Упразднение процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, не свидетельствует о невозможности присоединения к действующим договорам аренды, по которым земельные участки предоставлены для обслуживания существующих объектов недвижимости до 1 января 2018 года

В сегодняшней заметке речь пойдёт о материи, которая напрямую отсылает к тому  времени, когда я делал свои первые шаги в сфере земельного права. В 2014 году, когда я устроился на работу в калининградский муниципалитет, отдел правоустанавливающих документов под существующими объектами управления земельных отношений калининградской городской администрации занимался активным предоставлением земельных участков в соответствии с легендарной ст. 34 Земельного кодекса РФ – в основном для целей благоустройства или обслуживания существующих индивидуальных жилых домов (впрочем, в рамках ст. 34 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставлялись и для других целей, например, для обслуживания существующих многоквартирных домов, обслуживания существующих объектов нежилого, в частности, коммерческого назначения). Действительно, собственники жилых домов, которые одновременно являлись владельцами сформированных под такими домами земельных участков, массово обращались в земельный комитет калининградской городской администрации  за предоставлением  дополнительных земельных участков под благоустройство существующих. В случае согласования схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории – после размещения объявления об образовании земельного участка в газете – такие земельные участки ставились на кадастровый учёт, после чего предоставлялись по заявлениям в собственность или аренду в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ. Отмечу, что в 2014 году я был ещё крайне неопытным сотрудником, в связи с чем начальство меня до этой работы не допускало, однако в общем и целом механизм я всё-таки усвоил. Насколько известно, в настоящее время процедура предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, в Земельном кодексе РФ не предусмотрена, хотя ранее возникшие отношения по использованию таких земельных участков продолжают существовать.

Сегодня мне хотелось бы остановиться на вопросе о том, вправе ли собственники существующих объектов недвижимости и, в частности, индивидуальных жилых домов рассчитывать на присоединение к действующим договорам аренды, заключённым в отношении земельных участков, предоставленным для обслуживания таких объектов недвижимости, несмотря на упразднение процедуры, которая ранее была урегулирована положениями ст. 34 Земельного кодекса РФ.

Начнём, как всегда, не с середины, а с начала. До 1 марта 2015 года Земельным кодексом РФ была урегулирована процедура предоставления из земель, находящихся в публичной собственности, земельных участков для целей, не связанных со строительством. С целью законодательного обеспечения данной процедуры в ГО «Город Калининград» на местном уровне решением городского Совета депутатов г. Калининграда от 28.07.2010 № 187 было утверждено Положение «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград». В этом Положении были определены цели, для достижения которых допускалось предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством. Так, в частности, Пунктом 1.10 Положения была предусмотрена возможность предоставления для целей, не связанных со строительством, земельных участков с целью благоустройства существующих объектов недвижимости. В связи с этим в границах города Калининграда в рамках процедуры, урегулированной ст. 34 Земельного кодекса РФ, получила очень широкое распространение практика предоставления земельных участков для целей благоустройства (обслуживания) индивидуальных жилых домов. В течение календарного месяца калининградская администрация предоставляла по несколько десятков земельных участков. Следует уточнить, что, как правило, речь шла о земельных участках, которые находились с тыльной стороны от основных земельных участков («на задворках»). Предоставление таких земельных участков подразумевало отсутствие земельных споров с правообладателями жилых домов, располагавшихся на смежных земельных участках. Собственно, процедура информирования о предоставлении земельных участков в газете «Гражданин», которая задумывалась с целью уведомления иных потенциальных приобретателей таких земельных участков, носила сугубо формальный характер. Все прекрасно понимали, что газету особо никто не читает. То есть, иными словами, земельный комитет приступал к реализации процедуры предоставления земельного участка в рамках ст. 34 Земельного кодекса РФ в ситуации, когда заведомо исключались земельные споры.

Положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было предусмотрено, что статья 34 Земельного кодекса РФ утрачивает силу с 1 марта 2015 года. При этом в соответствии с п. 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ законодателем вводился переходный период, который предусматривал возможность предоставления земельных участков в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ до 1 января 2018 года в случаях, если такие земельные участки были поставлены на кадастровый учёт на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утверждённых до даты вступления в силу этого Федерального закона (до 1 марта 2015 года). В связи с введением переходного периода решением городского Совета депутатов Калининграда от 21 января 2015 года № 25 было утверждено новое Положение «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа «Город Калининград», а ранее действовавшее Положение 2010 года было признано утратившим силу. Новым Положением также была предусмотрена возможность предоставления земельных участков для обслуживания и благоустройства существующих объектов недвижимости и, в том числе, индивидуальных жилых домов (п. 1.9.4). Таким образом, до 1 января 2018 года на основании п. 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ и Положения, утверждённого решением городского Совета депутатов г. Калининграда от 21 января 2015 года № 25, калининградской городской администрацией допускалось предоставление для целей благоустройства существующих индивидуальных жилых домов земельных участков, которые были образованы на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утверждённых не позднее 1 марта 2015 года, либо существующих земельных участков, поставленных на кадастровых учёт до 1 марта 2015 года.

Итак, с 1 января 2018 года юридической процедуры, предусматривающей предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, не существует. Институт предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, был заменён институтом перераспределения земель, который урегулирован гл. V.4 Земельного кодекса РФ.

Далее, если возвращаться к практике земельного комитета (КМИ и ЗР) калининградской городской администрации, надо учитывать, что в случае, если объект недвижимости, расположенный на основном земельном участке, принадлежал на праве долевой собственности, дополнительный земельный участок для целей благоустройства такого объекта недвижимости предоставлялся, соответственно, либо в долевую собственность, либо по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом в распоряжениях об образовании земельных участков для целей, не связанных со строительством, фиксировалось, что земельные участки обременяются правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на объект недвижимости, расположенный на основном земельном участке (в дальнейшем для удобства проблематика рассматривается только применительно к индивидуальным жилым домам, находящимся в долевой собственности). Предоставление земельных участков для целей благоустройства индивидуального жилого дома в долевую собственность осуществлялось одновременно всем собственникам жилого дома, расположенного на основном земельном участке (применялись по аналогии положения п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ). Таким образом, ситуация, при которой доля в праве собственности на дополнительный земельный участок могла оказаться не предоставленной кому-либо из собственников жилого дома, заведомо исключалась. Однако в случае с предоставлением земельных участков в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора это правило не действовало, администрация была вправе предоставить земельный участок под долю существующего жилого дома только тому собственнику, который обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ. При этом договор аренды неизменно предусматривал условие о возможности впоследствии присоединения к договору аренды остальных собственников жилого дома. В итоге вследствие упразднения процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, с 1 января 2018 года созданы предпосылки для ситуаций, в которых:

– собственники долей жилого дома, которые в своё время не обратились за предоставлением земельного участка, формально лишены права претендовать на присоединение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора;

– те лица-собственники доли в праве собственности на жилой дом, которые заключили договор аренды до 1 января 2018 года, могут оказаться единственными арендаторами соответствующих земельных участков (при том, что договор аренды заключён под долю дома), в результате чего оказываются в более выигрышном положении по сравнению с теми долевыми собственниками, которые не успели присоединиться к договору до 1 января 2018 года.

И, действительно, в последние годы получила распространение практика, в рамках которой калининградская городская администрация отказывает в заключении соглашений о присоединении к договорам аренды тем долевым собственникам существующих жилых домов, которые до 1 января 2018 года не успели оформить земельные отношения на земельные участки, сформированные и предоставленные для целей обслуживания существующих индивидуальных жилых домов. При этом, как следует из судебных решений, выносимых по соответствующей категории административных споров, калининградский муниципалитет рассматривает акт присоединения к договору аренды земельного участка как предоставление земельного участка. Соответственно, логика муниципалитета такова – поскольку правовых оснований для предоставления земельного участка не имеется (ст. 34 Земельного кодекса РФ утратила силу, а переходный период, предусмотреный п. 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, закончился), соглашение о присоединении не может быть заключено.

Имеющаяся по Калининградской области судебная практика по административным делам об оспаривании отказов в заключении соглашений о присоединении к договорам аренды в интересующих нас ситуациях свидетельствует о том, что суды не разделяют подход калининградской городской администрации о том, что присоединение к договору аренды представляет собой предоставление земельного участка, и, напротив, придерживаются мнения о том, что соглашение о присоединении представляет собой внесение изменений в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключение которого является допустимым несмотря на упразднение процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

При этом, придерживаясь вышеуказанной точки зрения, суды делают акцент на том, что в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора имеется условие о возможности вступления в договор собственников остальных долей жилого дома. Так, например, в решении от 1 февраля 2023 года по делу № 2-487/2023 Центральный районный суд г. Калининграда отметил следующее: «… договор аренды земельного участка … заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ); учитывая, что Г.И.В. является собственником квартиры №5 в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке …, то есть лицом, которому ответчиком предоставлен в общее пользование на условиях аренды для обслуживания существующего многоквартирного дома …, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка … недействительным в целом или его отдельные положения не признаны, суд приходит к выводу, о наличии правовых оснований для заключения с ней соглашения о присоединении к названному договору аренды на стороне арендатора; иное может повлечь необоснованное ограничение права Г.И.В. на пользование земельным участком». Оставляя вышеуказанное решение, а также вынесенное по этому делу апелляционное определение без изменения, 3-й кассационный суд общей юрисдикции (кассационное определение от 9 октября 2023 года № 88-18290/2023) заключил, что «…вопреки доводам кассационной жалобы, повторяющим доводы апелляционной жалобы, соглашение о присоединении к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора является соглашением о внесении изменений в действующий договор, а не заключением нового договора аренды». Вынесенные по этому делу судебные акты были оставлены в силе Верховным судом РФ.

Насколько мне представляется возможным судить исходя из результатов обобщения судебной практики по настоящему вопросу, аналогичные судебные акты были вынесены и по остальным схожим делам (например, решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 мая 2023 года по делу № 2а-1548/2023). Таким образом, на сегодняшний день представляется возможным исходить из устойчивых закономерностей судебной практики, в соответствии с которыми наличие в договоре аренды условия о праве на вступление (присоединение) в договор аренды собственников оставшихся долей в праве собственности на жилой дом является достаточным основанием для оформления ими земельных отношений на земельный участок, предоставленный до 1 января 2018 года в аренду для целей, не связанных со строительством, путём вступления (присоединения) к действующему договору аренды.