного участка устанавливаются равными площади земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН …». Сформулировано витиевато, но смысл понятен – администрация Янтарного городского округа видит дробление земельных участков, занятых гаражными обществами, нецелесообразным. В данном контексте очевидно, что правовая норма п. 159 направлена на предотвращение ситуаций, когда гаражевладельцы тем или иными способом формируют новый гаражный кооператив, и этот гаражный кооператив начинает претендовать на выделение ему самостоятельного земельного участка. Неизбежное дробление земельных участка, занятых гаражными обществами, вследствие оформления земельных отношений гаражевладельцами в порядке «гаражной амнистии» (ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ) рассматриваемая норма предотвратить не в состоянии.
5. Новые Правила землепользования и застройки содержат очень доступные правовые нормы, которые призваны урегулировать определение достаточного размера земельного участка под многоквартирными домами исходя из необходимости размещения машино-мест, а также игровых, спортивных, хозяйственных площадок и площадок отдыха (п. 163) – данный пункт чётко предусматривает, сколько их должно быть из расчёта на 1000 кв.м суммарной площади квартир. Аналогичным образом очень внятные показатели обеспеченности машино-местами предусмотрены в Правилах для объектов общественно-делового назначения (п. 165, Таблица 3).
В заключение несколько слов о предельных минимальных и максимальных размерах земельных участков: для ИЖС – от 400 до 1200 кв.м, для блокированной застройки – от 250 кв.м до 400 кв.м, образование земельных участков под личное подсобное хозяйство новыми Правилами землепользования и застройки Янтарного городского округа не предусмотрено.