Предоставление земельных участков под существующими объектами с «прицелом» на расширение площади застройки в будущем свидетельствует об отступлении от принципа соразмерности площади земельного участка площади расположенных на нём зданий и потому недопустимо
До настоящего времени на моём интернет-портале неоднократно размещались публикации, в которых затрагивался вопрос о том, что приобретение земельных участков под существующими объектами недвижимости (в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ) допустимо только в том случае, если площадь запрашиваемого земельного участка соразмерна площади расположенных на таком земельном участке зданий и сооружений. Иными словами, собственник зданий и сооружений, располагая исключительным правом на оформление земельных отношений (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ), не вправе претендовать на приобретение избыточной территории, которая не является непосредственно необходимой для обслуживания принадлежащих ему объектов капитального строительства. В данном контексте необходимо также учитывать, что площадь земельного участка, необходимая для обслуживания возведённого здания, по общему правилу, всегда меньше площади земельного участка, требующегося для возведения соответствующего здания, в связи с чем перевод земельного участка, предоставлявшегося для строительства зданий и сооружений, после регистрации права собственности на объект капитального строительства из аренды в собственность по умолчанию является невозможным и подразумевает необходимость раздела исходного земельного участка с целью формирования земельного участка, площадь которого является минимально необходимой для эксплуатации расположенных на нём зданий и сооружений (площадь определяется с учётом отступов от стен зданий, которые установлены градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки, а также положениями СП и СНиП).
Изучение закономерностей судебной практики позволяет мне прийти к заключению о том, что в рамках проблематики, связанной с определением минимально необходимой площади земельного участка под существующими объектами недвижимости, также актуален вопрос о том, допустимо ли предоставление земельного участка с избыточной площадью, если таковая, исходя из планов освоения земельного участка его правообладателем, в перспективе потребуется для возведения на земельном участке дополнительных объектов. Таким образом, речь идёт о ситуации, когда формально под существующие объекты недвижимости происходит предоставление земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь зданий и сооружений, но при этом орган публичной власти, распоряжающийся публичными земельным участками, и приобретатель земельного участка «держат в уме» расширение площади застройки за счёт размещения новых зданий и сооружений.
В относительно недавнем прошлом такого рода ситуация была предметом рассмотрения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановление от 7 июня 2021 г. № Ф08-4589/21 по делу № А63-18549/2019). Судебный прецедент заключался в следующем. Управление Росимущества по Ставропольскому краю, являясь собственником ряда зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения, предоставило эти объекты в аренду ООО «Юг-Ставрополье» (далее по тексту – «общество»). Применяя ст. 652 Гражданского кодекса РФ «Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения» по аналогии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ и 39.20 Земельного кодекса РФ, Управление Росимущества по Ставропольскому краю предоставило обществу в аренду по договору, подписанному 31 мая 2019 года, крупный земельный участок площадью 7356973 кв.м с перспективой возведения на нём новых дополнительных объектов капитального строительства. В свою очередь, глава КФХ Д.В.Г. также 31 мая 2019 года, когда право аренды на земельный участок ещё не было зарегистрировано, обратился в Управление Росимущества с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающей формирование под зданиями, предоставленными обществу в аренду, земельного участка площадью 41400 кв.м, и выставление оставшихся 6970437 кв.м на аукцион. В утверждении схемы главе КФХ было отказано в связи с тем, что на момент рассмотрения его заявления право общества на предоставленный ему в аренду земельный участок площадью 7356973 кв.м уже было зарегистрировано в ЕГРН. Не согласившись с отказом в утверждении схемы, глава КФХ обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о признании договора аренды земельного участка, заключённого между Управлением Росимущества и обществом, ничтожной сделкой. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении искового заявления главе КФХ отказал. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с позиций Арбитражного суда Ставропольского края. Однако, судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций были отменены Арбитражным судом Северо-Кавказского округа, который направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В основу своего заключения о незаконности постановлений, вынесенных по делу судами нижестоящих инстанций, арбитражным судом кассационной инстанции было положение следующее соображение: «… Буквальный смысл нормы пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса заключается в том, что арендатору здания одновременно с передачей прав владения и пользования им передаются права на земельный участок, который занят этим зданием и необходим для его использования. В этом смысле право арендатора здания на землю аналогично исключительному праву собственника здания на земельный участок. Площадь такого участка также должна быть соразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации арендуемого объекта недвижимости. Площадь земельного участка под арендуемым зданием не может определяться с учетом перспективы строительства дополнительных зданий, сооружений. Такой способ предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства действующим земельным законодательством не предусмотрен». Таким образом, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обозначил чёткую позицию и напрямую дал понять, что заблаговременное «резервирование» в границах земельного участка, предоставляемого в рамках исключительного права, территорий для зданий, которые планируется построить в будущем, свидетельствует о злоупотреблении правом на стороне приобретателя земельного участка и представляет собой попытку обойти установленные Земельным кодексом РФ и другими земельными законами процедуры приобретения публичных земельных участков на торгах.
После возвращения дела на рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции Арбитражный суд Ставропольского края удовлетворил исковое заявление главы КФХ и признал сделку по предоставлению земельного участка в аренду недействительной. Решение арбитражного суда первой инстанции устояло в Шестнадцатом арбитражном апелляционном суде. При повторном рассмотрении дела в кассационном порядке Арбитражный Северо-Кавказского округа утвердил судебные акты судов нижестоящих инстанций, руководствуясь, не в последнюю очередь, результатами дополнительной землеустроительный экспертизы. Так, в частности, в своём постановлении от 9 июня 2025 года по делу А63-18549/2019 Арбитражный суд кассационной инстанции отметил следующее: «Предприниматель, инициировавший образование земельного участка и реализации прав на него на аукционе до заключения с обществом договора аренды (его государственной регистрации), имеет подлежащий судебной защите интерес в оспаривании этого договора. В результате рассмотрения настоящего дела экспертным путем достоверно установлено, что площадь земельного участка, необходимого исключительно для целей размещения и технической эксплуатации всех нежилых зданий (строений), расположенных в границах земельного участка, составляет не более 27 465 кв. м».
Благодаря изучению вышеуказанного прецедента из судебной практики мы можем сделать вывод о том, что в целом суды последовательно придерживаются точки зрения, согласно которой площадь земельного участка, предоставляемого под существующие объекты капитального строительства, должна быть соразмерной площади расположенных на таком земельном участке зданий и сооружений. Предоставление земельных участков «с запасом», то есть с прицелом на расширение застройки в будущем, свидетельствует об отступлении от вышеуказанного принципа, попытке обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур приобретения публичных земельных участков для ведения строительства и в связи с этим недопустимо.