Конституционный суд РФ подтвердил, что земельные участки, предоставляемые для возведения зданий и сооружений на торгах в общем порядке (ст. 39.11 ЗК РФ), могут быть переданы исключительно в аренду

Несмотря на то, что гражданское и, следовательно, земельное законодательство основывается на принципе диспозитивности, который предполагает предоставление участникам гражданских правоотношений известную свободу усмотрения и вытекающий отсюда «оперативный простор» при использовании принадлежащих им прав, для некоторых ситуаций Земельный кодекс РФ – основной земельный закон страны – предписывает строго определённые варианты поведения, отклонение от которых не допускается. К числу таких, к слову, не так уж и многочисленных ситуаций относится ситуация, связанная с предоставлением органом публичной власти земельного участка для строительства объектов капитального строительства в целях, не связанных с индивидуальным жилищным строительством, личным подсобным хозяйством, садоводством и ведением крестьяного фермерского хозяйства. Иными словами, речь идёт об общей процедуре предоставления земельного участка на аукционе, которая подробно урегулирована ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ. Для данной процедуры Земельным кодексом РФ установлено весьма чёткое и недвусмысленное правило (п. 7 ст. 39.11) о том, что в случае, если разрешённое использование земельного участка, в отношении которого планируется аукцион, предусматривает строительство зданий и сооружений, то предоставление такого земельного участка осуществляется путём проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Если выражаться более простыми словами, то п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ предписывает, что под строительство объектов недвижимости земельный участок может быть предоставлен на аукционе только в аренду.

 С таким ограничением своих гражданских прав дел не согласилась администрация города Чебоксары, которая по итогам аукциона, проведённого в порядке ст.ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ, предоставила юридическому лицу земельный участок, пригодный для возведения объектов капитального строительства, на праве собственности. Земельный участок имел разрешённое использование «обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий». Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности юридического лица на земельный участок со ссылкой на п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Администрация города Чебоксары обжаловала решение Управление Росреестра в арбитражном суде, но не смогла добиться успеха. Арбитражные суды, рассматривавшие дело в соответствующих инстанциях, сделали акцент на том, что договор купли-продажи земельного участка не содержал  ограничительного условия о праве размещения на земельном участке исключительно временных спортивно-зрелищных объектов, что автоматически означало бы правомерность предоставления земельного участка в собственность, а также на том обстоятельстве, что покупатель заявил о своём намерении строительства на земельном участке жилых и нежилых зданий. В результате этих событий чебоксарская администрация обратилась в Конституционный суд РФ с конституционной жалобой о неконституционности положений п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в связи с тем, что данная правовая норма «… лишает органы местного самоуправления права на распоряжение земельными участками, основной вид разрешенного использования которых предусматривает строительство зданий, сооружений, путем продажи их в частную собственность с торгов». В итоге Конституционным судом РФ было вынесено Определение от 28 декабря 2021 года № 2837-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы администрации города Чебоксары на нарушение конституционных прав пунктом 2 статьи 391 и пунктом 7 статьи 3911 Земельного кодекса Российской Федерации».

Как уже можно было догадаться, орган местного самоуправления не смог добиться нужного результата в Конституционном суде РФ. Для нас же релевантны соображения, которыми руководствовался Конституционный суд РФ в обоснование тезиса о том, что ограничение возможности органа публичной власти выбирать вид права, на котором планируется предоставить земельный участок на торгах, является соразмерным и законным.

В этом отношении Конституционный суд РФ концептуально выстроил свою юридическую позицию на том, что предоставленность земельного участка на праве аренды, которое, как известно, имеет временный характер, позволяет арендодателю более эффективно контролировать деятельность арендатора и, в частности, мотивирует его к реальному использованию арендуемого земельного участка, упреждая неиспользование: «Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию – как собственнику созданных зданий или сооружений». В продолжение этой мысли Конституционный суд РФ подчеркнул существование механизма, который позволяет возвращать в оборот земельные участки, предоставленные для строительства и не использумые по назначению: «Гражданский кодекс Российской Федерации, его статья 239.1, регламентирует правовую судьбу объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду по результатам аукциона; в случае прекращения действия договора аренды такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов». В итоге высший судебный орган РФ закономерно пришёл к выводу, что предоставление земельных участков под строительство объектов капитального строительства на торгах исключительно на праве аренды – за исключением процедуры, урегулированной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, которая как раз-таки допускает предоставление земельного участка под строительство на праве собственности – это оптимальная юридическая конструкция, которая позволяет надлежащим образом защитить интересы органов публичной власти и граждан как жителей города, заинтересованных в создании комфортной городской среды: «Названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов».

Таким образом, правило, установленное п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, остаётся незыблемым: «если земельный участок предоставляется в общем порядке на торгах для капитального строительства, такой земельный участок может быть передан только в аренду, предоставление на торгах в собственность не допускается».