Что необходимо учитывать при участии в судебном процессе по делу о возложении на садоводческое товарищество обязанности построить дорогу до границы земельного участка, принадлежащего садоводу?
Каждый земельный участок должен быть обеспечен доступом, то есть владелец земельного участка должен иметь возможность попасть на свой земельный участок либо с земель общего пользования, либо через территорию другого земельного участка за счёт обременения такого земельного участка сервитутом. Этот вывод следует из положений п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, которым установлена недопустимость образования земельных участков таким образом, чтобы исключалась возможность их использования в соответствии с разрешённым использованием, а также из пп. 26 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым предусмотрено приостановление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права в случае, если земельный участок не обеспечен доступом – проходом или проездом от земельных участков общего пользования или за счёт установления сервитута на смежный земельный участок. Однако, нужно понять, что в вышеуказанных случаях речь идёт исключительно о юридическом доступе. Тем временем, владелец земельного участка заинтересован не только в юридическом, но и в фактическом доступе. На практике весьма распространены ситуации, когда земельный участок обеспечен юридическим доступом, например, земельный участок в коттеджном посёлке прилегает к красной линии проезда, однако попасть на свой земельный участок его владелец не в состоянии в силу элементарного отсутствия дороги, то есть вследствие причин физического свойства. Или дорога может физически существовать, но находиться в настолько неудовлетворительном состоянии, что фактического доступа всё равно не существует.
В течение последних нескольких месяцев я осуществлял защиту в суде общей юрисдикции интересов одного садоводческого товарищества, к которому владельцем земельного участка, расположенного в этом товариществе, было предъявлено исковое заявление с требованием о возложении обязанности построить дорогу до соответствующего земельного участка. Благодаря правильной расстановке акцентов и верно выбранной тактике защиты мне удалось выиграть этот судебный процесс – в удовлетвории искового заявления к садоводческому товариществу было отказано (решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20 мая 2024 года по делу № 2-206/2024, вступившее в законную силу). В настоящей заметке мне хотелось бы раскрыть некоторые профессиональные секреты и поделиться информацией о том, на что нужно обращать внимание при подаче исковых заявлений о возложении обязанности построить дорогу или при осуществлении защиты по такого рода гражданским делам.
1. Судебное решение ни в коем случае не может подменять решение общего собрания СНТ по вопросу строительства имущества общего пользования
Проездная дорога, необходимая садоводам для проезда к своим земельным участкам, представляет собой элемент имущества общего пользования. В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принятие решений о создании (строительстве, реконструкции) имущества общего пользования относится к исключительной компетенции общего собрания садоводческого товарищества. Отталкиваясь от этого принципа, суды единогласно придерживаются мнения, что решение суда о возложении на СНТ обязанности осуществить строительство дороги, к вынесению которого стремится истец – владелец садового земельного участка, не может подменять решение общего собрания. Таким образом, именно общее собрание должно в конкретной ситуации принять решение либо о строительстве дороги, либо о нецелесообразности (невозможности) такого строительства в силу тех или иных причин, например, в связи с отсутствием в бюджете садоводческого товарищества необходимой денежной суммы. Наличие вынесенного общим собранием решения о нецелесообразности (невозможности) строительства дороги рассматривается судами в качестве достаточного обстоятельства, позволяющего выносить решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
2. При выстраивании линии защиты по гражданскому делу мною, как выяснилось в последующем, была обоснованно применена аналогия закона с акцентом на то, что споры о возложении обязанности построить дорогу, с точки зрения природы и сущности, схожи со спорами об установлении сервитута. В свою очередь, одним из непременных условий установления сервитута на земельный участок является отсутствие иных альтернативных путей прохода или проезда к земельному участку, для доступа к которому требуется сервитут. Так, в частности, в п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2017, отмечается, что «… сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом)». В распоряжении истца по делу, по которому я осуществлял защиту интересов СНТ, имелась альтернативная проездная дорога, пусть протяжённость которой больше той дороги, на строительство которой рассчитывал истец. В итоге «ставка» на аналогию закона сработала. Так, в судебном решении Зеленоградский районный суд Калининградской области отметил по этому поводу следующее: «… истцом не представлено бесспорных доказательств того, что указанная дорога является единственным подъездным путем к принадлежащему ему земельному участку, а также того, что проезд по ней не возможен. Более того, доводы об отсутствии другого подъездного пути опровергались в судебном заседании, как представителями ответчика, так и пояснениями самого истца».
3. Хотя момент, о котором далее пойдёт речь, и не получил отражения в судебном решении, мне хотелось бы подчеркнуть, что по-хорошему под проходы и проезды должен быть сформирован отдельный самостоятельный земельный участок общего пользования, неправильная и вычурная с точки зрения геометрии конфигурация которого должна отражать местоположение проходов и проездов. По тому делу, участником которого я выступал в качестве представителя СНТ, отдельного земельного участка под проходы и проезды не существовало, вместо этого имел место большой нерасчленённый земельный массив, в границах которого находились проезды и проходы. Таким образом, формально условием удовлетворения искового заявления должно было, в том числе, являться проведение кадастровых работ с целью раздела земельного участка общего пользования, что потребовало бы разработки проекта межевания, поскольку в соответствии с положениями п. 1 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ образование земельных участков общего пользования в садоводческих и огороднических товариществах осуществляется исключительно в соответствии с проектом межевания.
Таким образом, на сегодняшний день имеется вступившее в законную силу судебное решение, которое отражает методологию и тактику, которых должен придерживаться земельный юрист, выступающий либо на стороне садовода, либо на стороне СНТ. Отмечу, что к настоящему времени известны и другие судебные решения, вынесенные по такой категории споров. Так, в качестве примера можно привести апелляционное определение Курского областного суда от 30 апреля 2019 года по делу № 33-1342-2019.
В заключение хотелось бы отметить, что те реперные точки, которые были приведены мною в настоящей статье, по-настоящему актуальны только применительно к спорам о строительстве дорог в границах садоводческих товариществ. Это объясняется тем, что садоводческие и огороднические товарищества представляют собой «государство в государстве», функционирующие на основании принципов самоуправления (органами управления СНТ и ОНТ выступают общее собрание и правление). Соответственно, именно к общему собранию и правлению садовод вправе предъявлять свои претензии. По спорам о возложении обязанности осуществить строительство дороги за пределами СНТ (например, в границе элемента планировочной структуры) ответчиком выступает орган публичной власти, к компетенции которого отнесено распоряжение земельными ресурсами. Тем временем, отношения между органом публичной власти и гражданами складываются на иных принципах, нежели между садоводческим товариществом и гражданами-собственниками садовых земельных участков.