«Потайные ключи» – какие специальные иски используются для защиты прав на землю в рамках межевых споров?

Далеко не все судебные споры, которые ведёт земельный юрист, являются собственно земельными спорами. Как раз-таки большая часть судебных споров приходится на дела, которые вытекают из правоотношений в сфере землепользования между частными лицами и органами публичной власти – в первую очередь, речь идёт об административных делах об оспаривании отказов в предоставлении земельных участков, то есть о делах, в рамках которых разрешается вопрос о правомерности претензий на приобретение земельного участка из публичной собственности. А вот участвовать в межевом споре – споре о границах земельных участков – приходится значительно реже, хотя именно такого рода споры, собственно, и должны считаться земельными в истинном значении этого слова. Отмечу, что межевые споры значительно интереснее споров, вытекающих из земельных правоотношений с участием органов публичной власти, и участие в них приносит юристу большое удовлетворение. Таким образом, предлагаю провести разграничение: споры, вытекающие из земельных правоотношений – это споры, в рамках которых рассматривается вопрос о правомерности претензий на приобретение земельных участков из публичной собственности, межевые споры – это споры о границах земельных участков преимущественно между частными субъектами.

Утверждением о том, что способ защиты прав должен соответствовать содержанию и природе нарушенного права, а выбор неправильного способа защиты прав обуславливает отказ в удовлетворении иска, профессионального юриста не удивить. И в этом контексте большое практическое значение имеет владение специфическими, отраслевыми способами защиты нарушенных прав на землю, которые применяются по межевым спорам, то есть именно в рамках данной весьма узкой отраслевой специализации. В связи с этим предлагаю кратко рассмотреть виды специальных исков, используемых в рамках межевых споров.

1. Иск об уточнении границ земельного участка

Иск об уточнении границ земельного участка применяется в том случае, если собственники смежных земельных участков не смогли прийти к соглашению о согласовании общих границ своих декларативных, неуточнённых земельных участков. В исковом заявлении об уточнении границ земельного участка должны быть указаны обстоятельства, которыми подтверждается, что истец вправе претендовать на конкретный участок земли исходя из содержания одного из трёх документов, образующих иерархию документов, на основании которых производится уточнение местоположения границ земельных участков, а именно документа, подтверждающего право на землю, либо, в случае отсутствия такового – документа, оформлявшегося при образовании земельного участка, либо, в случае отсутствия таких документов, на основании исторически сложившихся границ, существующих на местности 15 или более лет и обозначенных объектами искусственного или естественного происхождения. Рассмотрение межевого спора об уточнении границы земельного участка обычно не обходится без заключения судебной экспертизы. По итогам рассмотрения межевого спора, в случае удовлетворения искового заявления, происходит «посадка» границ земельного участка, которые одновременно будут являться границами смежных земельных участков. В свою очередь, «посадка» границ земельного участка – особенно, если уточнение местоположения границ земельного участка происходит на основании документа, подтверждающего право на землю, или документа, оформлявшегося при образовании земельного участка, может предполагать узаконивание территории, которая длительное время находилась в пользовании другого лица -правообладателя смежного земельного участка.

2. Иск об исправлении реестровой ошибки и исключении из ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ смежного земельного участка

На моём сайте уже публиковались статьи, посвящённые реестровым ошибкам. Если абстрагироваться от громоздного определения реестровой ошибки, содержащегося в п. 3 ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», то, если выражаться простыми словами, применительно к границам земельного участка реестровая ошибка имеет место тогда, когда сведения о местоположении границ земельного участка, содержащиеся в ЕГРН и внесённые в ЕГРН, в том числе, на основании межевого плана, не соответствуют фактическим границам такого земельного участка.

Примером реестровой ошибки может быть несоответствие местоположения кадастровых границ земельного участка местоположению фактических границ, реестровая ошибка может заключаться в пересечении (наложении) кадастровых границ земельных участков. Если исправлению реестровой ошибки не препятствует местоположение границ других земельных участков, то исправление такой ошибки осуществляется во внесудебном порядке. Если же «смежник» отказывает ставить в акте согласования свою подпись, реестровая ошибка может быть исправлена исключительно в судебном порядке, при этом в исковом заявлении должно быть сформулировано требование, в том числе, об исключении из ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ смежного земельного участка.

В случае удовлетворения искового заявления об исправлении реестровой ошибки происходит приведение кадастровых, то есть отображаемых в ЕГРН границ земельного участка в соответствие с фактическими границами земельного участка. Если исправлению реестровой ошибки препятствует местоположение границ смежного земельного участка, то в случае удовлетворения иска об исправлении реестровой ошибки резолютивная часть судебного решения должна содержать предписание об исключении из ЕГРН сведений о характерных точках границ смежного земельного участка, в связи с чем правообладателю такого земельного участка придётся провести процедуру уточнения своего земельного участка.

3. Иск об уточнении границ земельного участка и одновременном исправлении реестровой ошибки

Такого рода иск предъявляется в том случае, если при уточнении местоположения границ декларативного земельного участка «посадке» границ такого земельного участка препятствует местоположение границ другого геодезического, то есть недекларативного земельного участка. Отличие данного иска от иска об исправлении реестровой ошибки состоит в том, что при подаче упомянутого иска об исправлении реестровой ошибки исправляется реестровая ошибка в местоположении границ земельного учатка истца, в то время как при подаче иска об уточнении границ земельного участка и одновременно исправлении реестровой ошибки происходит исправление реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка ответчика. Кроме того, при подаче иска об исправлении реестровой ошибки предполагается, что земельный участок истца является геодезическим, недекларативным, в то время как при подаче иска об уточнении границ земельного участка и одновременном исправлении реестровой ошибки земельный участок истца является декларативным, неуточнённым.

Пример из практики № 1. В 2000 году администрация курортного города предоставила предпринимателю земельный участок площадью 180 кв.м под благоустройство здания кафе. Земельный участок имел статус декларативного, сведения о границах в кадастр недвижимости не вносились. Здание кафе примыкает к строению многоквартирного дома. Собственник одной из квартир многоквартирного дома обратился к собственнику земельного участка площадью 180 кв.м с требованием освободить часть территории земельного участка, сформированного под многоквартирным домом. При обращении к публичной кадастровой карте выяснилось, что территория, фактически используемая собственником кафе для своих нужд, оказалась в границах земельного участка, сформированного под многоквартирный дом. Узаконивание территории, используемой для обслуживания кафе, требует уточнения местоположения границ земельного участка площадью 180 кв.м, однако «посадке» границ этого земельного участка мешают границы земельного участка под многоквартирным домом. При этом в границы земельного участка под многоквартирным домом вошла территория, которая исторически этому многоквартирному дому никогда не принадлежала. Таким образом, в этой ситуации, с одной стороны, требуется уточнение местоположения границ земельного участка, предоставленного для благоустройства кафе, чтобы узаконить пользование конкретной территорией, с другой стороны, необходимо исправление реестровой ошибки в отношении границ земельного участка под многоквартирным домом, чтобы исключить из этого земельного участка территорию, которая никогда не относилась к придомовой территории многоквартирного дома, и «расчистить» территорию для посадки границ земельного участка, который предоставлялся для благоустройства кафе.

4. Иск о снятии земельного участка с государственного кадастрового учёта

Рассматриваемый иск подаётся в том случае, если защита своего права на землю без снятия с кадастрового учёта чужого земельного участка не представляется возможной. Удовлетворение иска подразумевает прекращение существования земельного участка как недвижимой вещи. В практике встречаются самые разные разнородные ситуации, когда без предъявления такого рода иска не обойтись. Лично я по мере наработки практического опыта постараюсь систематизировать такие ситуации и подвести их под единое основание, что на данный момент мне не под силу. Сейчас предлагаю рассмотреть пример из практики.

Пример из практики № 2. Гражданка приобрела ½ долю жилого дома, рассчитанного на две семьи, и земельный участок, сформированный под ½ долю жилого дома, площадью 715 кв.м. Земельный участок являлся декларативным. В результате технических ошибок, допущенных при ведении государственного кадастра недвижимости, по публичной кадастрвой карте земельный участок отображался, но не как находящийся под жилым домом, который приобрела гражданка, а как расположенный в совершенно другим кадастровом квартале возле железной дороги. Уточнению этого земельного участка препятствовало то, что орган местного самоуправления, полагая, что под жилым домом земельный участок не сформирован, то есть не зная о существовании земельного участка площадью 715 кв.м, сформировал под жилым домом единый земельный участок площадью 1725 кв.м. Таким образом, уточнение земельного участка площадью 715 кв.м было невозможным, поскольку этот земельный участок при любом раскладе оказался бы внутри земельного участка площадью 1725 кв.м. С учётом того, что образование земельного участка плошадью 1725 кв.м было произведено неправомерно и со всей очевидностью нарушало права собственницы земельного участка площадью 715 кв.м, по решению суда (решение Озёрского районного суда Калининградской области от 28.05.2021 по делу № 2-21/2021) земельный участок площадью 1725 кв.м был снят с кадастрового учёта, что позволило провести уточнение земельного участка площадью 715 кв.м.

5. Иск о признании результатов межевания земельного участка незаконными

В отличие от иска о снятии земельного участка с кадастрового учёта, удовлетворение иска о признании результатов межевания незаконными не приводит к прекращению существования земельного участка как недвижимой вещи, однако предполагает, что владельцу земельного участка необходимо пройти процедуру уточнения его границ.

Пример из практики № 3. Собственник садового земельного участка проводил уточнение местоположения границ своего декларативного земельного участка, кадастровый инженер по ошибке не включил в акт согласования границ правообладателя одного из смежных земельных участков. Несмотря на явную оплошность, допущенную кадастровым инженером, государственный кадастровый учёт границ был осуществлён. После кадастрового учёта собственник земельного участка передвинул забор на несколько метров по направлению к смежному землепользованию. Узнав о том, что граница смежного земельного участка с ним не согласовывалась, а также вследствие неудовлетворённости переносом забора, полагая, что в результате этого произошло незаконное присвоение части своей территории, собственник смежного земельного участка обратился в суд с иском о признании результатов межевания соседнего земельного участка незаконными. Исковое заявление было удовлетворено (решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 01.03.2022 по делу № 2-46/2022).  

Таковы специфические способы защиты права на землю, применяемые именно по межевым спорам. Владение рассмотренными выше исками – это и есть ключик к итоговому успеху в частной практике, достижение которого под силу далеко не каждому.