Принят федеральный закон, регулирующий земельные и имущественные отношения в границах гаражных обществ и кооперативов

Недавно принятый Федеральным собранием РФ и вступающий в силу с 1 октября 2023 года Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно охарактеризовать в качестве рубежного события, ведь попытки, направленные на принятие законодательного акта, регулирующего правоотношения в границах гаражных обществ, за последние десять лет предпринимались неоднократно, но все они по разным причинам терпели неудачу. И вот теперь, несмотря на все трудности, в нашей стране всё-таки появился такого рода закон. В настоящее заметке предлагаю рассмотреть некоторые наиболее важные законодательные новеллы, которые обусловлены принятием Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ (далее по тексту – «федеральный закон») и касаются земельных отношений.

1. Федеральный закон предусматривает появление новых дефиниций

В федеральном законе сформулировано понятие гаража – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств (п. 2 ст. 2). Надо признать, что данное определение не является первым в истории российского законодательства, ведь ранее понятие гаража было закреплено в СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» («гараж – здание, предназначенное для длительного хранения, парковки, технического обслуживания автомобилей»), а также в СП 113.13330.2016. «Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция» («гараж – здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением»). Основная ценность правовой нормы, в которой сформулировано вышеуказанное предельно лаконичное определение гаража, состоит в том, что в ней содержится прямое указание на допустимость возведения гаражей в несколько этажей, в частности, отныне допускается возведение гаражей высотой не более двух надземных этажей. Эта правовая норма будет иметь исключительное важное значение для тех граждан, которые возводили над поверхностью своих гаражей дополнительные помещения, используемые для жилья. В России действительно распространено строительство многоэтажных гаражей, часть которых используется в качестве жилых помещений. Ясное дело, что без проблем узаконить свои жилые помещения такого рода гражданам не получится, ведь согласно федеральному закону гараж рассматривается в качестве нежилого помещения, но, тем не менее, путём закрепления рассматриваемой правовой нормы законодатель явно обозначил уклон в сторону постепенной легализации гаражей, имеющих больше одного этажа.

Закон вводит две новых дефиниции: «территория гаражного назначения» (п. 1 ст. 2) и «гаражный комплекс» (ст. 4). Не вижу смысла в том, чтобы приводить эти дефиниции полностью без изъятий. Для уяснения материала надо просто зафиксировать для себя, что под «территориями гаражного назначения» понимаются существующие или планируемые к строительству гаражные общества, под «гаражным комплексом» – здания,  в которых расположены машино-места (помимо машино-мест в гаражном комплексе могут размещаться нежилые помещения).

2. Федеральный закон использует алгоритмику законодательства о садоводческих и огороднических товариществах (Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

При прочтении федерального закона становится очевидным, что при его конструировании законодатель использовал алгоритмику, которая ранее была использована при создании Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законодатель использует буквально ту же алгоритмическую матрицу, о чём свидетельствуют следующие факты:

– как и в случае с определением границ территории для ведения садоводства и огородничества (п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ), федеральный закон предусматривает (п. 1 ст. 3), что местоположение территории гаражного назначения определяется проектом межевания территории (применительно к гаражным обществам и кооперативам, созданным до вступления в силу настоящего закона, местоположение территории гаражного назначения определяется границами земельного участка, предоставленного органом публичной власти соответствующему гаражному обществу или гаражному кооперативу), в свою очередь, впредь раздел земельного участка, в границах которого расположено гаражное общество, возможен исключительно в соответствии с проектом межевания территории (соответствующие дополнения вносятся в п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ);

– как и в случае с имуществом общего пользования, расположенным в границах садоводческого или огороднического товарищества (ст.ст. 24, 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ), имущество общего пользования, расположенное в границах территории гаражного назначения или гаражного комплекса, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей или машино-мест, при этом, как и в случае с садоводческими и огородническими товариществами, субъект права долевой собственности на имущество общего пользования не вправе выделить свою долю в натуре (пп. 1 п. 2 ст. 6), не вправе произвести отчуждение своей доли другому лицу (пп. 2 п. 2 ст. 6), а сама доля в праве общей долевой собственности следует судьбе права собственности на гараж (п. 3 ст. 6).

В отличие от Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, которым не установлено, какие именно объекты входят в состав имущества общего пользования СНТ и ОНТ, федеральным законом установлен чёткий и подробный перечень объектов, которые входят в состав общего имущества территории гаражного назначения (п. 1 ст. 7) и гаражного комплекса (п. 1 ст. 14).

3. Закон не устанавливает механизм предоставления земельного участка под новое гаражное общество и не предусматривает механизм оформления земельных отношений под существующими гаражами

Отсутствие в законе правовых норм, которыми регулировался бы порядок оформления земельных отношений на земельные участки под существующими гаражами, объясняется тем, что данные вопросы урегулированы Земельным кодексом РФ (ст. 39.20), а также законодательством о гаражной амнистии (Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), которым, как известно, установлен порядок приобретения земельных участков под существующими неоформленными гаражами, которые возведены до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.

А как же обстоит дело с предоставлением земельного участка под строительство нового гаражного общества и с последующим неизбежным оформлением земельных отношений на отдельные «маленькие» земельные участки, которые предназначены для возведения индивидуальных гаражей? Такого рода механизм закон не устанавливает, в чём, с моей точки зрения, заключается его существенный недостаток, особенно, если учесть, что согласно нормам Земельного кодекса РФ земельные участки под строительство предоставляются только на праве аренды, из чего следует, что владельцы будущих гаражей должны будут рано или поздно оформить земельные отношения с органом публичной власти. В этой связи важно напомнить, что механизм предоставления земельного участка под размещение нового СНТ или ОНТ Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ также не установлен, однако в Земельном кодексе РФ есть нормы, которыми предусмотрено (пп. 3 п. 2 ст. 39.4 и пп. 7 п. 3 ст. 39.6), что земельные участки, предназначенные для индивидуальной садоводческой и огороднического деятельности, могут быть предоставлены в собственность или аренду без торгов членам таких СНТ или ОНТ, вследствие чего при наличии проекта межевания, которым установлено местоположение границ таких земельных участков, а также земельного участка общего пользования, правовая неопределённость легко преодолевается. С учётом того, что при написании анализируемого нами закона законодатель использовал ту же матрицу, что и при конструировании Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, ожидалось и явно напрашивалось, что законодатель предусмотрит дополнение Земельного кодекса РФ правовыми нормами, наделяющими лицо, которому земельный участок под строительство гаража распределён общим собранием гаражного общества в соответствии с проектом межевания территории (такая компетенция общего собрания закреплена в пп. 9 п. 1 ст. 25 федерального закона), правом приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду без проведения торгов. Однако, несмотря на то что в федеральном законе заложено отчётливое решение относительно прав членов гаражного общества в отношении имущества общего пользования и, прежде всего, земельного участка общего пользования, какое-либо решение относительно приобретения земельных участков под строительство гаражей в федеральном законе отсутствует, что свидетельствует о наличии серьёзного законодательного пробела. По всей видимости, на сегодняшний день, исходя из действующих правовых норм, вопрос может быть решён путём раздела земельного участка, предоставленного в аренду гаражному кооперативу под строительство комплекса гаражей, в соответствии с проектом межевания территории, а затем путём переоформления права аренды гаражного общества в отношении земельных участков, образованных путём раздела, и последующих переуступок права аренды на земельные участки отдельным индивидуальным застройщикам, которые на этих земельных участках и будут возводить свои гаражи. Юридически этот вариант действительно возможен, но в техническом плане он является сложным для реализации.

4. Изменения в законодательство о «гаражной амнистии»

Федеральным законом от 24.07.2023 № 338-ФЗ вносятся важные изменения в ст. 3.7  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая олицетворяет собой большую часть нововведений, появившихся с принятием законодательства о «гаражной амнистии».

– Насколько мы знаем, в силу ст. 11.3 Земельного кодекса РФ новые земельные участки могут быть образованы из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо в соответствии с проектом межевания. При наличии проекта межевания образование земельных участков в соответствии со схемой не допускается. Из этого правила есть исключение. Речь идёт о правовой норме п. 3 ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ст. 3.8 была введена в действие для урегулирования механизма оформления земельных отношений под жилыми домами, которые возведены до 14 мая 1998 года и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН). Это исключение состоит в том, что если проект межевания не предусматривает образование земельного участка под жилым домом, земельный участок может быть образован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Эта правовая норма освобождает заинтересованных лиц от инициирования и проведения крайне сложной и длительной процедуры по внесению изменений в существующий проект межевания. Отныне такое же законодательное решение предусмотрено для случаев оформления земельных отношений по «гаражной амнистии», то есть если существует проект межевания, который не предусматривает образование земельного участка под отдельно стоящим гаражом, земельный участок под гаражом, право на который не зарегистрировано, может быть образован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

– К числу интересных изменений, которые вносятся в законодательство о «гаражной амнистии», относится дополнение ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ пунктом 21 следующего содержания: «В случае, если земельный участок образуется на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель или земельного участка, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории являются решениями об установлении вида разрешенного использования земельного участка или земельных участков».

В принципе, правоприменителям и без того известно о том, что земельный участок ставится на кадастровый учёт с тем разрешённым использованием, которое указано относительно такого земельного участка в проекте межевания, либо в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утверждённой компетентным органом публичной власти. Для чего законодатель дополнительно предусмотрел, что решение об утверждении схемы расположения земельного участка одновременно является решением об установлении вида разрешённого использования земельного участка? Пока что у меня нет ответа на это вопрос, для того чтобы выяснить замысел законодателя в связи с введением в действие вышеуказанной правовой нормы, мне потребуется провести дополнительную аналитическую работу.

5. Радикальное решение относительно имущества общего пользования, расположенного в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе

В переходных положениях (ст. 34) федеральный закон устанавливает важное правило, гарантирующее учитывание законных интересов гаражевладельцев и собственников машино-мест относительно имущества общего пользования, в частности, предусматривается, что с момента вступления федерального закона в силу (с 1 октября 2023 года) имущество общего пользования в границах территории гаражного назначения или гаражного комплекса считается принадлежащим на праве собственности собственникам гаражей и машино-мест соответственно (п. 3 ст. 34). При этом, на тот случай, если имущество общего пользования принадлежит на праве собственности гаражному обществу или гаражному кооперативу, закон предусматривает, что с момента его вступления в силу такое имущество считается принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам гаражей или собственникам машино-мест (п. 4 ст. 34).

Ещё более радикальное решение устанавливается относительно земельного участка общего пользования, расположенного в границах территории гаражного назначения и находящегося в государственной или муниципальной собственности (по всей видимости, имеются ввиду земельные участки общего пользования, предоставленные гаражным обществам на праве аренды) – согласно п. 5 ст. 34 федерального закона с момента его вступления в силу в отношении такого земельного участка автоматически возникает право общей долевой собственности собственников гаражей. Очевидно, что данная правовая норма подразумевает излишество стадии предоставления земельного участка в общую долевую собственность со стороны органа публичной власти – напротив, подразумевается, что собственники гаражей вправе, без каких-либо промежуточных операций, напрямую обратиться в Росреестр за регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок общего пользования. Следует отметить, что для гаражных комплексов аналогичное законодательное решение не предусмотрено – в случае, если гаражный комплекс расположен на арендуемом земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, право государственной или муниципальной собственности на такой земельный участок сохраняется (п. 6 ст. 34), однако, в силу п. 3 ст. 14 федерального закона, такой земельный участок в последующем может быть предоставлен в общую долевую собственность собственникам машино-мест.

Анализируемый нами закон содержит и другие законодательные новеллы, однако в целях обеспечения ёмкости настоящей заметки считаю достаточным рассмотрение тех положений Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ, которые рассмотрены выше.