В Государственной Думе рассматривается проект закона, предусматривающий наделение крестьянских фермерских хозяйств правом приобретения земельных участков сельхозназначения в аренду без проведения торгов

В соответствии с заложенной в российское земельное законодательство парадигмой земельные участки, по общему правилу, предоставляются на аукционе. Нам известны исключения из этого правила, которые зафиксированы в п. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, однако в целом положение дел таково, что исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит только тем лицам, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). В этой связи несомненно заслуживает упоминания право граждан, являющихся членами садоводческих товариществ, на приобретение земельных участков в таких товариществах без проведения торгов (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) в собственность и в аренду, однако даже эти исключения не способы поколебать общий правовой режим – в первый раз земельный участок предоставляется на торгах.

Нормы земельного законодательства, регулирующие правоотношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, предусматривают для потенциальных приобретателей весомые преференции по сравнению с общими нормами земельного законодательства, содержащимися в Земельном кодексе РФ. Так, в то время как согласно нормам Земельного кодекса РФ арендатор, по общему правилу, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ), арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения по истечении срока ранее заключённого договора как раз-таки имеют преимущественное право на заключение нового договора (п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Кроме того, арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет право по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды выкупить арендуемый земельный участок в собственность (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Также нельзя не упомянуть правовую норму пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, по смыслу которой действующий арендатор земельного участка, предоставленного для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества или ведения личного подсобного хозяйства за пределами населённого пункта, вправе вновь приобрести эти земельные участки без торгов.

Рассмотренные три опции – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, приобретение в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды, а также приобретение земельных участков без торгов в случаях, установленных пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, действительно повышают уровень правовой защищённости арендаторов земельных участков сельхозназначения, однако даже эти преференции не могут поколебать то принципиальное обстоятельство, что первичное предоставление земельного участка сельхозназначения происходит только на торгах. Поскольку в российских условиях приобретение земельного участка на торгах в рамках «белых схем» практически нереально, начинающие фермеры сталкиваются с довольно серьёзными  трудностями на начальных стадиях реализации своих бизнес-стартапов.

В этом отношении крайне своевременным стал законопроект, внесённый в Государственную Думу Федерального собрания РФ, который предусматривает введение в действие механизма, наделяющего крестьянские фермерские хозяйства (далее по тексту – «КФХ») правом впервые приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения без проведения торгов. Речь идёт о законопроекте № 135588-8, который сейчас проходит согласование на стадии первого чтения (https://sozd.duma.gov.ru/bill/135588-8).

Законопроект предусматривает дополнение Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» новыми правовыми нормами, в том числе, статьёй 10.1, название которой – «Особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности». Тезисно основные нововведения, предусмотренные законопроектом, сводятся к следующему:

• КФХ вправе напрямую приобрести в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения без торгов. Таким образом, определив территориальную зону, в которой могут быть образованы земельные участки сельскохозяйственного назначения, КФХ будет иметь право либо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, либо подать заявление о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности и свободного от прав третьих лиц,
• предоставление земельного участка в аренду осуществляется однократно – без проведения торгов КФХ будет иметь право приобрести только один земельный участок,
• земельный участок предоставляется в аренду строго на срок до пяти лет,
• субъект Российской Федерации обязан будет предусмотреть в региональном законе механизм учёта хозяйствующих субъектов (КФХ), которые наделяются правом приобрести земельный участок в аренду на срок до пяти лет,
• изменение целевого назначения предоставленного земельного участка не допускается. С учётом того, что термин «целевое значение», не тождественный «разрешённому использованию», целиком и полностью релевантен в контексте категорий земель, будущий закон запрещает перевод земельного участка, предоставленного в аренду без торгов, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в другие категории,
• запрещается передача приобретённого земельного участка в субаренду, уступка прав и обязанностей по договору аренды в пользу других лиц, передача права аренды в залог и внесение права аренды в качестве вклада в уставный капитал коммерческих организаций. Таким образом, законодатель даёт понять, что для арендодателя личность арендатора имеет самое принципиальное значение, и арендодатель заинтересован в том, что именно арендатор, а не какое-либо другое лицо, обрабатывало предоставленный земельный участок.
• вводится дополнительные, не предусмотренные ст. 39.16 Земельного кодекса РФ основания для отказа в предоставлении земельного участка:

 а) КФХ уже однажды воспользовалось возможностью предоставления земельного участка без торгов. В данном случае вновь подчёркивается, что предоставление земельного участка без торгов осуществляется однократно (данное правило не исключает возможность продления аренды на основании п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ или право выкупить земельный участок в собственность согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ);

б) площадь земельного участка, испрошенная КФХ к предоставлению в аренду, превышает предельный размер земельного участка, предоставляемого КФХ для его деятельности (для информации: в соответствии с п. 1 ст. 15 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» предельный размер земельных участков, предоставлях КФХ для их деятельности, в Калининградской области составляет 10,5 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий муниципального района).

Исключительно важная законодательная инициатива, который способна коренным образом изменить парадигму предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Как отметил председатель Правительства РФ Михаил Мишустин, российское государство крайне заинтересовано в том, чтобы рассматриваемый законопроект стал законом.