Земельная амнистия от коронавируса: арендаторы земельных участков получили подарок, о котором можно было только мечтать

Коронавирусная инфекция привнесла в Россию не только нужду. Нередко бывает, что на фоне массового социального потрясения руководство государства принимает экстренные меры социально-экономической поддержки населения, которые касаются не только сфер общественной жизни, непосредство затронутых событием, повлёкшим кризис во всех отраслях народного хозяйства, но и иных сфер, непосредственно таким событием не затронутых. Такого рода подходы призваны стабилизировать экономическое положение в стране и добиться выравнивания уровня жизни тех граждан, которые, несмотря на все меры меры неотложной социальной поддержки, не могли не пострадать от пагубного события. В случае с коронавирусной инфекцией получилось так, что многие социальные группы были обречены понести невосполнимые убытки. Именно по этой причине руководство страны приняло федеральный закон, дающий весомые экстраординарные преимущества в тех сферах общественной жизни, которые от коронавирусной инфекции непосредственно не пострадали – с целью выравнивания и стабилизации уровня жизни тех граждан, которые в конечном итоге не могли не понести убытки «по остальным направлениям».

В итоге, покамест земельные юристы выискивали новеллы земельного законодательства в традиционных земельных законах (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной кадастровой деятельности», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), Федеральное собрание РФ приняло, а Президент РФ подписал закон с абсолютно «неземельным» названием, который содержит в себе настолько востребованную норму земельного права, что по сути законодателю удалось на время решить одну из самых насущных проблем, с которой сталкиваются арендаторы земельных участков, ранее предоставленных для целей, не связанных со строительством (в основном это земельные участки, которые до 1 марта 2015 г. предоставлялись в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, а после 1 марта 2015 года и до 1 января 2018 года в ограниченном режиме предоставлялись в соответствии со ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ с целью благоустройства существующих объектов капитального строительства, а также под садоводство и огородничество вне территории садовых и огороднических товариществ в дополнение к основным земельным участкам, образованным под существующими жилыми домами), а также под строительство объектов недвижимости.

Речь идёт о Федеральном законе от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», а именно о правовых нормах, которые содержатся в п. 6 ст. 23 данного федерального закона.

Если кратко, то до 1 марта 2021 года арендатору земельного участка предоставлено право, вне зависимости от правового основания, по которому земельный участок был предоставлен в аренду (такими правовыми основаниями могли быть предоставление под существующий объект в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, предоставление для целей строительства или, как уже упоминалось ранее, предоставление для целей, не связанных со строительством), а также вне зависимости от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, на продление срока аренды земельного участка («увеличение срока действия договора аренды») при одновременном соблюдении следующих условий:

• договор аренды земельного участка был заключен до принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции (пп. 1 п. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ) – напомним, что в Калининградской режим повышенной готовности был введён постановлением Правительства Калининградской области от 16.03.2020 № 134,
• на дату обращения арендатора с заявлением о продлении договора аренды («увеличения срока действия договора аренды») срок действия договора аренды не истёк, или в суд не поступило исковое заявление о расторжении такого договора аренды (пп. 2 п. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ),
• на дату обращения с заявлением о продлении договора аренды у уполномоченного органа государственного земельного надзора (в Российской Федерации таким органом является Росреестр) отсутствует информация о нарушениях земельного законодательства (пп. 3 п. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ): обычно речь идёт о таких нарушениях как использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием или неиспользование земельного участка.

При всём анализе данная правовая норма является чрезвычайной мерой неотложной помощи, о чём свидетельствуют следующие факты:

1. Право на продление договора аренды предоставляется всем арендаторам, то есть не только гражданам, но и юридическим лицам.
2. Продление срока действия договора аренды осуществляется не путём заключения нового договора аренды, а путём заключения дополнительного соглашения – при том, что с 1 марта 2015 года заключение дополнительных соглашений к договорам аренды о продлении их сроков не предусмотрено принципиально.
3. Продление срока действия договора аренды вне зависимости от правового основания, по которому земельный участок был предоставлен в аренду, по сути означает наделение арендаторов преимущественным правом на новое предоставление земельного участка – при том, что в силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года арендаторы были лишены преимущественного права на повторное приобретение ранее предоставленных им земельных участков после истечения срока аренды.
4. Законодатель установил небывало короткие сроки, в течение которого должно быть подготовлено дополнительное соглашение о продлении аренды – 5 рабочих дней с момента подачи заявления (п. 8 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ) (обычно срок рассмотрения заявления составляет 30 календарных дней).

Отдельно следует остановиться на сроках, на которые увеличивается срок действия договора аренды (п. 7 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ).

Общее правило таково: если срок договора аренды превышал три года, то срок аренды увеличивается максимум на три года. Если срок аренды составлял меньше трёх лет, то «срок увеличения» определяется арендатором. Очевидно, что в такой ситуации арендатору нет смысла выбирать срок меньше трёх лет. Таким образом, можно утверждать, что рассматриваемой законодательной новеллой предусматривается возможность увеличить срок действия договора аренды земельного участка на три года.

Введение в действие п.п. 6-8 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ стало немыслимым подарком для арендаторов и, прежде всего, для двух особых групп:

а) для арендаторов, которые приобретали земельные участки под строительство, но к моменту окончания срока аренды земельного участка так и не успели ничего построить;

б) для арендаторов, являющихся правообладателями дополнительных земельных участков, которые ранее предоставлялись для целей, не связанных со строительством, то есть для тех арендаторов, которые ранее были вынуждены принимать в расчет такой способ переоформления земельных отношений как перераспределение (гл. V.4 Земельного кодекса РФ).