21
Июн

Какие действия можно предпринять, если по вашему земельному участку без вашего согласия проложили газовую трубу?

По прошествии двух с половиной лет после начала частной практики мне представляется возможным судить о том, что нередко собственников и арендаторов земельных участков буквально ставят перед фактом нахождения в границах их земельных участков инженерных коммуникаций – линейных объектов. Обычно наличие линейных объектов и, в первую очередь, газопроводов на своих земельных участках обнаруживают те граждане, которые в силу тех или иных причин длительное время отсутствовали на своих участках. Свершившийся факт прокладки трубы обычно становится шоком, и нередко правообладатели земельных участков не знают, какие действия предпринимать в такой ситуации.

Прокладка газовой трубы, за исключением ситуаций, когда прокладка осуществляется методом горизонтального направленного бурения, когда происходит реализация права недропользования, а не землепользования, в обязательном порядке подразумевает согласие владельца земельного участка, через который проходит труба. Местоположение трасс газопровода определяется в выдаваемом органом местного самоуправления акте выбора трасс инженерных коммуникаций, который должен быть обязательно согласован с правообладателем земельного участка. В равной степени, по общему правилу, прокладка трубы подразумевает оформление земельных отношений – приобретение земельного участка или его части на праве аренды или оформление сервитута.

Теперь нам следует разобраться в том, какие юридические последствия может иметь прокладка газовой трубы через территорию земельного участка. И в этой связи надо помнить о том, что в силу п. 7 Правил охраны газораспределительных сетей, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, для газораспределительных сетей устанавливаются охранные зоны, в частности, охранные зоны устанавливаются вдоль трасс наружных и подземных газопроводов. Такие охранные зоны являются зонами с особыми условиями использования территорий, которые в силу пп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ обуславливают ограничения прав на землю. Ограничение прав на землю объясняется тем, что Правила охраны газораспределительных сетей устанавливают запреты на совершение определённых действий в границах охранных зон инженерных коммуникаций, установленных вдоль трасс газопровода, среди которых наиболее важные ограничения – это запрет строительства объектов жилищно-гражданского и производственного назначения (пп. «а» п. 14 Правил), то есть по сути речь идёт о запрете на возведение объектов индивидуального жилищного строительства. Для владельца земельного участка это, несомненно, крайне неприятно.

Руководствуясь системным подходом, рассмотрим перечень действий, которые может предпринять владелец земельного участка, по которому проложен газопровод без согласия его правообладателя.

  1. Владелец земельного участка может потребовать от собственника газопровода установления сервитута на часть своего земельного участка, чтобы получать соответствующее денежное возмещение за нахождение на своём земельном участке чужого объекта.

Эта мера относится к числу наиболее мягких, ведь размер вознаграждения, который выплачивается сервитутодателю – владельцу земельного участка, обременённого сервитутом, представляет собой минимально возможную плату из всех тех, что в принципе могут взиматься за пользование земельным участком. Размер платы за сервитут, который определяется судом на основании рыночной оценки, в пропорциональном отношении, если исчислять в расчете за один год, как правило, меньше земельного налога и арендной платы.

Исходя из моего практического опыта, владельцы земельных участков рассматривают сервитут как чрезвычайно мягкую меру и не проявляют к ней интереса.

  1. В случае, если осуществлён государственный кадастровый учёт части земельного участка, образованной под зону с особыми условиями использований территорий – охранную зону инженерных коммуникаций, при определённых условиях возможен вариант с получением денежной компенсации за установленное обременение.

Порядок возмещения убытков в связи с нахождением земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории установлен ст. 57.1 Земельного кодекса РФ. В силу п. 8 ст. 57.1 Земельного кодекса РФ убытки в связи с нахождением земельного участка в границах охранной зоны газопровода должен возмещать собственник газопровода. Однако в настоящее время реализация этого крайне актуального для «пострадавших» землевладельцев варианта затрудняется в связи с тем, что в силу п.п. 33, 35 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не осуществляется возмещение убытков в соответствии со ст. 57.1 Земельного кодекса РФ, если зона с особыми условиями использования территорий установлена до 1 января 2022 года. По сути данное правило означает, что до 1 января 2022 года опция, предусмотренная ст. 57.1 Земельного кодекса РФ, является недействующей, воспользоваться ей не представляется возможным.

  1. Для владельцев земельных участков, которые не могут воспользоваться опцией, предусмотренной ст. 57.1 Земельного кодекса РФ в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территорий до 1 января 2022 года, крайне актуальна опция, предусмотренная ст. 57 Земельного кодекса РФ, которая позволяет добиваться компенсации убытков, вызванных снижением рыночной стоимости земельного участка.

Правила возмещения убытков определены постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 (ред. от 31.03.2015) «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». При этом методика расчета размера убытков определена Методическикими рекомендациями по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которые утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 № 10. В соответствии с п. 2.2 Методических рекомендаций для случаев, когда возникновение ущерба для владельца земельного участка обусловлено существенным ограничением прав на земельный участок, исчисляемый размер реального ущерба рекомендуется принимать в размере рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, правообладатель земельного участка, по которому проложена газовая труба, в том числе, в случаях, если кадастровый учёт зоны с особыми условиями использования территорий не осуществлен, вправе требовать компенсации убытков в размере рыночной стоимости своего земельного участка в порядке, установленном ст. 57 Земельного кодекса РФ.

  1. Выкуп земельного участка в связи с невозможностью его использования по требованию его правообладателя в порядке, установленном ст. 107 Земельного кодекса РФ.

Правовая норма, которая обязывает собственника сооружения (применительно к нашей ситуации – газопровода), делающего использование земельного участка по назначению невозможным, выкупить земельный участок, принадлежащий на праве собственности, закреплена в п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ. В тех случаях, если земельный участок, который вследствие ограничения становится невозможным использовать по назначению, предоставлен на праве аренды, арендатору выплачивается возмещение за прекращение права аренды (п. 8 ст. 107 Земельного кодекса РФ).

  1. Предъявление к собственнику газопровода требования о его демонтаже.

Казалось бы, что этот способ решения проблемы является наиболее напрашивающимся.

И, действительно, владельцы земельных участков регулярно обращаются в суды с исками о демонтаже газовых труб. Другое дело, что, с учётом сложившейся в стране судебной практики, эффективность данного способа защиты своих законных интересов близка к минимальной. Попросту говоря, суды отказывают в удовлетворении такого рода исковых заявлений. По итогам изучения региональной судебной практики, например:

  • решения Балтийского городского суда Калининградской области от 27.07.2018 по делу по иску Е.М. Богорад,
  • решения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 03.11.2016 по делу по иску В.А. Белова,
  • решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 29.11.2016 по делу по иску Н.С. Гагарина и М. Гагарина,

представляется возможным выделить пять аргументов, которыми суды обосновывают решения об отказе в удовлетворении исковых заявлений о демонтаже газопроводов.

А. Границы земельного участка не установлены в порядке, предусмотренном законом. Речь идёт о декларативных земельных участках. В тех случаях, когда земельный участок является декларативным, правообладатель лишён возможности утверждать, что линейный объект проходит именно через свой земельный участок. Если же инициируется процесс согласования местоположения границ декларативного земельного участка, суд непременно сошлётся на то, что границы земельного участка не были установлены на момент прокладки газопровода.

Аналогично суд рассуждает в том случае, если кадастровый учёт земельного участка не был осуществлён по каким-либо причинам, то есть речь идёт о тех случаях, когда не только не установлены границы, но земельному участку даже не присвоен кадастровый номер.

Б. Земельный участок не используется по назначению, либо исковое заявление подано по истечении значительного времени после прокладки газовой трубы.

Данный аргумент приводится для иллюстрации того факта, что истец по сути не выступает владеющим собственником, который управомочен на подачу негаторного иска. Нередко данный аргумент сопряжён со следующим аргументом.

В. Истёк срок исковой давности. Здесь всё понятно, комментарии не требуются. Напомним только, что общий срок исковой давности составляет три года.

Г. Отсутствуют доказательства того, что ограничение по режиму землепользования, обусловленное прокладкой газопровода, является существенным.

Очень важный момент. Истцам – владельцам земельных участков – перед подачей искового заявления необходимо собрать веские аргументы в пользу того, что охранная зона газопровода действительно препятствует строительству тех или иных объектов. Если, к примеру,  охранная зона «проходит» с краю, в суде рассчитывать особо не на что.

Д. Публичные интересы доминируют над частными. Имеется ввиду, что демонтаж трубы в интересах правообладателя земельного участка приведёт к несоразмерному нарушению баланса частных интересов и публичных интересов лиц, ради которых и проведён газопровод. Иными словами, суды напрямую признают, что интересы, к примеру, всего садового товарищества, обеспеченного газом, превалируют над интересами отдельного взятого садовода, по земельному участку которого проложена газовая труба. Соответственно, интересы административного района города превалируют над интересами правообладателя отдельного взятого земельного участка.

Именно на этом аргументе суды, в первую очередь, и выстраивают свои решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Настоящая статья подготовлена для того, чтобы у граждан, «пострадавших» в результате прокладки линейных объектов через принадлежащие им земельные участки, было реальное, объективное представление о способах защиты своих прав и вероятности достижения успеха при отстаивании своих законных интересов в суде.