09
Июн

Присвоение земель, находящихся в публичной собственности, под предлогом исправления реестровой ошибки категорически недопустимо

Действующим земельным и кадастровым законодательством предусмотрены ряд юридических механизмов, которые позволяют изменить и даже увеличить площадь существующих земельных участков за счёт смежных земель, находящихся в публичной собственности. Охарактеризуем эти механизмы.

1. Площадь земельного участка может быть увеличена в рамках процедуры перераспределения земель (гл. V.4 Земельного кодекса РФ), то есть путём присоединения с согласия органа публичной власти к существующему земельному участку, принадлежащему на праве частной собственности, земель неразграниченной государственной собственности.

В результате реализации этой процедуры происходит формирование нового земельного участка, и приобретатель получает территорию, которая раньше ему не принадлежала.

2. Площадь «декларативного» земельного участка (земельный участок, границы которого не установлены), может быть увеличена в рамках процедуры уточнения местоположения границ (ст.ст. 39-40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности).

Увеличение площади допускается либо на величину минимального размера земельного участка для соответствующего вида разрешённого использования, установленного градостроительным регламентом (п. 32 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), либо, если такой минимальный размер установлен, не более чем на 10 процентов. Однако, надо учитывать, что хоть площадь земельного участка и может быть увеличена, но поскольку уточнение осуществляется либо в соответствии с документом, подтверждающим право на земельный участок, либо в соответствии с документом, который оформлялся при образовании земельного участка, либо исходя из исторически сложившихся границ, существующих на месности 15 и более лет и зафиксированных с помощью объектов искусственного или естественного происхождения, в действительности собственник земельного участка свои владения не расширяет, а приобретает то, что ему изначально причиталось, то есть фиксирует свои исторические угодья.

3. Площадь земельного участка может быть увеличена по итогам реализации процедуры исправления реестровой ошибки (ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В случае с земельными участками реестровая ошибка, по общему правилу, имеет место тогда, когда информация, внесённая на основании межевого плана в ЕГРН, не соответствует фактическому положению дел относительно границ земельных участков. Перечень реестровых ошибок в законодательстве не раскрывается, таким образом классификация реестровых ошибок – это удёл юристов-теоретиков. Наиболее распространённые виды реестровых ошибок:

3.1. пересечение (наложение) границ земельных участков;

3.2. пересечение (наложение) границ земельного участка и границ населённых пунктов, лесных участков, лесничеств, лесопарков, территориальных зон;

3.3. несоответствие границ земельных участков, внесённых и отображаемых в ЕГРН, фактическому местоположению границ;

3.4. нахождение земельного участка, в отношении которого планируется проведение процедуры уточнения местоположения границ, в границах другого геодезического земельного участка, то есть собственник земельного участка, который уточняется, лишён возможности выполнить эту процедуру, поскольку «мешают» границы другого земельного участка;

3.5. нахождение образуемого земельного участка (например, если органом публичной власти утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка) в границах другого геодезического земельного участка;

3.6. реестровые ошибки, допущенные в ходе процедуры уточнения местоположения границ земельного участка имеются ввиду случаи, когда возникает отступление от границ, зафиксированных в документе, который подтверждает право на землю, либо в документе, который содержит информацию о границах земельного участка на момент его образования, либо от границ, существующих на местности пятнадцать и более лет (по сути это случаи, когда под предлогом уточнения земельного участка происходит присвоение территорий, которые исторически никогда не входили в границы землепользования, которое уточняется).

При исправлении реестровых ошибок, указанных в п.п. 3.4, 3.5, происходит изменение конфигурации границ только смежного земельного участка, площадь «пострадавшего» землепользования остаётся неизменной. В случае, предусмотренном в п. 3.1, происходит изменение площади обоих наложенных друг на друга земельных участков. В случае, предусмотренном в п. 3.3, происходит изменение конфигурации границ земельного участка за счёт привидения его границ в соответствие с настоящими, «подлинными» границами, что в некоторых случаях может сопровождаться увеличением площади земельного участка. В случае, предусмотренном п. 3.6, происходит возврат границ неправильно уточнённого земельного участка в соответствии с его истинными, настоящими границами.

Краткий обзор видов реестровых ошибок приводит к однозначному выводу, что под предлогом исправления реестровой ошибки не допускается присвоение «чужих» земель, то есть территорий, которые никогда не входили в границы исходного землепользования (напротив, исправление реестровой ошибки призвано восстановить статус-кво). Однако, в ситуации, которая была предметом рассмотрения Арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 13.04.2023 по делу № А56-42044/2021), именно так и получилось. Фабула дела следующая.

В 2011 году земельный участок площадью 797 кв.м был куплен гражданином П. В 2014 году в ходе не до конца выясненной процедуры (содержание судебного акта не позволяет понять, какая именно процедура была проведена – возможно, что процедура уточнения) площадь земельного участка была увеличена до 1396 кв.м. В 2015 году по итогам процедуры исправления реестровой ошибки площадь земельного участка была увеличена до 1995 кв.м, после чего земельный участок был продан гражданину С. В 2017 году по итогам очередной процедуры исправления реестровой ошибки площадь земельного участка была увеличена уже до 2329 кв.м, после чего земельный участок был продан юридическому лицу. Установив, что по итогам обоих процедур исправления реестровой ошибки, без каких-лиго согласований с органом местного самоуправления, по сути в обход предусмотренных Земельным кодексом РФ способов приобретения земельных участков имело место присвоение находящихся в неразграниченной государственной собственности земель площадью 933 кв.м, администрация г. Санкт-Петербурга обратилась с иском к юридическому лицу о признании результатов межевания незаконными.

Первую и апелляционную инстанцию орган местного самоуправления проиграл – суды посчитали, что, поскольку земельный участок выбыл из владения муниципалитета, заявленный иск носил характер виндикационного иска, сроки давности по которому истекли. Однако, суд кассационной инстанции судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Во-первых, суд кассационной инстанции не согласился с точкой зрения судов нижестоящих инстанций на счёт того, что земельный участок выбыл из владения органа местного самоуправления: «… Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 № 16975/07 и от 13.09.2011 № 3413/11, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ, поэтому исполнение требований Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком», «… Суды не учли, что имущество не считается выбывшим из владения публичного собственника, если оно находится в свободном доступе неограниченного круга лиц». Таким образом, АС Северо-Западного округа склонился к точке зрения, что заявленный муниципалетом иск подлежит истолкованию как негаторный иск, к которому срок исковой давности не применяется (ст. 208 ГК РФ).

Во-вторых, суд кассационной инстанции не посчитал доказанным тот факт, что предпосылкой к существенному увеличению площади земельного участка действительно стали реестровые ошибки: «Суды, принимая указанные возражения ответчика, не установили, в чём заключаются кадастровая/реестровая ошибки, в результате исправления которых дважды существенно изменились границы и площадь земельного участка. Обстоятельства, положенные в основание изменения границ участка и увеличение его площади, должны быть подтверждены документально», «Правомерность внесения в государственный реестр изменений, связанных с кадастровым учётом объекта, в том числе в связи с исправлением кадастровой/реестровой ошибок, относится к вопросам права и подлежит оценке судом».

Суд кассационной инстанции пришёл к выводу, что правообладатели спорного земельного участка, не желая прибегать к процедуре перераспределения земель, которая в обязательном порядке требует участия органа местного самоуправления, под предлогом исправления в реальности отсутствующей реестровой ошибки решили присвоить публичные земли, включив их в границы существующего участка, руководствуясь тем, что исправление реестровой ошибки может быть реализовано без участия органа местного самоуправления.

Таким образом, Арбитражный суд Северо-Западного округа дал понять, что увеличение  существующего землепользования подразумевает реализацию одного из способов приобретения земельных участков, предусмотренных Земельным кодексом РФ, что подразумевает взаимодействие с органом публичной власти. Изменение конфигурации границ земельных участков путём процедуры исправления реестровой ошибки (которая, если не происходит изменение конфигурации границ других земельных участков, может быть реализована без взаимодействия с органом публичной власти) возможно только в очень ограниченных случаях, и такая процедура не может подменять установленные законом процедуры приобретения земель и земельных участков, находящихся в публичной собственности.