Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства при истекшем сроке аренды земельного участка отнюдь не означает, что застройщик не вправе претендовать на заключение нового договора аренды
Основываясь на своём опыте общения с клиентами за последние несколько месяцев, могу сказать, что в настоящее время крайне остро стоит вопрос о приобретении в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства в ситуациях, когда срок существующего договора аренды истёк. С проблемой продления аренды под «недостроями» сталкиваются как те граждане, которые возводят объекты незавершенного строительства, так и застройщики, которые предпринимают усилия по возведению объектов нежилого и коммерческого назначения.
Истечение срока действия договора аренды земельного участка означает невозможность получить акт о вводе в эксплуатацию (для индивидуальных жилых домов и садовых домов — так называемое «уведомление о соответствии»), что влечёт за собой невозможность зарегистрировать право собственности на построенный объект капитального строительства и надлежащим образом легализовать его.
Основная опасность для застройщика состоит в том, что в силу ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, которая была введена в действие с 1 марта 2015 года, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, срок аренды которого истёк, может быть изъят по решению суда путем продажи с публичных торгов – это правило распространяется как на те случаи, когда земельный участок под строительство был предоставлен по результатам аукциона (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ), так и на те случаи, когда земельный участок предоставлялся без торгов для завершения строительства объекта (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
Ситуации, которые возникают при окончании срока действия договора аренды земельного участка, целесообразно подразделять по такому критерию как наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
Условия, при которых земельный участок вновь может быть предоставлен в аренду для завершения строительства сроком на три года, определены в Земельном кодексе РФ (п. 5 ст. 39.6 ) и в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 21 ст. 3).
Земельный кодекс РФ (п. 5 ст. 39.6) устанавливает общее правило о том, что для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок может быть предоставлен либо лицу, которое приобрело такой объект по результатам публичных торгов в связи с изъятием объекта у предыдущего собственника, либо у исходного собственника объекта капитального строительства, если в течение шести месяцев с момента окончания срока аренды земельного участка объект незавершенного строительства не был изъят в силу предусмотренных законом обстоятельств (незаявление органом местного самоуправления требования в суд об изъятии объекта незавершенного строительства; отказ суда в удовлетворении такого искового заявления; торги по продаже не состоялись по причине отсутствия участников торгов).
Вместе с тем, на практике значительно более востребована и чаще применяется норма п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая связывает право собственника объекта незавершенного строительства на повторное приобретение земельного участка для завершения строительства с одним из двух условий: 1) право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года; 2) право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 1 марта 2015 года, однако договор аренды земельного участка заключен до 1 марта 2015 года.
Формально воспользоваться возможностью, предусмотренной п. 21 ст. 3 Федерального закона Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, могут только собственники, то есть лица, за которыми право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН (право собственности на незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом можно зарегистрировать в упрощённом порядке на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на иные объекты незавершенного строительства – на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на землю: п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).
Однако, к счастью застройщиков, Верховный суд РФ истолковал рассматриваемую правовую норму более широко.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 высший судебный орган указал, что по смыслу правовой нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства принадлежит не только собственникам, но и всем лицам при условии, что договор аренды земельного участка заключён до 1 марта 2015 года вне зависимости от наличия зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
Судами Калининградской области вышеуказанная точка зрения была скорректирована не в пользу застройщиков, однако даже в рамках складывающейся в нашем регионе судебной практики довольно значительная категория застройщиков в состоянии добиться заключения нового договора аренды земельного участка в ситуациях, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.
Подход, используемый судами общей юрисдикции Калининградской области, сводится к тому, что органы местного самоуправления обязаны предоставить земельный участок для завершения строительства в аренду, если застройщик-заявитель, право собственности которого на объект незавершенного строительство не зарегистрировано, располагает действующим разрешением на строительство объекта (в случае с индивидуальными жилыми домами – «уведомление о соответствии»).
В рамках данного подхода суды руководствуются тем, что при наличии разрешения на строительство у застройщика право собственности на объект возникает по умолчанию в силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ вне зависимости от регистрации.
В качестве примеров можно привести решение Центрального районного суда г. Калининграда от 02.02.2018 по делу № 2а-858/2018 (судья М.П. Кисель), решения Зеленоградского районного суда от 20.09.2018 по делу № 2-696/2018 (судья В.В. Сайбель), от 27.09.2018 по делу № 2-830/2018 (судья В.В. Сайбель).
В том случае, когда право собственности на «недострой» не зарегистрировано, а разрешение на строительство не выдавалось, единственным выходом остаётся предъявление иска в суд о признании права собственности на объект капитального строительства.
Отмечу, что законодателем до сих пор не решена крайне злободневная проблема, возникающая в тех случаях, когда истекает срок аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, а строительство так и не окончено. Этот законодательный пробел не восполнен. По всей видимости, по замыслу законодателя в такой ситуации объект незавершенного строительства обречен быть изъятым с целью продажи на публичных торгах (ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).