03
Дек

Неоконченная пьеса для механического пианино: пока что «система» не позволяет добиваться определения порядка пользования местами общего пользования в административных зданиях

Словосочетание «определение порядка пользования», как правило, ассоциируется гражданами и юристами по недвижимости с земельными участками. И действительно, на практике необходимость в определении фактического порядка пользования, то есть в определении «конкретных квадратных метров», закрепляемых за совладельцами, возникает именно в отношении земельных участков.

Более того, в земельном законодательстве даже существует правовая норма абз. 2 п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, которая вскользь упоминает о том, что порядок пользования земельным участком может быть установлен исходя из соотношения размеров долей в праве собственности на земельный участок или исходя из фактически (то есть исторически – прим. В.А.) сложившегося порядка пользования.

Однако, как мне удалось выяснить благодаря работе с одним из своих постоянных клиентов, иногда споры о порядке пользования возникают и в отношении мест общего пользования, расположенных в административных зданиях. Специальной законодательной нормой, которая, как в случае с земельными участками, закрепляла бы допустимость определения порядка пользования местами общего пользования в административных зданиях, не существует. Однако принципиальная допустимость такого рода «юридической опции» может быть выведена из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, которая указывает, что, при недостижении согласия, порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется по решению суда.

Как мы видим, необходимым условием возможности определения порядка пользования местами общего пользования является наличие у «интересантов» права собственности на помещения мест общего пользования.

У читателя может возникнуть закономерный вопрос: а возможна ли в принципе ситуация, когда собственнику нежилых помещений принадлежит доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования? Данный вопрос тем более актуален, что места общего пользования не могут быть отнесены к изолированным помещениям, в результате чего они не могут быть объектом кадастрового учёта (пп. 34 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и выступать в гражданском обороте в качестве объекта вещных прав!

Однако далеко не всем известно, что до вовлечения объектов капитального строительства в сферу кадастрового учёта в некоторых договорах, по которым граждане приобретали нежилые помещения в административных зданиях, фигурировало такое интересное словосочетание как «вспомогательные площади». Под вспомогательными площадями как раз-таки и понимались «квадратные метры» в местах общего пользования (лестницы, коридоры), которые передавались каждому приобретателю наравне с нежилым помещением.

В результате, с позиции ныне действующего законодательства, для собственников нежилых помещениях в административных зданиях складывается ситуация, когда, с одной стороны, право собственности на места общего пользования отсутствует, поскольку таковые приходятся на неизолированные помещения, которые не могут быть объектом кадастрового учёта, а, с другой стороны, право собственности на такие «вспомогательные площади» удостоверяется договором купли-продажи нежилого помещения, который подтверждает возникновение ранее возникшего права и является действительным.

 У моего зеленоградского клиента, которому согласно договорам принадлежали 87 процентов площади мест общего пользования, возникли «трения» с четырьмя собственниками остальных нежилых помещений здания, на которых «по мелочи» приходились оставшиеся 13 процентов площади мест общего пользования. Предпосылкой к возникновению спора послужило намерение владельцев нежилых помещений выкупить в собственность за плату земельный участок под административным зданием. Поскольку размеры «вспомогательных площадей» формально должны были учитываться при определении размеров долей в праве собственности на земельный участок, мой клиент не хотел при выкупе земельного участка в собственность платить за ту часть приходящихся на него квадратных метров земельного участка, которая соответствовала площади приходящихся на него мест общего пользования (лестницы, проходы, коридоры), которыми, в свою очередь, собственники нежилых помещений пользовались в равном объёме.

Именно поэтому у моего клиента и возникло желание определить порядок пользования местами общего пользования исходя из принадлежности ему на праве собственности 87 процентов площади мест общего пользования.

Однако при этом мы осознавали, что с учётом тесноты и узости коридоров, необходимости соблюдения норм пожарной безопасности и исключения ситуации, угрожающей жизни и здоровью владельцев и посетителей здания, установление такого порядка пользования, при котором моего клиенту выделялись бы в единоличное пользование 87 процентов площади мест общего пользования, не представлялось возможным.

Кроме того, мы не могли не учитывать разъяснения Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ, которые содержатся в 37 совместного постановления от 01.07.1996 № 6/8, согласно которому (абз. 2) при разрешении требования об определении порядка пользования имуществом суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Таким образом, в соответствии с позицией Верховного суда РФ фактически сложившееся пользование имеет приоритет над порядком пользования, который мог бы быть определён пропорционально размеру долей в праве собственности на объект недвижимости.

При таких условиях нам оставалось изыскать такой вариант, при котором в единоличное пользование моего клиента предоставлялась бы лишь часть полагающей ему площади, в то время как на оставшуюся часть мест общего пользования, приходящихся на моего клиента, устанавливался бы сервитут.

К выводу о том, что единственной возможностью для взимания платы за использование части мест общего пользования, которая не могла быть выделена моему клиенту в единоличное пользование, является сервитут, я пришёл по итогам ознакомления со справкой о практике рассмотрения арбитражными судами споров, касающихся общего имущества в нежилых зданиях, помещения в которых принадлежат разным лицам, которая опубликована в Интернете (http://www.arbitr.ru/_upimg/23280B48383F4A5CC41D2C8CD8E6EB1C_spravka.pdf).

Именно в этом аналитическом материале, подготовленном судьями арбитражных судов, содержится указание на приспособленность юридической конструкции «сервитута» для заявления требования о взимании платы за пользование частью площади мест общего пользования, если таковая входит в площадь мест общего пользования, приходящихся на истца исходя из размера его доли в праве собственности, но не может быть выделена в единоличное пользование.

В частности, возможность установления сервитута на места общего пользования была признана ФАС Уральского округа (постановление от 04.10.2007 по делу № А07-39177/05). Примером из судебной практики, когда удовлетворялись исковые требования об установлении сервитута на помещения общего пользования, может служить постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2006 № Ф03-А51/05-1/4880. Аналогичные решения выносились ФАС СЗО (постановление от 07.09.2005 № Ф04-4751/2005 (13324-А45-5), Ф04-4751/2005 (14214-А45-5), ФАС ЗСО (постановление от 22.01.1998 № Ф04/126-407/А70-97 по делу № А70-1800/5-97), ФАС МО (постановление от 30.12.2003 № КГ-А40/10588-03).

Отмечу, что не все из этих решений можно скачать в открытом доступе, однако в «Консультанте» они есть.

В результате мною было принято решение заявлять смешанный иск – об определении порядка пользования местами общего пользования в административном здании, который предусматривал выделение в единоличное пользование части площади мест общего пользования, а также установлении сервитута на оставшуюсь часть мест общего пользования, приходящуюся на моего клиента и передаваемую в общее пользование.

После выбора средства защиты прав мною, моим клиентом, а также кадастровыми инженерами и другими исполнителями, которые были привлечены нами, была проведена трудоёмкая работа, в ходе которой:

  • была проведена полная инвентаризация документов, на основании которых приобретались нежилые помещения всеми собственниками, а также технических паспортов самих нежилых помещений и самого здания, что позволило отследить реконструкции и перепланировки здания с начала его освоения и составить цветную схему здания с отображением помещений, принадлежащих разным собственникам;
  • была вычислена реальная площадь мест общего пользования;
  • была определена площадь доли каждого из собственников в местах общего пользовани с учётом замеров на дату подачи иска;
  • была составлена схема мест общего пользования, на которой была отдельно отмечена площадь, выделяемая в единоличное пользование, и площадь, передаваемая в общее пользование в равных объёмах на условиях сервитута.
  • была выполнена рыночная оценка сервитута в отношении части площади мест общего пользования, выделяемой в общее пользование в равном объёме.

Таким образом, была проведена колоссальная работа, за которую пытались взяться другие юристы, но безрезультатно.

Что касается конфигурации порядка пользования, исковое требование об установлении которого было заявлено в суд, то ситуация сложилась следующая – поскольку, согласно договорам покупки нежилых зданий, к «вспомогательным площадям» были отнесены, в том числе, лестничные марши, которыми в силу само собой разумеющихся соображений должны пользоваться как истец, так и ответчики в равном объёме, с учётом того, что площадь мест общего пользования, приходящихся на ответчиков, оказалась слишком мала и не могла быть выделена в натуре, по составленному мною иску истец затребовал вовлечение в порядок пользования площади всех проходов и коридоров, часть которых должна была быть выделена в единоличное пользование, часть – в общее пользование, при процент площади мест общего пользования, приходящихся на ответчиков, была отнесена на лестничные марши.

… В предварительном судебном заседании суд (дело рассматривалось Зеленоградским районным судом Калининградской области, номер дела 2-868/2019) попросил представить техническое обоснование того, что затребованный нами порядок пользования вкупе с сервитутом является единственно возможным вариантом «выдела в натуре» доли истца в праве собственности на места общего пользования. Подчёркиваю, что суд употребил именно выражение «выдел доли в натуре», тем самым, дав понять, что, по сути, в нашей ситуации иск об определении порядка пользования был равноценен иску о выделе в натуре доли в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности.

В целом же предварительное заседание обернулось для нас огромным разочарованием, поскольку суд дал понять, что не готов выносить решение по столь сложному иску, обозначив позицию о том, что такую проблему надо решать через заявление иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений, выполненных по итогам ремонта здания.

И хотя нами было получено компетентное заключение экспретной организации о том, что затребованный нами вариант определения порядка пользования является единственно возможным и правильным, мой клиент отказался от продолжения борьбы по делу, поскольку опасался за свою репутацию – ему никак не хотелось проигрывать первую инстанцию в маленьком городе, где «все друг друга знают».

В итоге, к сожалению, нами было принято решение организовать «оставление иска без рассмотрения» через двойную неявку в судебное заседание.

Таким образом, несмотря на то, что мною был избран самый короткий и правильный путь к решению проблемы, мне не удалось довести дело до конца по соображениям несовершенства судебной «системы», выражающего в том, что в провинциальных судах судьи элементарно не готовы к новым и ярким подходам решения юридических проблем, предпочитая перестраховываться и не брать на себя ответственность.

Вместе с тем, я совершенно уверен в том, что действовал правильно. Думаю, что та информация, которую я изложил в этой заметке, окажется читателю сайта полезной.