Не совершайте опрометчивых действий при изменении разрешённого использования земельного участка. Отнюдь не факт, что, изменив вид разрешённого использования, вы сможете вернуться к прежнему

Как показывает юридическая действительность, иногда юридические ошибки бывают необратимыми – далеко не всегда после наступления последствий ошибок в результате некомпетентных юридических действий можно восстановить «статус-кво», то есть вернуться к исходному положению дел. К числу таких необратимых юридических ошибок относится опрометчивое изменение разрешённого использования земельного участка, когда вернуть предыдущий вид разрешённого использования не представляется возможным.

Казалось бы, неужели правообладатель земельного участка не может поэкспериментировать и в случае неудачи градостроительного проекта, для которого был установлен новый вид разрешённого использования, не вправе вернуться к предыдущему виду разрешённого использования земельного участка?

Ответ на этот должен быть следующим – эксперимент с изменением вида разрешённого использования земельного участка не сопряжен с юридическими рисками только в том случае, если градостроительный регламент (в составе правил землепользования и застройки) для территориальной зоны, в которой расположен ваш земельный участок, предусматривает в числе основных видов разрешённого использования как текущий (ранее существовавший) вид разрешённого использования, так и новый вид разрешённого использования. В свою очередь, если текущий (существующий) вид разрешённого использования вашего земельного участка не предусмотрен градостроительным регламентом в числе основных видов разрешённого использования, то после установления нового вида разрешённого использования возврат к предыдущему разрешённому использованию будет невозможен – Росреестр не будет особо вникать в вашу ситуацию и в случае подачи вами заявления об установлении предыдущего вида  «влепит» вам отказ в государственном кадастровом учёте со ссылкой на положения правил землепользования и застройки в связи с тем, что вы пытаетесь установить вид разрешённого использования, не предусмотренный градостроительным регламентом.

В моей практике недавно произошёл следующий случай. В соответствии с проектом межевания, утверждённым в начале 2020 года в отношении территории микрорайона «Северная гора» (Ленинградский район г. Калининграда), под существующим двухквартирным многоквартирным домом был сформирован земельный участок с разрешённым использованием «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», что в силу закона обусловило переход права собственности на этот земельный участок к собственникам квартир многоквартирного дома. В связи с намерением перевести многоквартирный дом в индивидуальный жилой дом собственники дома обратились в орган регистрации прав с заявлением об установлении вида разрешённого использования, отражающего нахождение на земельном участке индивидуального жилого дома. В итоге вид разрешённого использования был изменён на «для эксплуатации индивидуального жилого дома». Поскольку формально установление такого вида разрешённого использования привело к возникновению скользкой юридической ситуации и могло означать прекращение права собственности на земельный участок и необходимость выкупа земельного участка за плату в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, спустя некоторое время собственники многоквартирного дома приняли решение вернуться к предыдущему виду разрешённого использования. Мною был подготовлен протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, предусматривающий принятие решения о возвращении к виду разрешённого использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», после чего в орган регистрации прав было направлено соответствующее заявление об установлении вида разрешённого использования. Однако, выявнив, что действующий градостроительный регламент для территориальной зоны «Ж-4» в составе Правил землепользования и застройки ГО «Город Калининград» не предусматривает в числе основных видов разрешённого использования вид разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» и по сути не предусматривает наличие в границах этой территориальной зоны многоквартирных домов, Росреестр вынес уведомление об отказе в удовлетворении поданного мною заявления. Ясное дело, что в этой ситуации можно побороться и оспорить отказ в административном порядке, но формально Росреестр всё-таки прав.

Таким образом, советую быть максимально дальновидными при просчёте рисков вашего градостроительного проекта, ради реализации которого вы изменяете текущий вид разрешённого использования вашего земельного участка. Изучите градостроительный регламент и выясните, предусматривает ли он в числе основных видов разрешённого использования текущий вид разрешённого использования, который установлен в отношении вашего земельного участка.