Зажгли «зелёный свет»: Калининградский областной суд признал законной практику резервирования для муниципальных нужд неразмежёванных земель, в границах которых только планируется формирование земельных участков
Для более качественного усвоения материала, который я планирую изложить в настоящей заметке, сперва целесообразно прочитать мою статью под названием «Насколько правомерно так называемое «предварительное резервирование» земельных участков для муниципальных нужд?», которая была опубликована на этом сайте 9 марта 2020 года.
Если же вкратце напоминать её содержание, придётся снова упомянуть о том, что, с целью наделения земельными участками многодетных граждан, начиная с 2018 года калининградская городская администрация изыскивает различные способы ограничения доступа к находящимся в публичной собственности земельным участкам, которые пригодны для возведения индивидуальных жилых домов. В рамках такого рода попыток калининградскими чиновниками было выработано несколько различных подходов.
Первой подход заключался в том, что «земельный комитет» калининградской городской администрации выносил распоряжения о подготовке к резервированию земельных участков в границах неразмежёванных земель, в пределах которых проектом межевания было предусмотрено формирование земельных участков, пригодных для возведения индивидуального жилого дома. Доступ простых граждан к приобретению таких территорий на общих основаниях пресекался «земельным комитетом» путём вынесения отказов в их предоставлении со ссылкой на п. 7 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, который, как известно, позволяет органам местного самоуправления отказывать в предоставлении земельных участков в случае, если они зарезервированы для муниципальных нужд. Такая незаконная практика не могла существовать долго, ведь любому компетентному человеку было понятно, что подготовка к резервированию совершенно не тождественна резервированию. В итоге суды общей юрисдикции Калининграда – в качестве примера можно привести решение Центрального районного суда г. Калининграда от 11 декабря 2018 года по административному делу № 2а-1639/2018 – реализацию рассматриваемого подхода в исполнении «земельного комитета» пресекли, справедливо указав, что наличие вынесенного органом местного самоуправления распоряжения о подготовке неразграниченных земель к резервированию не может служить основанием к вынесению отказов в предварительном согласовании предоставления земельных участков в границах соответствующих территорий.
Спустя примерно два года после пресечения реализации первого подхода калининградской городской администрацией был разработан второй подход к ограничению доступа к земельным участкам, пригодным для строительства жилого дома, а именно калининградский муниципалитет стал закладывать в проекты межевания решения о том, что соответствующие проектные земельные участки предназначены для резервирования для муниципальных нужд с целью предоставления многодетным гражданам. В связи с этим необходимо учитывать, что, исходя из пп. 2 п. 5 и пп. 4 п. 6 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, проект межевания действительно может предусматривать предназначенность земельных участков, образование которых предусмотрено проектом межевания, к резервированию для муниципальных нужд в будущем, однако формально такая предназначенность не подходит ни под одно из оснований для отказа в предоставлении земельного участка из числа предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Для того, чтобы всё-таки получить заветное основание для отказа, чиновники калининградской городской администрации, за счёт сложного жонглирования правовыми нормами Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ и Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», стали отождествлять проектные земельные участки, предназначенные для формирования с целью строительства индивидуальных жилых домов и одновременно предназначенные для резервирования для муниципальных нужд, с объектами местного значения, что позволяло чиновникам ссылаться в обоснование отказов в предварительном согласовании предоставления таких земельных участков на п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Поскольку мой клиент В.П. Олейник был заинтересован в приобретении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, мною было подготовлено несколько административных исков об обжаловании отказов в предварительном согласовании предоставления земельных участков, а также административный иск о признании незаконным проекта межевания, предусматривающего резервирование проектных земельных участков для муниципальных нужд. Признаюсь, что суды общей юрисдикции г. Калининграда не стали удовлетворять вышеуказанные административные иски. Однако, при рассмотрении административного иска о признании незаконным проекта межевании в отношении микрорайона «Северная гора», вынося апелляционное определение от 3 февраля 2021 года по административному делу № 33а-343/2021, Калининградский областной суд недвусмысленно признал, что «…проект межевания, в котором отображаются участки, предполагающиеся к последующему резервированию, не является решением уполномоченного органа о резервировании, которым земельный участок непосредственно ограничивается в обороте». Таким Калининградский областной суд дал понять калининградским чиновникам, что предназначенность земельного участка к резервированию в соответствии с проектом межевания не тождественна зарезервированности земельного участка для муниципальных нужд, и соответствующие проектные земельные участки, формирование которых предусмотрено проектом межевания, не являются ограниченными в обороте.
В результате, по всей видимости, осмысления вышеуказанной позиции Калининградского областного суда «земельным комитетом» калининградской городской администрации был создан третий подход для ограничения доступа к земельным участкам, которые муниципалитет планирует предоставить многодетным гражданам. Этот подход заключается в том, что муниципалитет прибегнул к прямому резервированию для муниципальных нужд неразмежёванных территорий, в границах которых в соответствии с проектом межевания предусмотрено формирование земельных участков. То есть если раньше речь шла о подготовке к резервированию (первый подход) и закладке решений о предназначенности для резервирования в будущем (второй подход), то отныне калининградская городская администрация непосредственно резервирует для муниципальных нужд неразмежёванные территории, находящиеся в неразграниченной государственной собственности. Наша позиция при обжаловании нормативного правового акта калининградской администрации, которым были зарезервированы для муниципальных нужд ряд территорий в границах микрорайона «Северная гора», состояла в том, что действующее законодательство предусматривает резервирование только земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учёт. И действительно, хоть ст. 70.1 Земельного кодекса РФ и озаглавлена как «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд», но если детально прорабатывать имеющее важнейшее ориентирующее значение Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд (пп. «в» п. 5, п. 6), утверждённое постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 года № 561, резервироваться могут только поставленные на кадастровый учёт земельные участки.
Каким же было моё удивление, когда решением от 24 августа 2022 года по административному делу № 2а-3417/2022 Центральный районный суд г. Калининграда отказал В.П. Олейнику в удовлетворении его административного иска о признании незаконным постановления администрации ГО «Город Калининград» от 06 апреля 2021 года № 214, которым были зарезервированы для муниципальных нужд неразграниченные территории в границах микрорайона «Северная гора». Рассматривая апелляционную жалобу на вышеуказанное решение (апелляционное определение от 1 ноября 2022 года по административному делу № 33а-4861/2022), Калининградский областной суд, следуя распространённой тактике жонглирования правовыми нормами, которые непосредственно не содержат доказываемый судом логический тезис, проанализировав положения Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ, Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105, Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, и, придя к выводу, что зарезервированные территории необходимы муниципалитету для наделения земельными участками многодетных граждан, по сути не приведя никакого логического обоснование в пользу своего утверждения, указал, что «… резервирование органом местного самоуправления территории, расположенной в границах резервируемых земель, закону не противоречит», и таким образом легализовал практику резервирования для муниципальных нужд неразмежёванных территорий.
Вышеуказанный судебный акт Калининградского областного суда, который ещё не вызвал общественный резонанс, может иметь прецедентное значение и определять направления административной практики в других муниципалитетах Калининградской области. Основный посыл, который можно извлечь из судебных актов Центрального районного суда г. Калининграда и Калининградского областного суда, вынесенных по административному делу № 33а-4861/2022, таков: «Отсутствие кадастрового учёта отнюдь не означает, что соответствующие территории не могут быть зарезервированы для государственных или муниципальных нужд». Зарезервированность неразмежёванных территорий обуславливает то, что они приобретают статус ограниченных в обороте (пп. 13 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ), и в пределах таких территорий земельные участки не могут быть предварительно согласованы к предоставлению в аренду на срок, превышающий срок резервирования.