Правительством Калининградской области подготовлен проект изменений в Правила землепользования и застройки ГО «Город Калининград», отменяющий отступ от садового дома до границы земельного участка
Благодаря кадастровому инженеру Анастасии Новик, с которой меня связывает опыт успешного сотрудничества, мне стало известно об анонсе немаловажных планируемых изменений в Правила землепользования и застройки Калининграда, которые были разработаны на основании Приказа агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 19.11.2019 № 419.
Сам текст проекта на сегодняшний день не опубликован. Согласно анонсу публичных слушаний на январь 2020 года, который размещен на сайте калининградской администрации по ссылке https://www.klgd.ru/press/news/detail.php?ID=3970480&sphrase_id=41600346, проектом предусматривается корректировка параметров разрешенного строительства для градостроительного регламента, установленного для зоны «Ж-5» (садоводство), а именно полная отмена обязательного 3-метрового отступа от садового дома до границы земельного участка, на котором садовый дом расположен или его планируется построить, правда, при соблюдении такого условия как согласие правообладателя соседнего участка.
Принятие соответствующих изменений в ПЗЗ будет иметь огромное ретроспективное значение для владельцев существующих «неоформленных» садовых домов, которые построены с нарушением правила о 3-метровом противопожарном отступе – мне достоверно известно, что многие застройщики опасаются «задним числом» учедомлять орган местного самоуправления о начатом или уже оконченном строительстве садовых домиков в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, зная, что формально такого рода нарушение даст органу местного самоуправления право требовать сноса построенного объекта как самовольной постройки в рамках ст. 222 Гражданского кодекса РФ, тем более, если объект расположен на арендуемом земельном участке, собственником которого формально «значится» именно муниципалитет. Впрочем, в случае возможности доказать наличие существенной опасности для жизни и здоровья иск о сносе садового дома, возведённого с нарушением требования о 3-метровом отступе, в настоящее время может быть заявлен и владельцем смежного земельного участка, вне зависимости от сроков исковой давности, установленных гражданским законодательством.
Обращаясь к категории «самовольная постройка», следует помнить, что согласно действующей редакции п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ объект может быть признан самовольной постройкой только при условии, что его параметры противоречат как градостроительным нормам, действовавшим на момент начала строительства, так и градостроительным нормам на момент выявления самовольной постройки. Таким образом, полагаю, что если садовый дом, расположенный ближе 3 метров к границе земельного участка, будет соответствовать градостроительному регламенту в составе ПЗЗ на момент вынесения судебного решения по гражданскому делу, суд не будет вправе удовлетворять иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе.
Таким образом, предлагаемые изменения – это, по сути, полноценная дополнительная «дачная амнистия», но только для калининградцев!
Вероятные изменения будут иметь большое значение и для будущих застройщиков, ведь нередко садовые участки, исходя из своей конфигурации и размеров, не пригодны для строительства садовых домиков достаточных размеров, особенно учитывая, что, как правило, садовые дома используются для постоянного проживания в них и потому, с точки зрения удобств, должны быть приравнены к индивидуальным жилым домам. В этом отношении следует помнить ещё и о том, что в связи с принятием Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ, которым была продлена «дачная амнистия», до 1 марта 2021 года ставить садовые дома на кадастровый учет и регистрировать на них право собственности вообще можно только на основании технического плана и документа на землю – про будущих застройщиков в СНТ так и хочется сказать просторечным языком «уж свезло, так свезло».
Я обязательно продолжу следить за процедурой публичных слушаний по данному вопросу и буду отслежить их результаты.