Нахождение земельного участка в границах СНТ является необходимым условием его предоставления члену садоводческого товарищества

Мой опыт работы в сфере земельных споров убеждает меня в актуальности такой проблемы как доказывание факта нахождения земельного участка в границах садоводческого товарищества. Обычно такая проблема возникает при работе с земельными участками, которые расположены вдоль границ территории ведения садоводства, то есть на окраинах садоводческого товарищества. В случаях, когда возникает сомнение в нахождении земельного участка внутри СНТ, логика мышления органа местного самоуправления является весьма простой:

• если земельный участок находится в границах СНТ, он может быть предоставлен члену СНТ без торгов,
• если земельный участок расположен за границами СНТ, то у члена СНТ нет права на его приобретение без торгов.

И в этой связи возникает вопрос: «А как вообще стала возможной ситуация, при которой садовый земельный участок, у которого есть владелец, что подтверждается членской книжкой, находится за пределами садоводческого товарищества?». Жизнь показывает, что предпосылками к возникновению таких ситуаций являлись:

• либо рассогласованность действий правления СНТ и органов местного самоуправления на стадии создания товарищества в период действия утратившего силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», когда имела место фиксация границ СНТ или в соответствии с проектом организации и застройки или в соответствии с картографическими материалами, которые выступали приложением к постановлению органа местного самоуправления о выделении земельного участка садовому товариществу – правление СНТ могло по ошибке элементарно предусмотреть наличие в составе СНТ земельного участка, который не вошёл в границы СНТ согласно документам, утверждённым органом местного самоуправления;
• либо в результате неузаконенных «самозахватов» – нередко садоводческое товарищество распространяло свою «юрисдикцию» на земельные участки, которые возникли стихайно в результате их освоения гражданами-садоводами, но которые органом местного самоуправления в состав СНТ никогда не включались.

Теперь самое время обратиться к закону и официальным комментариям высших судов Российской Федерации.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. 2.8 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год, который утверждён Президиумом Верховного суда РФ 02.07.2014, при рассмотрении судебных споров существенное правовое значение имеет вопрос о вхождении земельного участка в состав территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Значимость этого обстоятельства также вытекает из абз. 3 п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, согласно которому условием предоставления садового земельного участка в собственность бесплатно является образование такого земельного участка из земельного участка, предоставленного садоводческому товариществу до дня вступления в силу этого федерального закона (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ вступил в силу 10 ноября 2001 года).

Из этой правовой нормы, если толковать её расширительно во взаимосвязи с правовыми нормами пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которым члену СНТ принадлежит право на приобретение садового земельного участка в собственность за плату или в аренду, следует, что:

• если земельный участок вошёл в границы СНТ до 10 ноября 2001 года, такой участок может быть предоставлен в собственность бесплатно;
• если земельный участок не входил в границы СНТ по состоянию на 10 ноября 2001 года, но вошёл в состав СНТ после 10 ноября 2001 года, то такой земельный участок может быть предоставлен в собственность за плату или в аренду;
• если земельный участок не входил в границы СНТ ни по состоянию на 10 ноября 2001 года, ни по состоянию на более поздние даты, то такой земельный участок в принципе не может быть предоставлен.

Какие источники информации следует использовать для доказывания того факта, что земельный участок всё-таки входил в состав садоводческого товарищества?

1. Материалы из государственного фонда данных

Об истории формирования и составе государственного фонда данных можно прочитать в моей статье «Джокер земельного юриста – запрос в государственный фонд данных, полученных в результате землеустройства», которая была опубликована на моём сайте 29 июля 2022 года. Для целей настоящей статьи отмечу, что в распоряжении Управления Росреестра по Калининградской области, который, собственно, и является хранителем сведений из государственного фонда данных, имеются:

• инвентаризационные схемы садовых товариществ, на которых отображены их фактические границы, включая местоположение ограждений, а также внутренняя нумерация земельных участков – так называемые «условные номера», что позволяет получить отчётливое представление о структуре и составе садового товарищества;
• ориентировочные, примерные планы садовых товариществ, на которых фактические границы земельных участков не отражены, но отображены внутренняя структура и состав садового товарищества за счёт указания условных номеров земельных участков, расположенных в границах товарищества.

2. Материалы из архива «земельного комитета» городской администрации

Исходя из своего опыта работы в управлении земельных отношений комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград», знаю, что в этом организационном подразделении муниципалитета хранятся инвентаризационные дела, заведённые в отношении каждого садового товарищества, расположенного в границах г. Калининграда. У меня есть все основания полагать, что аналогичные инвентаризационные дела хранятся в администрациях остальных муниципальных образований Калининградской области. Таким образом, при доказывании факта вхождения земельного участка в границы СНТ советую обязательно сделать запрос в орган местного самоуправления на предмет предоставления картографических материалов, которые являются приложением к акту органа местного самоуправления, на основании которого осуществлялся отвод земельных участков конкретному садовому товариществу в период действия Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу с 1 января 2019 года).

3. Документация по планировке территории

По действующему праву, с учётом поправок, внесённых в Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ Федеральным законом от 14.07.2022 № 312-ФЗ, утверждение проектов планировки и проектов межевания в отношении территории ведения садоводства является необходимым условием создания нового садоводческого товарищества, а также обязательным условием формирования из публичной собственности новых земельных участков в границах существующих садоводческих товариществ. Вместе с тем, в отношении территории садоводческих товариществ проекты планировки с проектами межевания утверждались и ранее, в период действия «старого» законодательства. При этом на чертежах проектов межевания нередко отображались условные номера земельных участков. В связи с этим настоятельно рекомендую «поднимать» материалы документации по планировке территории, которые отражают местоположение границ территории ведения садоводства на момент утверждения соответствующих проекта планировки или проекта межевания.

4. Документы градостроительного зонирования и документы территориального планирования.

Речь идёт о правилах землепользования и застройки, а также о генеральном плане муниципального образования. По сравнению с проектами планировки и проектами межевания это документы с более укрупнёнными показателями, а картографические материалы, входящие в состав правил землепользования и застройки и генеральных планов, выполнены в крупном масштабе. Однако, надо учитывать, что в соответствии с новыми методиками на чертежах «ПЗЗ» и «ГП», которые доступны в цифровом виде на сайтах Правительства Калининградской области и администраций муниципальных образований Калининградской области, отображается местоположение всех земельных участков, поставленных на кадастровый учёт. Таким образом, современные правила землепользования и застройки и генеральные планы также позволяют определить границы территории ведения садоводства или огородничества.

5. Архив самого садоводческого товарищества

 Не следует недооценивать информационный потенциал материалов, которые хранятся у председателя садоводческого товарищества. Это может быть, к примеру, схематический ориентировочный чертёж территории СНТ. Нередко в распоряжении председателя оказываются те самые инвентаризационные схемы, которые могут быть отсутствовать в государственном фонде данных (Управление Росреестра).

Таким образом, как вы могли убедиться, «пространство для манёвра» имеется. Если же выясняется, что земельный участок всё-таки расположен за пределами СНТ, то вопрос с его приобретением может быть решён положительно только в случае установления новой границы территории ведения садоводства проектом межевания территории (п. 3 ст. 4.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).