Не поддавайтесь на уловки чиновников, если вам вдруг отказали в выкупе земельного участка из-за задолженности по арендной плате

Так называемый «перевод земельного участка из аренды в собственность» – весьма востребованная юридическая услуга. И, несмотря на то, что, с точки зрения объёма правомочий, право собственности не даёт каких-либо по-настоящему значимых привилегий по сравнению с арендой, всё-таки оформление участка в собственность повышает степень юридической защищенности владения, что обусловлено отпадением необходимости проходить весьма скользкую и нервную процедуру «продления аренды» – термин взят в скобки неслучайно, ведь с 1 марта 2015 года договоры аренды не продлеваются, вместо этого производится расторжение старого договора и оформление нового.

И действительно, покамест земельный участок предоставлен в аренду, его собственником формально или, если всё же имело место разграничение государственной собственности на землю, номинально выступает муниципалитет или иной субъект публичного право как-то субъект Российской Федерации или сама Российская Федерация.

После того, как с вступлением в силу эпохальных изменений в земельное законодательство с 1 марта 2015 года утратило силу правило о наличии у арендатора земельного участка преимущественного право на его выкуп (п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), приобретение арендуемых земельных участков в собственность возможно в случаях, исчерпывающий перечень которых установлен п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Иными словами, выкупить свой земельный участок арендатор имеет право в случаях, когда допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без проведения торгов.

С целью повышения уровня правовой защищённости заявителей – правообладетелей земельных участков законодателем был предусмотрен исчерпывающий и тем самым ограниченный перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков без проведения торгов, которые распространяются как на случаи предоставления земельных участков в аренду, так и в собственность (ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).

К сожалению, в муниципалитетах Калининградской области время от времени возникают прецеденты, когда с целью оказания давления на арендаторов земельных участков, заинтересованных в их приобретении в собственность, им отказывают в выкупе по основаниям, которые ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не предусмотрены.

Одним из таких «липовых» оснований является наличие у заявителя задолженности по арендной плате. И в связи с этим необходимо пояснить, что условно мунипалитеты Калининградской области можно подразделить на муниципалитеты:

• в которых приняты административные регламенты предоставления муниципальных услуг, предусматривающие отказ в предоставлении земельных участков в собственность при наличии задолженности по арендной плате;
• в которых не имеется административных регламентов предоставления соответствующих муниципальных услуг, либо такие административные регламенты есть, но они не предусматривают возможность отказа в предоставлении земельных участков в собственность при наличии задолженности по арендной плате.

К слову, примером муниципалитета из первой группы является городской округ «Город Калининград». Так, администрацией ГО «Город Калининград» принят административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату под существующими объектами, утверждённый постановлением от 23.03.2017 № 436, который в последнем дефисе пункта 2.10.2 «Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги» напрямую предусматривает, что задолженность по ранее заключённому договору аренды земельного участка является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Однако в принципе и здесь региональный законодатель при желании мог бы «подстраховаться»! Дело в том, что в силу п. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2020 года органы местного самоуправления наделялись правом отказывать в предоставлении земельных участков без проведения торгов по дополнительным основаниям, не предусмотренным ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, если такие дополнительные основания установлены законом субъекта Российской Федерации.

Однако статья 19.1 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» предусматривает лишь одно «сверхнормативное» основание для отказа в предоставлении земельного участка без торгов – включённость земельного участка в перечень земельных участков, предназначенных для предоставления гражданам, имеющим трёх или более детей.

Таким образом, имеет место недвусмысленное противоречие отдельных муниципальных нормативных правовых актов Калининградской области нормам федерального законодательства, что при определённых условиях даёт право для признания таких муниципальных актов недействующими в порядке административного судопроизводства.

Да, впрочем, наличие задолженности по договору аренды в принципе не может быть основанием для отказа в выкупе, поскольку переход земельного участка в частную собственность никоим образом не влечёт за собой погашение задолженности по аренде и не обуславливает невозможность взыскания такой задолженности в судебном порядке.

Правда, здесь есть своя хитрость, и состоит она в следующем. В случае заявления ответчиком в суде о применении последствий пропуска срока исковой давности задолженность по арендной плате может быть взыскана только в пределах трёх лет. Соответственно, если муниципалитет передаёт в собственность участок, арендатор которого задолжал арендную плату на срок свыше трёх лет, муниципалитет с большой долей вероятности лишается возможности взыскать «аренду» в полном объёме. Напротив, при отказе в выкупе есть вероятность того, что не совсем смекалистый арендатор пойдёт навстречу и погасит задолженность по аренде за все предшествующие годы. Именно такой логикой и руководствуются муниципальные чиновники.

Надо признать честно, что суды Калининградской области, к счастью, последовательны в признании того очевидного факта, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность из-за долгов «по аренде» противоречит закону.

Примером объективности судов общей юрисдикции может считаться решение Зеленоградского райнного суда от 23.12.2019 по административному делу № 2а-1083/2019 по иску А.В. Паначёва к администрации Зеленоградского городского округа.

В качестве примера выбрал это решение неслучайно, посколько административное исковое заявление по просьбе моего доброго товарища Алексея писалось именно мною.

Решением от 23.12.2019 Зеленоградский районный суд признал, что мотивированный задолженностью по арендной плате отказ в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения, который мог быть приобретён истцом в собственность согласно нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ и пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ по истечения трёх лет с момента приобретения в аренду в силу отсутствия выявленных нарушений земельного законодательства, незаконен в силу того, что такое основание для отказа не предусмотрено ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Однако, необходимо заранее учитывать, что, признавая отказы в выкупе незаконными, вынося решения, суды далеко не всегда в качестве способа восстановления нарушенного права возлагают на органы местного самоуправления обязанность предоставить земельный участок в собственность.

Это объясняется нежеланием судов обшей юрисдикции «ссориться» с органами местного самоуправления и является следствием пробельности п. 9 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, который напрямую предусматривает, что способ восстановления нарушенного права определяется судом, в связи с чем суд вправе прибегнуть к так называемой «мягкой силе», «soft power», возложив на административного ответчика не обязанность предоставить земельный участок в собственность за плату, а лишь ограничившись возложением обязанности повторно рассмотреть заявление административного истца, что, к сожалению, отнюдь не означает, что повторное заявление будет удовлетворено.

Собственно, при вынесении решения по административному делу № 2а-1083/2019 Зеленоградский районный суд так и поступил.

Тем не менее, не дайте ввести себя в заблуждение, действуйте напористо и активно, обжалуйте отказы в выкупе земельных участков в административном порядке.