Росреестр подготовил и направил в Правительство РФ проект закона, предусматривающий отображение сведений о сельскохозяйственных угодиях в Едином государственном реестре недвижимости

Мой уход с муниципальной службы в 2019 году и начало частной практики в том же году имели для меня одно очень важное последствие в плане расширения профессионального кругозора и профессионального роста как специалиста в целом – я перестал иметь дело только с землями населённых пунктов. Отныне мне приходится нередко работать с правообладателями земельных участков, отнесённых к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», то есть с одной из важнейших категорий земель, об особой значимости которых свидетельствует тот факт, что в Земельном кодексе РФ именно земли сельскохозяйственного назначения являются первой по очереди категорией, которая является предметом отдельного правового регулирования со стороны законодателя (гл. 14 Земельного кодекса РФ), в то время как земли населённых пунктов помещены только на второе место (гл. 15 Земельного кодекса РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения являются предметом отдельного и специального надзора со стороны органов публичной власти, что обусловлено тем, что именно состояние земель сельскохозяйственного назначения имеет определяющее значение для продовольственной безопасности нашей страны. При этом, насколько известно, в составе земель сельскохозяйственного назначения дополнительно выделяются особо ценные земли, именуемые сельскохозяйственными угодьями, которые, исходя из положений п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ, представляют собой земли, занятые пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Сохранение сельскохозяйственных угодий является предметом дополнительного, ещё более пристального надзора со стороны органов публичной власти, о чём свидетельствуют следующие факты:

1. Для территориальных зон, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, не устанавливаются градостроительные регламенты (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ), что максимально затрудняет или делает практически невозможным изменение разрешённого использования земельных участков, расположенных в границах таких территориальных зон;

2. Перевод сельскохозяйственных угодий в иную категорию земель (то есть выведение сельскохозяйственных угодий в другую категорию земель, не являющуюся категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения) осуществляется только в исключительных случаях (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»);

3. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе, сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, а также сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для иных целей не допускается (п. 4 ст. 79 Земельного кодекса РФ);

4. По общему правилу, сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке (п. 6 ст. 79 Земельного кодекса РФ) (в данном случае следует ответить, что исключением из данного правила является норма п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», согласно которой в границах земельных участков, отнесённых к сельскохозяйственным угодиям и принадлежащим крестьянским хозяйством, допускается возведение индивидуальных жилых домов, площадь которых не может превышать 0,25 процента от площади земельного участка, на котором возводится дом).

Вместе с тем, несмотря на вышеуказанные меры, которые направлены на особую защиту и сохранение земельных участков, отнесённых к сельскохозяйственным угодиям в составе земель сельскохозяйственного назначения, на практике индивидуализация сельскохозяйственных угодий является несколько проблематичной. Так, допустим, установить факт отнесения земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения совсем нетрудно, поскольку категория земель является характеристикой, которая напрямую отображается в ЕГРН, и следовательно, при наличии выписки из ЕГРН, в которой отображается категория земель, факт принадлежности земельного участка к рассматриваемой категории земель не сопряжён с какими-либо трудностями. Однако, сведения, свидетельствующие об отнесении земельных участков к землям сельскохозяйственных угодий, в ЕГРН не отображаются. В этой связи необходимо отметить, что путь к определению того факта, что тот или иной земельный участок сельскохозяйственного назначения отнесён к сельскохозяйственным угодьям, лежит через обращение к карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки конкретного муниципального образования, на которой отдельно отображается территориальная зона сельскохозяйственных угодий (обычно территориальная зона с индексом СХ-1), а также к карте функционального зонирования в составе Генерального плана, на которой указано, к какому виду сельскохозяйственных угодий относится тот или иной земельный участок (например, «сенокос», «пашня» и т.д.). Как уже можно было догадаться, сведения о принадлежности земельных участков к соответствующей территориальной зоне по ПЗЗ и функциональной зоне по Генеральному плану в ЕГРН не отображаются, вследствие чего сведения, содержащиеся в ЕГРН, для установления факта принадлежности земельного участка сельскохозяйственного назначения к сельскохозяйственным угодиям на сегодняшний день не пригодны.

Именно на исправление такого положения дел, в целях оптимизации «… учетно-регистрационных действий и иных операций с недвижимым имуществом», и направлен проект закона, который был разработан Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и направлен в Правительство Российской Федерации для последующего внесения на рассмотрение Государственной Думой Федерального собрания РФ. Речь идёт о проекте закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», который размещён в открытом доступе на портале https://regulation.gov.ru.

Суть нововведений, которые предлагается ввести в действие с помощью законопроекта, сводятся к тому, что отныне нахождение земельного участка сельскохозяйственного назначения в составе сельскохозяйственных угодий становится характеристикой, отображаемой в ЕГРН наравне с такими категориями как «вид разрешённого использования земельного участка» и «категория земель».

Проект закона является весьма внушительным по объёму, насчитывающим около десяти страниц текста, в связи с чем обзор всех нововведений, которые предлагается ввести в действие с помощью рассматриваемого проекта, следует рассмотреть только в том случае, если законопроект дорастёт до статуса принятого федерального закона. Тем не менее, на сегодняшний день представляется возможным утверждать, что федеральные органы исполнительной власти, к которым относится Росреестр, всерьёз озабочены проблемой индивидуализации земельных участков, отнесённых к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, в процессе совершения регулярно учётно-регистрационных действий.