Несколько слов о критериях добросовестного приобретения земельных участков при их виндикации

Виндикация (от латинского vim dicere – «объявляю о применении силы») является древнейшим способом защиты нарушенного права, который известен ещё со времен Римской республики. Каждый профессиональный юрист, получивший высшее юридическое образование, обязан знать о том, что такое виндикационный иск – иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Виндикационный иск – это иск, предъявляемый невладеющим собственником к владеющему несобственнику. Самый простой пример, не имеющий отношение к земельному праву – вы потеряли свой кошелёк, который был найден другим человеком. В такой ситуации, если вам известно лицо, нашедшее кошелёк, и при этом это лицо не желает возвращать кошелёк добровольно, вы вправе предъявить виндикационный иск, то есть истребовать кошелёк из чужого незаконного владения. Более сложный состав правоотношений в связи с виндикацией имеет место тогда, когда к лицу, из законного владения которого выбыло имущество, и к лицу, которое приобрело имущество, выбывшее из законного владения, добавляется третий участник – добросовестный или недобросовестный приобретатель, то есть лицо, которое приобрело имущество у лица, завладевшего имуществом, которое находилось во владении законного собственника. И здесь мы вступаем на очень чувствительную юридическую почву, поскольку во многом от того, является ли приобретатель добросовестным, зависит возможность истребования изначальным собственником имущества посредством предъявления виндикационного иска.

Сперва определимся с понятийным аппаратом. Приобретатель является добросовестным, если он не знал и по обстоятельствам дела не мог знать о том, что лицо, отчуждающее ему имущество, было не вправе его отчуждать (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ). Понятие недобросовестного приобретателя в законе не содержится, но, исходя из понятия добросовестного приобретателя, можно легко сделать вывод, что недобросовестным приобретателем является тот, кто знает, что лицо, отчуждающее ему тот или иное имущество, не вправе его отчуждать. Рассмотрим снова элементарный пример. Если вы знаете, что приобретаете краденое имущество у вора, вы является недобросовестным приобретателем. Если же вы полагаете, что приобретаете имущество у его законного собственника, то вы – добросовестный приобретатель.

У недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано путём предъявления виндикационного иска во всех случаях, вне зависимости от того, каким образом произошло выбывание имущества из владения законного собственника, а также вне зависимости от того, возмездно или безвозмездно приобретено такое имущество недобросовестным приобретателем. Напротив, у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано:

• если оно приобретено на основании безвозмездной сделки (п. 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ),
• если оно приобретено на основании возмездной сделки, и при этом такое имущество выбыло из законного владения первоначального владельца либо в результате потери, либо в результате похищения, либо выбыло иным путем помимо его воли.

Таким образом, определяющими обстоятельствами, которые подлежат доказыванию по гражданскому делу, связанному с виндикацией, являются:

• добросовестность или недобросовестность приобретения;
• возмездность или безвозмездность сделки, на основании которой имущество было приобретено добросовестным или недобросовестным приобретателем;
• способ выбывания имущества из законного владения первоначального владельца-собственника (при добросовестном приобретении).

Вышеуказанные принципы в полной мере актуальны и при виндикации земельных участков, хоть в сфере земельных отношений данный способ защиты нарушенного права встречается не так уж и часто. Вместе с тем, как выясняется при изучении судебной практики по делам, связанным с истребованием земельных участков из чужого незаконного владения, существуют дополнительные критерии, характеризующие добросовестность и недобросовестность приобретения земельных участков. Именно на этих критериях мне сегодня и хотелось бы остановиться.

Так, сперва необходимо принять во внимание наличие основного дополнительного критерия, позволяющего проводить разграничение между добросовестным и недобросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в целом, который был сформулирован Конституционным судом РФ в постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П  «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н.Дубовца». В частности, Конституционный суд РФ разъяснил, что «… добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права».

Таким образом,  по мнению Конституционного суда РФ, недобросовестным является приобретатель, который хоть и не знал, что отчуждатель недвижимого имущества был не вправе его ему отчуждать, но при этом не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог бы узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Судебные акты, исследование которых позволило мне написать настоящую заметку, были вынесены судами общей юрисдикции Республики Крым. В тот период времени, когда Крым ещё входил в состав Украины, в 2010 году Севастопольская городская государственная администрация предоставила ряду граждан несколько  земельных участков под индивидуальную дачную застройку. В последующем эти земельные участки были проданы этими гражданами А.С. Горшкову. В связи с тем, что, как в последующим было установлено, право на распоряжение этими земельными участками, в том числе, в силу их отнесённости к землям лесного фонда, принадлежало не Севастопольской городской государственной администрации, а Севастопольскому городскому Совету и Кабинету Министров Украины, решениями Балаклавского районного суда г. Севастополя, вынесенными в 2013 году, государственные акты на право собственности на земельные участки, которые были предоставлены Севастопольской городской государственной администрацией, были признаны незаконными, а сами земельные участки были истребованы из чужого незаконного владения. Однако, вследствие упущений, соответствующие судебные акты исполнены не были, права собственности на земельные участки прекратились. Это и сделало возможным продажу этих земельных участков гражданину А.С. Горшкову. В конечном итоге департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к гражданину А.С. Горшкову с виндикационным иском об истребовании земельных участков в собственность субъекта Российской Федерации – города Севастополя.

Решением Балаклавского районного суда города Севастополя от 12 января 2021 года по делу № 2-35/2021 исковые требования были удовлетворены. При этом вынося решение об удовлетворении исковых требований, Балаклавский районный суд применил ранее рассмотренный нами критерий разграничения между добросовестным и недобросовестным приобретателем, установленный Конституционным судом РФ в постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П. Отдавая должное тому, что право собственности на отчуждаемые земельные участки было зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем формально А.С. Горшков не знал об отсутствии у продавцов прав на их отчуждение, Балаклавский районный суд города Севастополя констатировал тот факт, что при приобретении земельных участков А.С. Горшков не проявил той самой разумной осмотрительности и осторожности, о чём свидетельствовало приобретение земельных участков по цене заведомо ниже их рыночной и кадастровой стоимости. В апелляционной инстанции решение Балаклавского районного суда г. Севастополя было отменено, однако 4-й кассационный суд общей юрисдикции апелляционное определение Севастопольского городского суда отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции. При этом, формулируя вывод о том, что А.С. Горшков выступил недобросовестным приобретателем земельных участков, суд кассационной инстанции дополнительно руководствовался тем, что «… спорные земельные участки на протяжении длительного периода времени (с 2010 года) ответчиком, как и его правопредшественниками, не осваивались, капитальных строений и сооружений на них не возводилось, на них отсутствуют ограждения, как и не представлено доказательств открытого владения ими, в том числе применительно к несению расходов по содержанию и благоустройству, подведению коммуникаций и т.д., что в совокупности с обстоятельствами фактического вхождения спорных земель в состав Орлинского лесничества и произрастания на них реликтовых лесных насаждений, опровергает доводы ответчика относительно добросовестности приобретения прав на спорные земельные участки» (определение 4-го кассационного суда общей юрисдикции от 07.09.2021 по делу № 88-22512/2021). Потерпев неудачу во второй кассационной инстанции – Верховном суде РФ – А.С. Горшков обратился в Конституционный суд РФ с конституционной жалобой на положения п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ. Конституционная жалоба не была принята к рассмотрению. При этом в Определении от 27.10.2021 № 2775-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Горшкова Андрея Сергеевича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации» Конституционный суд РФ подтвердил значимость для вывода об отсутствии критериев добросовестного приобретения того обстоятельства, что земельные участки приобретались А.С. Горшковым по цене значительно ниже их рыночной и кадастровой стоимости.

Таким образом, подводя итог вышеизложенному, представляется возможным исходить из существования основного и ряда каузальных дополнительных критериев добросовестного приобретения земельных участков по делам, связанным с их истребованием из чужого незаконного владения. Основный критерий состоит в том, что приобретатель земельных участков является добросовестным только в том случае, если он проявил разумную осмотрительность и осторожность при их приобретении, в то время как осознание зарегистрированного в ЕГРН права собственности отчуждателя автоматически не делает приобретателя добросовестным. В свою очередь, основной критерий может быть логически выведен из ряда дополнительных критериев, а именно:

• цены, по которой приобретались земельные участки, относительно их рыночной и кадастровой стоимости,
• осуществления или неосуществления приобретателем действий по благоустройству приобретённых земельных участков и уходу за ними.