На что следует обратить внимание перед приобретением земельного участка?

Одной из наиболее популярных юридических услуг, которые мне приходится оказывать как земельному юристу, является проверка характеристик земельного участка на предмет возможных рисков перед его приобретением. По своему опыту могу сказать, что на рынке находится большое количество откровенно негодных участков, приобретение которых не принесёт покупателю ничего кроме головной боли и разочарования. В связи с этим на земельных юристов, осуществляющих анализ рисков сделок по приобретению земельных участков, ложится значительная ответственность. В этой статье я постараюсь кратко изложить перечень моментов, которые должны быть обязательно проработаны перед слелкой. Поскольку, исходя из господствующих в России реалий, приобрести земельный участок у государства или у администрации в рамках белых схем практически невозможно, всё изложенное в настоящей статье будет посвящено сделкам по приобретению земельных участков у частных лиц.

1. Разрешённое использование земельного участка.

Разрешённое использование – одна из важнейших характеристик земельного участка, которая предопределяет пределы допустимых действий, которые могут совершены правообладателем земельного участка в его границах.

Разрешённое использование следует отличать от целевого назначения земельного участка. Это совершенно разные понятия. Целевое назначение характеризует принадлежность земельного участка к той или иной категории земель (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ) и проявляется исключительно в контексте категории земель.

Для того, чтобы получить верное представление о том, совершение каких действий дозволяется разрешённым использованием приобретаемого земельного участка, земельный юрист обязан обратиться к классификатору видов разрешённого использования земельных участков. В настоящее время на территории нашей страны действует классификатор, утверждённый приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2022 года № П/0412. В том случае, если разрешённое использование земельного участка соответствует классификатору, формирование представления о пределах возможностей использования земельного участка не составит трудностей. Вместе с тем, на практике распространены ситуации, когда земельный участок сформирован до введения в действие классификатора видов разрешённого использования земельных участков (первый в истории российского законодательства классификатор был утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540). В связи с этим надо учитывать, что согласно п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ разрешённое использование земельных участков, установленное до введения в действие классификатора, признано действительным вне зависимости от соответствия классификатору. В случае, если текущее разрешённое использование земельного участка не соответствует классификатору, юристу необходимо соотнести существующий вид разрешённого использования с надлежащим видом разрешённого использования, который должен быть установлен согласно классификатору. Именно такой вид разрешённого использования и будет определять диапазон возможностей по использованию земельного участка. Например, если вид разрешённого использования сформулирован как «под существующий индивидуальный жилой дом», то надлежащим видом разрешённого использования, соответствующим классификатору, будет вид «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 по классификатору). Однако, бывают и более сложные ситуации. Если, к примеру, разрешённое использование сформулировано как «под сад и огород», то здесь необходимо проявить разборчивость, поскольку существует вид разрешённое использования «садоводство» (пункт 1.5 по классификатору), который не предусматривает возведение жилого или садового дома, а есть вид разрешённого использования «ведение садоводства», который, напротив, предусматривает возможность строительства садового или жилого дома. Как же быть в этой ситуации – какому виду разрешённого использования отдать предпочтение? Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном регламенте.

2. Градостроительный регламент.

Градостроительный регламент устанавливается в составе правил землепользования и застройки для территориальной зоны, на которые подразделена территория соответствующего административно-территориального образования. Официальное определение градостроительного регламента сформулировано в п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Градостроительный регламент имеет абсолютный приоритет над видом разрешённого использования. Это проявляется в том, что если тот иной вид разрешённого использования земельного участка не предусмотрен градостроительным регламентом, то использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования не допускается. Например, ко мне однажды обратился клиент, являющийся собственником земельного участка с разрешённым использованием «строительство коттеджного посёлка», однако земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения в территориальной зоне сельскохозяйственный угодий, то есть на особо ценных сельскохозяйственных землях, для которых в силу п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются. Вследствие этого земельный участок был непригоден для жилищного строительства, в связи с чем представлял собой безнадёжный пассив.

Таким образом, при проверке рисков сделки по приобретению земельного участка земельный юрист должен обязательно обратиться к правилам землепользования и застройки соответствущего административно-территориального образования, определить территориальную зону, в которой находится земельный участок, и внимательно проработать градостроительный регламент для этой территориальной зоны. Если градостроительный регламент предусматривает вид разрешённого использования земельного участка, который соответствует деятельности, которую на земельном участке планирует осуществлять покупатель земельного участка, то проверку можно считать выполненной успешно.

Крайне проблемной является ситуация, если земельный участок расположен более чем в одной территориальной зоне. В этом случае имеет место нарушение одного из базовых требований к образуемым земельным участкам (п. 7 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ). В случае одновременного нахождения земельного участка более чем в одной территориальной зоне не может быть выдано разрешение на строительство. Проблема решается путём внесения изменений в Правила землепользования и застройки во внесудебном или в судебном порядке.

Также проблемной является ситуация, когда земельный участок находится на территории, на которую действие градостроительного регламента не распространяется. Классическим примером такой территории является территория общего пользования (пп. 2 п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, возможны ситуации, когда земельный участок входит в ту или иную иную территориальную зону, но градостроительный регламент на такой земельный участок не распространяет своё действие. Ведение строительства на таком земельном участке в соответствии с видом разрешённого использования также невозможно. Решение такого рода проблемы крайне затруднительно. Если речь идёт о территории общего пользования, путь к решению проблемы лежит через перенос красной линии, что требует принятия проекта планировки или проекта межевания территории.

3. Обременения земельного участка, обусловленные существованием зон с особыми условиями использования территорий.

В Калининградской области земельный участок без обременений – большая редкость. Обременения действуют вне зависимости от того, зарегистрированы ли они в ЕГРН или нет. Реальное существующее, но не отражённое в выписке из ЕГРН обременение имеет ту же силу, что и обременение, отражённое в выписке из ЕГРН. Данная позиция была высказана Верховным судом РФ в Определении от 19.02.2015 № 305-КГ14-4322 по делу № А41-40555/2013.

Территории, в границах которых действует ограничения по режиму землепользования и хозяйственной деятельности, соответствуют зонам с особыми условиями использования территорий. Полный перечень видов зон с особыми условиями использования территорий определён в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Карта зон с особыми условиями использования территорий является неотъемлемой составной частью правил землепользования и застройки. Таким образом, в ходе оценки рисков сделки по приобретению земельного участка земельный юрист должен в обязательном порядке проработать карту зон с особыми условиями использования территорий и выяснить, попадает ли земельный участок в границы соответствующих зон или нет. В случае, если земельный участок попадает в зону с особыми условиями использования территорий, юристу необходимо обратиться к нормативному правовому акту, которые определяет перечень запретов и ограничений для такой зоны – обычно речь идёт о запрете жилищного строительства. В некоторых случаях обременение само по себе не предусматривает запрет жилищного строительства, но устанавливает особый порядок согласования такого строительства (например, приаэродромные территории).

Для того, чтобы получить исчерпывающую информацию обо всех обременениях земельного участка, целесообразно направить платный запрос в Правительство Калининградской области о предоставлении сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), в частности, из раздела «Сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий». Запрос, как отмечалось, платный, и срок его обработки составляет две недели, но это тот самый случай, когда «овчинка выделки стоит» – более точную информацию об обременениях где-либо получить невозможно.

4. Обременения, установленные на основании судебных актов или ненормативных актов органов публичной власти.

Анализ рисков сделки по приобретению земельного участка немыслим без учёта юридических обременений, установленных на основании судебных актов или актов федеральных органов исполнительной власти. Само собой разумеется, что не может быть совершено отчуждение земельного участка, в отношении которого на основании судебного акта – например, в качестве меры по обеспечению иска или меры предварительной защиты – установлен запрет на совершение регистрационных действий. Не может быть отчуждено арестованное имущество. Мы прекрасно знаем о том, что без согласия залогодержателя не может быть продан земельный участок, обремённый ипотекой (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»).

К счастью, такого рода юридические обременения, которые обусловлены изданием ненормативных правовых актов или определений судов, легко выявляются путём заказа актуальной выписки из ЕГРН о земельном участке.

5. Наличие инженерных коммуникаций.

Поскольку земельные участки часто приобретаются для целей строительства, для приобретателя нередко принципиальное значение имеет информация о «сетях», то есть о возможности подключения земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения. Единственная возможность получить исчерпывающие сведения о возможностях подключения – попросить продавца заказать Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который, помимо отображения допустимого «пятна застройки», в обязательном порядке должен содержать сведения о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения (пп. 13 п. 3 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ), а также о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пп. 15 п. 3 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).

Таковы основные шаги, которые должен проделать юрист в ходе консультирования граждан, перед которыми стоит перспектива приобретения земельного участка.