Какие виды исков о признании права собственности на объекты недвижимости предусмотрены действующим законодательством?

В юридической практике существуют разные способы оформления земельных отношений, которые различаются с точки зрения вектора движения мысли – земельный юрист может «зайти сверху», то есть с объекта капитального строительства, когда сначала оформляется право собственности на объект недвижимости, а уже затем под ним приобретается земельный участок в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, а может «зайти снизу», то есть оформить земельные отношения через соответствующие процедуры, которые рассчитаны на то, чтобы непосредственно оформить земельный участок, например, через процедуры «дачной амнистии», которые позволяют зарегистрировать право собственности на ранее учтённый земельный участок, если такой земельный участок предоставлялся до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Довольно часто, в силу отсутствия документа на землю единственной возможностью оформления земельных отношений становится именно «заход сверху», то есть  через оформление в собственность объекта капитального строительства. В свою очередь, нередко право собственности на объект недвижимости может быть приобретено только путём признания права, то есть путём реализации способа защиты права, который занимает первое место в перечне способов защиты права, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от юридических характеристик ситуации, в которой приходится действовать, выделяется несколько видов исковых заявлений о признании права собственности на объекты недвижимости, которые я и планирую рассмотреть в этой заметке с акцентом на обстоятельства, являющиеся основанием для дифференциации соответствующих исков.

1. Исковое заявление о признании права собственности на имущество, созданное своими силами (ст. 218 Гражданского кодекса РФ)

В основе данного иска лежит правовая норма п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, которая гласит о том, что «право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом». Путём предъявления искового заявления со ссылкой на п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности может признано только на правомерно возведенный объект. В контексте рассматриваемого иска наличие или отсутствие земельного участка не имеет никакого значения, то есть в порядке ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности может быть признано и на объект, под которым не сформирован земельный участок.

В обоснование искового заявления земельному юристу необходимо привести факты, свидетельствующие о том, что объект был возведён усилиями предъявителя иска в порядке, установленным законодательством в сфере градостроения, то есть необходимо подтвердить, что объект не является самовольной постройкой.

Возникает резонный вопрос: «Зачем идти в суд, если объект возведён правомерно, и право собственности на него может быть зарегистрировано?». Но в том-то и дело, что нередко регистрация права собственности на правомерно возведённый объект не представляется возможной. В качестве примера можно привести ситуацию с расположенными в границах города Калининграда индивидуальными гаражами, которые возводились на основании разрешений, выданных райисполкомами в советское время. Так, при выдаче разрешений на строительство таких гаражей документ о праве на землю застройщику, как правило, не выдавался, следовательно, воспользоваться «гаражной амнистией», по общему правилу, не представляется возможным. Отсутствие сформированного земельного участка под таким гаражом обуславливает невозможность регистрации права собственности на гараж в упрощённом порядке, предусмотренном п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В свою очередь, отсутствие зарегистрированного права собственности на гараж препятствуют приобретению земельного участка. В результате предъявление искового заявления о признании права собственности становится единственной возможностью оформления права собственности с перспективой оформления земельных отношений.

2. Исковое заявление о признании права собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ)

Приобретательная давность или давность владения – один из старейших институтов гражданского права, который получил широкое распространение ещё в римском праве (usucapio). В порядке приобретательной давности право собственности на объект недвижимости может признано за лицом в том случае, если оно открыто, непрерывно и добросовестно владеет недвижимым имуществом как своим на протяжении пятнадцати и более лет.

Как и в случае с иском о признании права собственности на созданную вещь (ст. 218 Гражданского кодекса РФ), в порядке приобретательной давности право собственности на объект недвижимости может быть признано вне зависимости от наличия или отсутствия земельного участка под таким объектом.

Общей чертой иска о признании права собственности в порядке давностного владения и иска о признании права собственности на самолично созданную вещь является и то, что право может быть признано только на правомерно возведённый объект, то есть на объект, который не является самовольной постройкой.

В частности, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014, отмечено, что «приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке».

Содержание критериев добросовестности, открытости и непрерывности давности владения имуществом как своим раскрывается в п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав»:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности,
• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества,
• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
• давностный владелец владеет имуществом как своим собственным, если владение осуществляется не по договору.

На практике наибольшие трудности возникают при усвоении такого критерия давностного владения как добросовестность, всё-таки определение данного критерия, предложенное Верховным судом РФ, является весьма сложным для восприятия. Если же выражаться простым языком, то давностное владение является добросовестным, если у давностного владельца не было оснований не считать себя собственником имущества.

Однако, определение добросовестности давностного владения, содержащееся в п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, является устаревшим. Дело в том, что в Определении от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова» Конституционный суд РФ разъяснил, что добросовестность давностного владения отнюдь не всегда подразумевает неосознание давностным владельцем отсутствия оснований возникновения права собственности (так называемое «добросовестное заблуждение»). В частности, Конституционный суд РФ дал буквально следующие разъяснения:

• «… складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности»,

• «…понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации».

Более подробно о вышеуказанном решении Конституционного суда РФ можно прочесть в моей статье, опубликованной на моём сайте 1 января 2021 года, под названием «Конституционный суд РФ пересматривает содержание критерия добросовестного владения и расширяет перечень ситуаций, в которых право собственности на земельный участок может быть приобретено в порядке приобретательной давности».

3. Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 Гражданского кодекса РФ)

Институт самовольной постройки является одним из самых развитых и многоаспектных институтов российского гражданского права. Чтобы не теряться в дебрях, мы остановимся только на тех моментах, которые имеют для нас самое принципиальное значение.

Итак, по сути введение возможности узаконивания самовольной постройки – это большая уступка со стороны законодателя, который отчётливо даёт понять, что в некоторых случаях «самострой» имеет право на существование.

Однако, эффективность данной преференции компенсирована важным ограничительным условием – право собственности на самовольную постройку может быть признано только при наличии права на землю (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ), в этом заключается основное отличие рассматриваемого иска от двух других ранее рассмотренных исков о признании права собственности. При этом отсутствие права аренды в перечне прав, которыми должно обладать лицо, добивающееся признания права собственности на самовольную постройку, не должно вводить в заблуждение – в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», который утверждён Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014, имеется указание, что право собственности может быть признано и в отношении постройки, расположенной на арендованном земельном участке.

Законом установлены ещё три необходимых условия, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом:

• в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике наибольшее практическое значение имеют второе и третье условия, ведь с первым условием всё довольно ясно – необходимо, чтобы разрешённое использование земельного участка допускало возведение соответствуюшего здания. Так, в частности, под соответствием постройки установленным требованиям на практике понимается соответствие постройки требованиям градостроительного регламента, которыми определяются нормативные отступы от здания до границы земельного участка и красной линии проезда. Несоблюдение отступов гарантированно означает отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Для подтверждения того, что постройка отвечает требованиям градостроительных регламентов, обычно земельному юристу необходимо обеспечить у кадастрового инженера схему с указанием существующих отступов.

По третьему условию, касающемуся безопасности постройки, для целей повседневной практики необходимо знать о том, что земельный юрист обязан обеспечить изготовление в лицензируемой организации технического заключения, подтверждающего, что постройка возведена в соответствии с требованием ГОСТ и СНиП, а также не представляет угрозы для жизни и здоровья правообладателей постройки, а также третьих лиц.

Таковы три разновидности иска о признании права собственности на объекты капитального строительства. В отличие от специальных исков, которые применяются по межевым спорам, эти иски в силу своей распространённости не являются потайными ключами, однако от этого они не теряют своей значимости, ведь эти три иска входят в обязательный  инструментарий каждого земельного юриста.