22
Сен

Подлинно земельными спорами являются только межевые споры. Какие разновидности споров относятся к межевым?

В пределах своей узкой земельно-правовой специализации я стараюсь действовать максимально широко, охватывая все направления споров, которые вытекают из правоотношений, связанных с землепользованием. Однако, больше всего мне нравится заниматься именно межевыми спорами. В связи с этим надо отметить, что далеко не все земельные споры являются межевыми. Так, очень значительная доля земельных споров приходится на административные дела, по которым административный истец пытается убедить суд в правомерности правопритязаний на приобретение земельного участка из земель публичной собственности, либо, уже являясь правообладателем земельного участка, претендует на приобретение этого же земельного участка на другом виде права (например, если арендатор земельного участка, предоставленного под существующий объект недвижимости, претендует на приобретение этого же земельного участка на праве собственности). Вполне закономерно, что в таких случаях спор о границах отсутствует, а центр тяжести смещён к вопросу о том, обоснованно ли правопритязание на приобретение земельного участка определённой площади.

Отличительной особенностью межевых споров является то, что предметом таких споров является вопрос о принадлежности конкретной территории лицам, которые уже являются правообладателями (владельцами) земельных участков. В целях систематизации и упорядочивания знаний предлагаю рассмотреть разновидности межевых споров.

1. Споры в связи с уточнением местоположения границ земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН

В данном случае речь идёт о спорах, которые имеют наиболее выраженный межевой характер, поскольку именно в рамках этих споров непосредственно разрешается вопрос о том, где должна проходить граница между земельными участками, а, следовательно, и вопрос о принадлежности конкретных «квадратных метров». Насколько мы знаем, возникновение судебного спора по вопросу уточнения местоположения границ земельных участков происходит в том случае, если правообладателям смежных земельных участков не удаётся согласовать общие границы в досудебном порядке (п. 20 ст. 42.10 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). С учётом того, что иерархия документов и источников, в соответствии с которыми осуществляется местоположение границ декларативных земельных участков, насчитывает три параметра (документ, подтверждающий право на земельный участок, либо документ, в котором определены границы земельного участка на момент его образования, либо фактические границы, существующие на местности пятнадцать и более лет), а в споре об уточнении границ участвует не меньше двух сторон, закономерным образом возможны  несколько разнообразных вариантов установления смежных границ. По результатам рассмотрения спора суд обязан определить тот вариант, который видится наиболее правильным. Отмечу, что по рассматриваемой категории споров обычно назначается землеустроительная экспертиза.

2. Споры об исправлении реестровых ошибок

Как уже неоднократно отмечалось мною в статьях, опубликованных на сайте ранее, содержащееся в законодательстве определение реестровой ошибки является сложным и громоздким (п. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если выражать суть реестровой ошибки простым языком, то реестровая ошибка применительно к земельному участку имеет место тогда, когда информация, содержащаяся в межевом плане и перенесённая из него в ЕГРН, не соответствует сведениям о реальных, истинных границах земельного участка. Наиболее распространённые виды реестровых ошибок относительно границ земельного участка, это ошибки:

– в виде несоответствия содержащейся в ЕГРН информации о местоположении границ земельного участка реальным границам земельного участка,

– в виде отображаемого в ЕГРН пересечения (наложения) границ земельных участков – за исключением случаев, если такое наложение обусловлено технической ошибкой,

– допущенные в ходе процедуры уточнения местоположения границ земельных участков, сведения о которых отсутствовали в ЕГРН (то есть речь идёт о случаях, когда граница по тем или иным причинам была установлена неправильно).

К числу межевых споров, в первую очередь, относятся споры, связанные с исправлением реестровых ошибок, допущенных при уточнении местоположения границ земельных участков. В судебной практике получило распространение воззрение о том, что исправление реестровой ошибки возможно только в том случае, если отсутствует спор о праве, и при этом в рамках спора об исправлении реестровой ошибки не оспариваются границы и площадь земельных участков (в качестве примера судебного акта, в котором затрагивается данный момент, можно привести постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.04.2021 по делу № А45-3477/2020). Правильна ли эта позиция? Думаю, что она всё-таки является ошибочной и, как минимум, не учитывающей такую разновидность межевых споров как споры об исправлении реестровых ошибок, допущенных при уточнении местоположения границ «декларативных» земельных участков, поскольку в случае, если суд удовлетворяет иск об исправлении реестровой ошибки и тем самым признает, что изначально границы была определена неправильно, неизбежно происходит корректировка как местоположения границ, так и площади земельного участка.

3. Споры об определения порядка пользования земельным участком

В отличие от межевых споров, рассмотренных нами выше, при определении порядка пользования происходит не установление границ земельного участка, прилегающего к другим земельным участкам, а фактический раздел земельного участка, совместно принадлежащего нескольким лицам на том или ином праве (обычно либо долевая собственность, либо право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), по итогам которого его правообладателям выделяются конкретные «участки земли», квадратные метры. В итоге  происходит определение и вынос в натуру своего рода границ в пределах одного земельного участка, после чего правообладатели земельного участка вправе обозначить свои границы, например, путём установления заборов и ограждений для воспрепятствования доступа иным субъектам права на такой земельный участок. Как уже отмечалось мною ранее, при определении порядка пользования земельным участком суд отдаёт приоритет исторически сложившемуся порядку пользования объектом недвижимости (п. 37 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

4. Судебные споры по вопросу раздела земельных участков, одновременно принадлежащих нескольким лицам, или выдела из таких земельных участков

При разделе земельного участка, одновременно принадлежащего несколько лицам на том или ином праве, неизменно возникает вопрос о том, какие территории войдут в границы земельных участков, образуемых в результате раздела и подлежащих передаче в единоличное владение участникам ранее существовавшей долевой собственности. Ко мне однажды обратилась клиентка, которая оказалась в следующей ситуации. Под ½ долю жилого дома, соответствующую одной квартире, собственнику такой доли был предоставлен самостоятельный земельный участок. Под вторую ½ долю дома, соответствующую другой квартире, собственнику этой доли также был предоставлен отдельный участок. В итоге возникла ныне недопустимая ситуация, при которой жилой дом, находящийся в долевой собственности, оказался расположенным на двух земельных участках. Позднее земельные участки были объединены в один, однако спустя некоторое время участники долевой собственности захотели осуществить такой раздел, чтобы:

– под жилым домом был образован один земельный участок, принадлежащий сособственникам дома на праве долевой собственности,

– а в границах оставшейся придомовой территории были образованы два отдельных земельных участка, принадлежащие соответствующим сособственникам жилого дома на праве единоличной собственности.

Само собой разумеется, что образование путём раздела земельных участков, передаваемых в единоличную собственность, подразумевает достижение консенсуса о смежной границе таких земельных участков.

Очевидно, что каждый из собственников захочет осуществить раздел в соответствии с исторически сложившимся землепользованием, которое имело место тогла, когда жилой дом располагался на двух отдельных земельных участках. В случае недостижения согласия вопрос о разделе должен решаться судом. Скажу честно, что в моей практике ещё не было таких прецедентов, но я уверен, что по России такие споры уже рассматривались.

5. Судебные споры об оспаривании документации по планировке территории в части установления красных линий

Насколько известно, красные линии, которые устанавливаются либо проектом планировки, либо проектом межевания, определяют границы территории общего пользования (п.п. 11-12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). По общему правилу, красные линии устанавливаются по границам существующих земельных участков, то есть местоположение той  границы земельного участка, которая выходит на улицу или проезд, и местоположение красной линии обычно совпадают. В таких случаях предпосылки для возникновения споров о границах земельных участков отсутствуют. Однако иногда возникают ситуации, когда красные линии проходят вдоль земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН, то есть опять же пресловутых «декларативных» земельных участков. В случае, если красная линия установлена до уточнения местоположения границ декларативного земельного участка без учёта исторически сложившихся границ такого земельного участка, то есть «режет» фактические границы, суд вполне может констатировать нарушение прав и законных интересов собственника такого земельного участка, поскольку в такой ситуации красная линия препятствует уточнению земельного участка по фактическим границам. Таким образом, при оспаривании путём предъявления административного иска документации по планировке территории административный истец по сути демонстрирует своё правопритязание на владение земельным участков в его исторических границах. В качестве примера судебного акта, которым был признан незаконным проект планировки территории в связи с установлением красной линии без учёта фактического землепользования земельного участка, границы которого не установлены, можно привести кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.03.2023 по делу № 88а-3069/2023.

6. Споры, вытекающие из предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности

Да, как бы это ни было противоречиво, иногда межевые споры обусловлены  предоставлением земельных участков из публичной собственности. На заре существования моего сайта на нём была опубликована статья от 11 мая 2019 года «При перераспределении земельных участков и земель следует учитывать фактическое землепользование», в которой был рассмотрен судебный прецедент, имевший место в Московском районном суде г. Калининграда в 2017-2018 годах. Судебный спор вытекал из конфликта собственников двух смежных земельных участков. В результате обращений в калининградскую городскую администрацию собственник А. добился утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающей перераспределение своего земельного участка с землями неразграниченной государственной собственности таким образом, что к его изначальному земельному участку присоединялась территория, являющаяся его геометрическим продолжением без захода на территорию, являющуюся геометрическим продолжением смежного земельного участка. Собственник смежного земельного участка (собственник Б.) посчитал свои права нарушенными, поскольку утверждение схемы перераспределения было проведено без учёта исторически сложившегося землепользования, а именно в границах смежного земельного участка оказалась территория, на которой оказалась расположенной теплица, в связи с чем обратился в суд иском о признании незаконными решения муниципалитета об утверждении схемы, вынесенного по заявлению собственника А., а также обжаловал отказ городской администрации в утверждении схемы перераспределения, предусматривающей присоединение к своему земельному участку территории, являющейся геометрическим продолжением как своего земельного участка, так и смежного земельного участка. Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований собственника Б. отказал, став на сторону собственника А. Спор по существу был разрешён Калининградским областным судом (апелляционное определение от 21.02.2018 по делу № 33а-961/2018), который решение суда первой инстанции отменил и передал дело на новое рассмотрение в Московский районный суд г. Калининграда, отметив, что «…при новом рассмотрении дела суду следует дать правовую оценку позиции комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о том, что принципу рационального использования земли применительно к положениям п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ соответствует образование земельных участков путем перераспределения в соответствии с фактическим землепользованием, которое надлежащим образом не проверено судом первой инстанции». По итогам рассмотрения административного дела в новом составе Московский районный суд вынес решение (от 22.03.2018 по делу № 2а-909/2018), согласно которому, с одной стороны, было признано незаконным утверждение схемы перераспределения по заявлению собственника А. (без учёта исторически сложившегося землепользования), с другой стороны, был признан законным отказ в утверждении схемы перераспределения по заявлению собственника Б., который претендовал на то, чтобы прирезать к своему земельному участку, в том числе, территорию, являющуюся геометрическим продолжением смежного земельного участка. Таким образом, суд первой инстанции дал понять, что перераспределение должно быть выполнено с учётом исторически сложившегося землепользования, и собственник Б. вправе приобрести некоторую часть территории, которая прилегает к границе смежного земельного участка.

Из анализа вышеуказанного судебного прецедента следует, что иногда межевой спор – спор о границах – имеет место в том случае, когда лица, юридически ещё не являющиеся  правообладателями спорных земель, спорят относительно границ будущих земельных участков, которые только предполагается образовать.

Таковы основные разновидности межевых споров, которые мне представляется возможным выделить с учётом своего практического опыта.