23
Дек

Почему в порядке приобретательной давности нельзя признать право собственности на неразмежёванные земли, фактически используемые на протяжении пятнадцати и более лет?

Однажды один из моих клиентов пригласил меня по месту нахождения своего земельного участка, чтобы получить от меня консультацию по поводу возможности оформления земельных отношений на территорию, которая в течение очень длительного времени использовалась им под палисадник, но при этом находилась в границах территориальной зоны (правила землепользования и застройки) и функциональной зоны (генеральный план), которыми территория палисадника была фактически отнесена к территории общего пользования. Поскольку напрасно обнадёживать клиентов не в моих правилах, я честно сказал о том, что решить вопрос невозможно. В ответ на это я услышал, что, оказывается, предыдущий юрист, у которого консультировался мой клиент, заявил, что территорию палисадника можно оформить в собственность по приобретательной давности. От такого откровения я выпал в осадок, после чего вынужден был подробно объяснить, почему такое нереально.

Итак, сперва необходимо признать, что на практике очень часто встречается ситуация, когда граждане на протяжении долгих лет, нередко в преемственности поколений, используют для тех иных целей неразмежёванные земли, в границах которых земельные участки никогда не формировались, не отводились и на кадастровый учёт не ставились. Почему-то в массовом сознании укрепилась точка зрения, что право собственности на такие земли можно признать в судебном порядке на основании приобретательной давности. Такое мнение представляет собой жесточайшее заблуждение, которое должно быть опровергнуто.

Обстоятельствами, которые являются непреодолимыми препятствиями к приобретению права собственности на неразмежёванные земли в порядке давности владения, являются:

  • отсутствие самого объекта права,
  • презумпция государственной собственности на землю, которая заведомо исключает бесхозяйность неразмежёванных и неразграниченных земель.

1. В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных этим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.

Исходя из вышеуказанного определения, в случае с земельным участком объект права возникает только с момента завершения землеустроительного процесса. В случае с так называемыми учтёнными и большей частью ранее учтённых земельных участков землеустроительный процесс является завершённым с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера.

По-настоящему сложным и, к сожалению, не до конца исследованным является вопрос о том, может ли право собственности в порядке давности владения быть признано в отношении ранее учтённого земельного участка, который был предоставлен, но в отношении которого не осуществлялся землеустроительный процесс, то есть не составлялся ни акт отвода границ земельного участка в натуре – для земельных участков, предоставленных до вступления в силу Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», ни проект территориального землеустройства – для земельных участков, предоставленных после вступления в силу Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ и до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Между тем, востребованность процедуры признания права собственности на такие земельные участки имеется, например, со стороны тех граждан, которые являются правопреемниками жителей Калининградской области, которым земельные участки предоставлялись в период РСФСР в связи с переселением в Калининградскую область после окончания Великой Отечественной войны. Существует ли судебная перспектива при предъявлении иска о признании права собственности на такие земельные участки в порядке давности владения? Полагаю, что с учётом п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому «Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определённая судебная перспектива всё же есть, однако, окончательный ответ на этот вопрос я на текущий момент дать не могу. В следующем году планирую обязательно написать статью на эту тему.

В то время как объект капитального строительства имеет материальную природу и потому условно всегда может выступать предметом иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности, земельный участок имеет идеальную природу, не материализовывается вовне и возникает как вещь лишь с момента окончания землеустроительного процесса. Таким образом, если в границах земель неразграниченной государственной собственности земельные участки не отводились и не предоставлялись, необходимый объект права, в отношении которого могло бы быть признано право собственности, отсутствует.

2. Содержание презумпции государственной собственности на землю применительно к вопросу о признании права собственности на земельные участки в порядке давности владения было подробно проиллюстрировано Конституционным судом РФ в определении от 11 февраля 2021 года № 186-О/2021 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Афанасьева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В.И. Афанасьев, который пытался добиться признания права собственности на фактически используемые земли площадью 614 кв.м, прилегающие к земельному участку, который принадлежал ему на праве собственности, настаивал на несоответствии Конституции РФ ст. 234 Гражданского кодекса РФ, при этом полагая, что в удовлетворении искового заявления, предъявленного в порядке ст. 234 ГК РФ, судами общей юрисдикции ему было отказано необоснованно в связи с тем, что сооветствующие неразмежёванные земли являются бесхозным имуществом, на которые может быть признано право.

Презумпция государственной собственности на землю состоит в том, что земли, не принадлежащие гражданам и юридическим лицам, а также не находящиеся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность), в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности, также находятся в государственной собственности и поэтому не могут быть бесхозными (ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Земельного кодекса РФ) – речь идёт о так называемых землях, находящихся в неразграниченной государственной собственности, в пределах которых земельные участки не образованы.

Анализируя разграничение форм собственности на землю, Конституционынй суд РФ в определении от 11 февраля 2021 года № 186-О/2021 отметил, что «… такое правовое регулирование осуществлено законодателем в рамках его компетенции исходя из исторически сложившихся обстоятельств, а также с учетом того, что в Российской Федерации на сегодняшний день по объективным причинам на значительной доле земель земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. В подобных условиях установление презумпции государственной собственности на землю является одним из определяющих факторов при выработке государственной политики и нормативного правового регулирования в сфере земельных отношений, в том числе оборота земель».

Отталкиваясь от того, что право собственности может быть признано в порядке давности владения только в том случае, если владение является добросовестным, Конституционный суд РФ подчеркнул, что презумпция государственной собственности на землю исключает добросовестность при самовольной занятии неразмежёванных земель: «В условиях действующей презумпции государственной собственности на землю и наличия на территории Российской Федерации значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными», «…таким образом, учитывая положения пункта 2 статьи 214 ГК Российской Федерации, пункта 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 КоАП Российской Федерации, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК Российской Федерации».  

Следовательно, неразграниченные неразмежёванные земли являются государственной собственностью, которыми распоряжаются органы местного самоуправления (п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), что исключает их бесхозяйность.

Важно уяснить, что земли, находящиеся в публичной государственной собственности, можно только приобрести – по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ, на основании сделки, заключаемой с органом публичной власти.

Вышеуказанному выводу корреспондирует п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, согласно которому при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Таким образом, если вы на протяжении пятнадцати и более лет используете территорию, находящуюся в неразграниченной государственной собственности, в границах которой ни вам, ни вашим родственникам земельные участки не отводились, единственным способом оформления земельных отношений является приобретение земельного участка у органа публичной власти либо на торгах, либо без проведения торгов – ни о какой приобретательной давности в такой ситуации не может быть и речи.