«Правило десяти процентов» применительно к основанию для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, предусмотренному п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Как применять?
В предыдущей статье, которая опубликована на моём сайте, мы разбирались с различными проявлением «правила 10 процентов», которое должно соблюдаться в тех или иных случаях, и выяснили, что одно из проявлений данного правила соответствует одному из оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов, предусмотренному п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которому орган публичной власти отказывает в предоставлении земельного участка, если «… площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов».
При ознакомлении с данной правовой нормой возникает соблазн для утверждения о том, в случае с положениями п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, как и в случае с п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, речь идёт об одном из самых неудачных законодательных решений, ведь буквальное прочтение рассматриваемой нормы права позволяет прийти к предварительному выводу о том, что данная норма является мёртвой, то есть данная правовая норма не может быть применена в повседневной правоприменительной практике. И действительно, возникают следующие сомнения. Допустим, земельный участок образуется из земель, находящихся в публичной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или проекта межевания территории и встаёт на кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера. В последующем от заинтересованного лица поступает заявление о предоставлении такого земельного участка без проведения торгов. Однако, позвольте, как площадь запрошенного земельного участка может отличаться от площади этого же земельного участка, с которой он был поставлен на кадастровый учёт? Очевидно, что по смыслу анализируемой правовой нормы речь идёт об одном и том же земельном участке, а не о земельных участках, которые могли быть образованы из исходного. Как же применять эту норму права?
Сразу отмечу, что по итогам изучения судебной практики мне всё-таки удалось найти ответ на поставленный мною вопрос. Суть состоит в следующем.
«Правило 10 процентов» в случае с нормой п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ применяется в случае предоставления земельных участков по основаниям, установленным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, и состоит в том, что условием предоставления такого земельного участка является положение, при котором учтённая и отображаемая в ЕГРН площадь земельного участка, запрошенного к предоставлению без торгов, не превышает площадь, минимально необходимую для использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости (имеются ввиду отступы от стены здания, установленные градостроительными регламентами, а также положениями СП и СНиП) более чем на десять процентов.
Таким образом, правило, установленное п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, является одним из проявлений известного правила о том, что площадь земельного участка должна быть соразмерной площади расположенных на них объектов (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14).
Следовательно, мы имеем дело с ситуацией, когда способ применения нормы права не был заведомо определён законодателем, но при этом сложился в результате регулярного правоприменения. Так, например, по итогам рассмотрения искового заявления ООО «Нафта Капитал» к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о возложении обязанности предоставить в аренду в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, земельный участок площадью 2433 кв.м, на котором располагалось здание площадью всего 17.7 кв.м, Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 27.11.2024 по делу № А60-47844/2023 отметил следующее:
– «… право на получение земельного участка в аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к предоставлению, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости»;
– «… суды установили, что в нарушение положений пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих, что весь испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0505001:5561 необходим заявителю для эксплуатации принадлежащего ему здания, обществом «Нафта капитал» в материалы дела предоставлено не было».
В схожую аргументационную канву укладываются и иные судебные решения, сопряжённые с применением п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Таким образом, при применении вышеуказанной правовой нормы под площадью земельного участка, который образован на основании схемы или проекта межевания территории, следует понимать площадь земельного участка, которая является актуальной на момент подачи заявления о предоставлении земельного участка, а под площадью земельного участка, указанной в заявлении о его предоставлении, следует понимать фактическую площадь, которая минимально необходима для обслуживания расположенных на земельном участке зданий и сооружений с учётом минимальных отступов от стен таких зданий и сооружений. Соответственно, земельный участок может быть предоставлен, если площадь земельного участка, учтённая в ЕГРН, не превышает площадь, необходимую для обслуживания расположенных на земельном участке объектов, более чем на десять процентов. Так, например, если запрашивается к предоставлению без торгов земельный участок площадью 1000 кв.м, то условием его предоставления будет являться положение, при котором площадь в границах этого же земельного участка, необходимая для обслуживания расположенных на нём зданий, будет составлять более 900 кв.м. Соответственно, если необходимая площадь будет составлять менее 900 кв.м, то орган публичной власти будет вправе отказать в предоставлении земельного участка и подвести лицо, претендующее на приобретение земельного участка, к необходимости провести раздел.